民间财富向房地产转移

  民间财富向房地产转移 业内:楼市有泡沫但降价难

   楼市的波动时刻牵引着老百姓的心。近期，东莞楼价持续上扬，投资客入市，楼价大有重回2007年的趋势。为何市场在2007年调整后，在短短不到两年的时间便出现强势反弹？金融海啸的影响仍在，楼市为何会逆势飘红？未来市场何去何从？昨日，中原集团董事会主席施永青在接受记者采访对这些问题给出了自己 的观点。

    政府救经济刺激楼市涨

    记者：2009年以来内地楼市地王频出，不少城市楼价快速上涨至2007年高峰水平。对比香港，香港楼市在1997年调整后，楼价将近10年才恢复到1997年的水平，为何2007年的这波调整，在短短不到两年的时间，市场又开始上演疯狂的行为？

    施永青：现在房地产市场的重新兴旺，和实体经济的现状是背离的。在香港，失业率在增加，中产阶级的收入在下降，承受高房价负担能力不断下降。事实上，整个社会经济活动也在减慢，从写字楼、商铺的租金不断下滑也可以看出商业经营状况并没有得到改善，甚至还有恶化。

    楼市价格的上升最主要的原因是受到政府政策的直接刺激。金融海啸是全球性的崩溃，全世界各国政府都出台很多政策想去抵消金融海啸带来负面影响。中国政府应付金融海啸的能力比其他政府要强。欧美一些国家原来就有大量的政府财政赤字，加上银行系统出了严重问题，政府虽然拿出钱，但都是拿来救银行，救一些面临倒闭的企业，真正能让老百姓受益的不多。中国正好相反，是增加银行贷款，前6个月的银行贷款已经到了7万亿元，多了那么多的钱，以前不可贷的现在都给贷，房地产就旺起来了。

    民间财富向房地产转移

    记者：近2个月来东莞的别墅、类别墅和高级洋房的销售情况呈现热销的状况，既然整体经济没有转暖，为何这些类型产品仍然会有市场需求？

    施永青：民间资金，特别是老百姓积累的财富和增值模式的转变，也是促使房地产价格上升的重要因素。现在有一种奇怪的现象，一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。2008年，一些人担心资产下滑，本着“现金为王”的想法，变卖一些房产，但到了2009年，货币流动性增加，为了预防可能出现的通货膨胀，很多人又担心货币贬值，又想把钱拿出来买房子或者黄金。

    现时楼市的最大问题，是价格上升缺乏经济增长作基础，单是靠资产储存模式转移，而缺乏新增的购买力。简单地看，就是现在买房子的很多人，不是普通的市民，而是拥有一定财富的人，他们储藏财富的模式在向房地产倾斜。现在楼市之所以重新火热起来，就在于这些拥有资产的人心里都在彷徨、恐惧：我辛苦赚的钱，怎么才能保住它呢？一下子买房子、一下子变为现金，现在的心理是倾向于再投向房地产。

    楼市有泡沫但不应刺穿

    记者：很多人都在担心随着通货膨胀预期来临，是否又会形成新的楼市泡沫？

    施永青：楼市又在形成泡沫，主要是因为房地产与实体经济没有同步。楼市有泡沫当然是不好的。但在特定环境下，泡沫不应该去刺穿它，否则带来的困难会更多。

    记者：就您来看，政府为何不出台更直接的措施将房价降下来？

    施永青：就像一个孩子喝一种奶太久了，一吃其他的东西就会拉肚子，政府一开始就过度依赖房地产，已经习惯了靠房地产来达到推动经济，想转变是很难的。政府可以推出更多的土地上市，把房价上升的趋势压下来，但是政府是不想房价掉下来，同时也不想房价升得太快。

    还有一个原因是因为大部分中产阶级都买了房子，你把房地产价格压下来，是打击了一大片。房价一跌，所有拥有房子的人都会吃亏。小的是资产蒸发，严重的可能变成负资产，背了一身债，因此只能慢慢来调整。

    东莞转型成功房价会升

    记者：您如何看待东莞的房地产发展？

    施永青：东莞建出来的房子都很漂亮，但有一个现象，入住率不高，这代表房地产在东莞有很大程度只是储藏财富的模式，不是市民真正的需要。有的房子空置了5~10年都没人住，造成资源的严重浪费。从这个角度看，东莞的楼市存在不健康的情况。很难说这种不健康的情况能维持多久。

    决定东莞房价的因素还在于能否吸引外来的有知识的人才能在东莞安家落户。

    现在东莞市是建房子速度比吸引人才进入的速度快。东莞的房地产将如何发展，关键在于升级转型能否成功。以前东莞是劳动力密集产业云集的地方，现在想要发展高新科技和自主品牌，如果转型成功，东莞的房价就可能会进一步上升。

    谈后市：估计实体经济不会快速复苏

    记者：越来越多的房地产企业开始积极参加拍地活动，现在是否适合土地储备？

    施永青：还不是太多开发商想加大土地储备。2008年房价低的时候，由于资金链紧张，开发商是卖房子不敢买土地，现在资金压力有所缓解。但个人认为，开发商还是很慎重，不会不顾一切去抢地。

    记者：由于上半年楼市成交量过大，导致后市的需求不足，个别盘价格已经上涨1000元~2000元/平方米，下半年楼市将朝着什么样的方向发展？

    施永青：保守估计最快是2010年才可以看到实体经济回暖的曙光。最快是2011年，实体经济才有机会开始复苏。虽然目前显示房地产销售不错，但作为投资者也好，开发商也好，都不可以把这种趋势看成是可以长期持续的。不排除下半年中央在房地产政策上可能出现调整，比如对房地产二次置业支持度可能会收紧等。（潘勤毅、蒋幸端）