开征物业税就可以抑制房价吗？

    隆国强

    计金标

何维达

　　主持人：刘 冉

    嘉 宾：隆国强 国务院发展研究中心对外经济研究部副部长

    计金标 中央财经大学税务学院院长、博士生导师

    何维达 北京科技大学管理学院经济贸易系主任

    增加闲置空置住房成本

    按套征还是按面积征？单靠物业税难以抑制房价

    不久前，国务院通过并对外公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中财政部、税务总局、发展改革委、住房和城乡建设部研究开征物业税的消息受到普遍关注。“是不是又要多交税？”“为什么要征收？”针对有关物业税的种种疑问，本报邀请3位专家为大家解疑释惑。

    增加闲置空置住房成本

    问：研究开征物业税的原因是什么？

    隆国强：近两年，房地产税制没有重大的改革，征收物业税，首先是为了完善税制；第二可以节约土地资源。如果你把房子闲着，房子的成本就提高了，这就促使你想办法把房子用起来，提高利用率。另外，不少人认为中国目前房地产存在投机性，征收物业税将使闲置空置住房的成本提高，从而起到抑制投机的作用。

    计金标：在前几年房地产价格最高的时候没有推出物业税，为什么在宏观经济形势不容乐观的情况下反而要重提物业税？我个人认为，这是调节收入分配、筹集地方财政收入的一个可能途径。推出物业税旨在通过比较规范的税收方式，取代各种并不规范的收费形式，使房地产开发过程的成本更加透明，避免地方政府过度依赖土地出让金来取得城市建设资金。

　　按套征还是按面积征？

    问：要做到公平合理，物业税应该如何征收？

    何维达：要保持公平合理，应该做到三个“必须”：一是必须全国统筹，无论城市还是农村。农村之所以要征，是为了抑制农村盲目占用耕地；二是必须按照套而不是按面积计算，原则上第一套住房不征收物业税，这样至少可以防止房地产过度炒作，也可以有效抑制农村盲目占用耕地；三是必须区分经济适用房和商品房，原则上超过两套房都要征收。

    计金标：应对拥有超出正常水平住房的人征税，所谓正常水平，可从房产面积和套数等方面去限定。从税制设计的角度，一般居民都不是该税的纳税人，比如按三口之家来说，拥有一套150平方米左右的住房就不应该属于物业税的纳税人，因为这是其正常的住房条件。至于这个标准如何定，还需要结合我国平均居住水平、各地的实际情况来确定。但有一点是应该明确的，对独立别墅应首先纳入到征税范围中。因为它是真正意义上的房地产。而一般的公寓其实仅仅是房产，并不是严格意义上的地产；另外通过套数限制也是为限制炒房。为了公平合理也可以在规定了面积后采取累进方式征税。拥有面积越大的，税率就越高。

　　单靠物业税难以抑制房价

    问：开征物业税就可以抑制房价吗？

    隆国强：对于房地产市场的投机行为，出台物业税会起到一定抑制作用，但这种效应是短期的。从中长期来讲，还需要采取综合措施抑制房地产泡沫。美国也征收物业税，但是这次金融危机还是由房地产泡沫引起的。

    计金标：由于我国房价形成过程过于复杂，征物业税对房价的影响可能会呈现出复杂现象。但有一点可以肯定，单靠物业税是难以承担抑制房价重任的。抑制房价要靠大量的经济房和廉租房建设。

    问：开征物业税对老百姓和其他行业有怎样的影响？

    隆国强：从短期看，业主在住房上花的钱多了，会导致他在其他方面消费减少。对于租房者来说，由于业主持房成本提高，租金也可能上涨，这对租房者不利。从长期看，物业税可以调整消费结构，人们不再贪图大房、贵房子，而会选择适合的房子。另外，与房地产相关的产业会受到不同程度影响，如建材、家电、装修等行业。

    计金标：开征物业税，对房产投机者、倒房者是一个较大的打击。假定每年按房产评估价3%征收，一套100万元的房产加上物业费、取暖费等一年的固定支出将会在4万元左右。但对购买房产仅用于自住的一般消费者不会有较大影响。其次，地方之间将会产生竞争，他们希望建设高档住房，因为这会提高物业税收入，加剧所谓“富人区穷人区”的区分。此外，由于物业税的计税依据需要进行评估，可能会刺激房产评估业的发展。

    何维达：如果能够使房地产市场泡沫减少，将有利于普通消费者买房。此外，对于股市也有一定影响，目前的房地产上市公司以及依托房地产上市公司炒作的机构，在未来几个月将面临方向性选择，这两类公司可能会减少对该类上市公司概念的盲目炒作和拉高股价，从而使其减少泡沫。

　　征收时机尚未完全成熟

    问：您认为开征物业税难点在哪儿？

    隆国强：要征收就需要批量评估，一是要有房屋建筑、交易的资料，二是要有专业人士来评估，但这两个方面我们都有欠缺，没有完善的统计资料，缺乏一大批有专业能力的评估人才。

    何维达：最大的难点，就是获得大多数老百姓的认可，需要做很多工作。

    计金标：难点不少：第一是税收立法权问题。我国现在的税收立法权是高度集中的，但物业税是真正的地方税，理应给地方一定的立法权或至少是调整权。第二是征收范围确定问题，即确定纳税人的范围和房产的征收范围。第三是计税依据。起征点、免税范围如何确定？是根据面积还是根据住房套数？第四是征管方面的，房产还没有实名制，税费关系还有待研究理清。

    问：您预计会在什么时候正式开征？

    隆国强：要分批开征，不可能一下都征，先从高档住宅、经营性用房、高价公寓等开始。

    计金标：物业税我认为还不具备开征条件。什么时候开征的问题基本上不能预测。

    何维达：最好明年经济情况好转时推出。但是还要征求各方面的意见，包括城乡居民；另外必须经全国人大审议通过，这样才有法律权威性。