众明星房产证也"难产"

有人开玩笑说，房本不是在办手续，就是在办手续的路上。

    歌星李玲玉，因7年没拿到房产证，今年6月将北京将军苑房地产有限公司告上法庭，要求办理房产证并支付违约金90余万元。

    演员沈丹萍夫妇，因十余年没拿到房产证，年初状告北京圆明园花园别墅有限公司，要求立即为其办理房产证并支付违约金100万元。

    按照2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住宅的买受方在房屋交付使用(期房)或合同订立

    (现房)90天之内，就应该得到属于自己的房屋产权证。

    今年2月24日，北京市建委发布消息称，今后办理房产证的时间将由原来的20个工作日缩减为现在的10个工作日。6月6日，朝阳区又出台新规，如果在朝阳区买房后特别着急办理房产证，在手续正常、资料齐全的情况下，提出申请，5个工作日就能拿到房产证。

    一方面，行业主管部门在不断尽力缩短买房人的拿证时间，另一方面，买房多年的人还在为房产证诉诸公堂。看似并不复杂的房产证，到底难产在哪个环节？

　　验收之难

    十几项验收一次通过难

    如果您购买了新房，并且在搬进新居后的一年内顺利拿到了房产证，那么恭喜您，这是记者调查了若干新竣工房地产项目后遇到的较快的拿房本速度了。

    不到一年，这是一个界限，如果一年没有拿到，通常的经验告诉我们，您还要等上更久。很多人不能及时拿到房产证的原因是，开发商没有拿到整栋楼的大产权证。

    原因主要有两点，土地出让金未交齐或者住宅工程竣工的规划验收未通过。前者只要补齐就可以了；可住宅工程竣工的验收未通过，那麻烦就大了。据北京市律师协会房地产业委员会委员、北京时代九和律师事务所的合伙人王建文介绍，如果工程竣工的验收未过，购房人虽然能按时收房入住，但是不能及时拿到房产证，这将耗时通常短则几个月、长则几年的时间，等待开发商改进未合格部分直到验收通过。

    房地产开发项目竣工交付使用前，开发建设单位应当组织验收，在依法向城市规划、工程质量、消防、人防、房管、市政等有关单位和部门办结单项验收手续后，向市建委办理验收备案手续，备案通过后，方可交付使用。对分期建设的较大规模住宅小区，可申请分期验收备案。规划要求的公共配套设施和供水、供电、燃气、道路、排水、排污、路灯、邮政、电信等基础配套设施建设完毕，并经各专业管理部门验收合格并具备正常使用条件方可合格。这些说起来容易，真正能够一次性通过验收的还真是少数。

　　开发商逐利常盖超标楼

    因为时代九和律师事务所的主营业务在房地产上，因此王建文说起竣工验收深有感触：“最常见的竣工验收不合格就是建设超面积了”，因为房地产项目动辄十几万甚至几十万平方米，因此竣工验收多出几百甚至几千平方米的事情都有发生。“我们知道，现在北京的房产项目均价已经到了一万四五了，这多出的面积能够多卖多少钱相信您也算得出来”。

    针对这种情况，规委等有关部门是不会让项目验收合格的，剩下的事情就是开发商各显神通地公关了。因为房子已经盖好了，有关部门也不会轻易地让开发商拆掉，所以最终的解决办法往往是罚款。而从不合格整改到最终通过，这时间就长了去了。如果最终按照规委等有关部门的处罚方法，超出面积每平方米只需要罚款300元至3000元，而且真正的处罚大多按照300元的下限执行，这300元和一两万的房价差距有多大，显而易见。

    上面提到的只是众多验收项目中最常见的一项，其他的每项验收都有不合格的可能，而验收单位除了规委，还有建委、环保、消防、园林、市政等部门，每个部门管辖的范围都不少。一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，他们的房产项目早就竣工入住，其他的配套也都合格，就是旁边的配套路上有个钉子户没拆迁，现在又不允许强拆，所以迟迟拿不到验收合格的手续，业主的房产证也就无从说起了。

　　手续之繁

    一天才办几十本连中介都腻歪了

    如果您入住的房产项目有幸很快通过了竣工验收，距离拿到房产证也还有段时间。如果您选择自己办理房产证，手续包括：

    1、盖章的申请表；

    2、房屋买卖合同；

    3、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；

    4、测绘图、房屋登记表、分户平面图两份；

    5、专项维修资金专用收据；

    6、契税完税或减免税凭证；

    7、购房人身份证明(复印件核对原件)；

    8、共有的提交共有协议；

    而这些工作要在交完公共维修基金后才能进行，一般公共维修基金是物业代收代缴到各区小区办，有发票后再办理房产证。因为手续相对复杂，而且很多手续都需要开发商配合出具，大多时候业主都会委托开发商认可的中介公司或律师事务所进行办理，不管是中介公司还是律师事务所，都不会一户一户去办，而是凑齐了几十户跑一次手续。

    如果您购房的地区是在城四区，那么情况可能会好一些，因为土地面积小，办理房产证的人数比较少；而如果您恰好在朝阳或者海淀买了新房，那么对不起，因为区里管辖的面积太大了，房地产项目太多了，您就只好排队等着了。而各区建委房管局负责处理这件事的人通常只有两三个，还不是每天都办理这项业务，目前的办证速度也就是每天几十本。

    一家负责办理东四环某经济适用房的公司经办人就抱怨，中介公司的活儿不好干，每次只能递进去20本，几千户业主要是都办完，拖的时间太长了，这每个证件几百块钱的代办费也不是那么好挣的，有时候业主催得太急了，中介公司就干脆把代办费退给人家。据记者了解，现在很多公司都不爱接这样的代理办证的活儿了。

    对于贷款购房的人来说，办理房产证还有一道手续，就是进行抵押登记。以前由区建委的权属部门负责，现在各个贷款银行自己找人来做了。代办公司办理几十个房产证，可能有几家不同的贷款银行。而每家银行的规矩和手续都不同，经常遇到手续不全的情况，没别的办法，补齐了再递进去。

    另外，公共维修基金的缴纳要在办手续之前，以前曾经规定公共维修基金的费用是房价的2%，后来又改成了每平方米200元，因为是2008年2月1日一刀切改革的，这就意味着如果同样是购买100平方米的房子，同样的房型出现了早签约比晚签约多交钱情况，于是又有很多人进行交涉，据说当时也耽误了很多时间。

    有人开玩笑说，房本不是在办手续，就是在办手续的路上。

    对于验收这个难点来说，只能寄希望于开发商有口碑、资质好、工程佳，以便顺利地通过竣工验收。而对于手续多、速度慢这个难点，呼吁经办部门提高效率，这既是购房人的想法，也是开发商的心愿。

    现实情况是，开发商已经将需要办理产权的材料交给了房屋管理部门，但是由于经办部门确实有人手紧张、工作量大的困难，通常一个住宅小区一批只能办理二三十户房主的产权证。全市每年新增这么多住房，涉及千家万户，都等着那几个人逐一办理，业主早点拿到房产证确实是个奢望。有专家建议，为提高办事效率，应该发挥房地产协会的作用，让律师事务所以及中介公司能够分担一部分录入的职能，主管部门只需要把好关就行了。