楼市上半年持续回暖

    市民姜先生从去年开始就考虑买房的事。去年下半年正是全国楼市一片惨淡的时期，姜先生认为房价还有下行的空间就迟迟没有出手。等到今年春节过后，楼市开始逐渐复苏，姜先生感觉到房价开始企稳，甚至出现反弹，他担心房价再次出现2007年那样疯狂上涨的情形，于是6月份出手在名士豪庭买下一套婚房。

    像姜先生这样的市民并不在少数，本来以为楼市调整会持续一段时间，没想到春节过后就一路上扬，成交量和成交均价都比去年同期有所上升。这种现象也大大出乎业内人士的预料。一位开发商表示，本来以为冬天会持续时间比较长，没想到过了年就稳步回暖了。成交量逐月攀高

    2009年上半年，省城楼市成交量呈现出逐渐攀高的局面，与2008年上半年相比， 2009 年上半年住宅销售状况明显高于去年同期。济南房管部门官方网站数据显示，1月份住宅类商品房成交638 套，2月份成交832 套，3 月份 1663 套，4 月份 1894套，5 月份2240 套，6 月份达到 3206 套。公寓产品和二手房成交量也稳步回升，公寓产品2月份仅成交 44 套，5 月份则达到 322套，二手房则由2 月份的1095套、3月份的1337套，跃升到 4月份的2582套。

    1月份主要是受市场大环境和春节假期的影响，致使住宅成交量成为上半年的最低点，仅销售638套。春节以后开发商采取各种刺激市场的打折促销活动，购房者在看到房价下行空间不大的情况下，压抑已久的刚性需求逐步释放，使得济南住宅市场逐步回暖。

    山东中原物业顾问有限公司市场研究部分析认为， 2009年上半年济南住宅市场之所以呈现出成交量持续攀高的局面，主要是因为政府救市政策效果显现，中国宏观经济明显好转增强了购房者的信心；价格平稳运行激发持币待购客群的自住需求。房地产作为规避通胀风险良好工具的特性已被众多投资客群所认知，投资价值较高的项目得到广大投资者的认可。济南大规模的棚户区改造为住宅市场提供了数量众多的客户群体，在多种综合因素的影响下，济南住宅成交量逐月上涨。房价稳中有升

    2009上半年济南商品房整体价格基本保持稳定。住宅成交均价最高点在3月份，平均每平方米达到 5880元，相比2008 年同期上涨 909元/平方米。住宅和公寓成交均价最低点均在2月份，分别为 5013元/平方米和7847元/平方米。4、5、6三个月份房价基本保持稳定。

    成交量的稳步走高使楼市信心逐渐恢复，在成交量的刺激下，开发商逐步减少了原有的优惠措施和优惠幅度，3月份以后一些楼盘开始酝酿提价。全运对济南楼市也是一个巨大红利。 全运会配套设施的建设对济南城市发展、区域内配套完善带来利好，对于提高济南整体形象和区域房地产价值具有重要作用。2009年上半年各片区内主要交通干道和城市中心区道路的改造，也对一些项目的销售价格做到有力支撑。刚性需求、改 善型需求  完美接力

    对于上半年楼市的回暖，刚性需求功莫大焉。“人口红利”是影响楼市的重要因素。 上世纪80 年代生育高峰时期出生的人口，逐渐步入结婚年龄。2009年又恰逢“双春”，很多人选择在今年结婚。婚房需求随之迅速增加。济南市统计局发布的统计数据显示，一季度济南市 90平方米以下住宅销售面积为 7.4万平方米，同比增长272.8% ，占全部住宅销售面积的 14.2% ，上升了 9.3个百分点。从上半年省城楼市来看，在不少楼盘的成交数字中，婚房消费都占据很高的比例。同时，由于80 后的这一客群现在的经济实力并不太强，很多还是靠父母资助买房的。100平方米以下的中小户型比较受宠，婚房购房者接受的价格多是5000元/平方米以下，性价比高成为购房者最重要的考虑因素。

    5 月份开始，随着刚性需求的释放和市场信心的恢复，改善型需求也开始发力。改善型需求是从“生存需求”转向“舒适需求”，置业的主要目的是改善居住条件，提高生活质量。多改善型购房者为二次置业或多次置业，购买能力较强，相比刚性需求来说对价格不太敏感，他们更看重产品的人性化和舒适度。改善型需求购买的户型面积一般都在130平方米以上，有的选择复式，有的选择别墅或类别墅产品。东部海尔绿城・全运村、名士豪庭和中海・紫御东郡等项目的热销充分说明改善型需求开始释放。正是由于刚性需求和改善型需求的完美接力才成就了上半年楼市的持续回暖。