物业税尚存在技术性制约 改革可分步推进

    5月25日，国务院在《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出“年内研究开征物业税”。业内专家表示，开征物业税的难点在于对个人住宅是否要征收，目前方案仍处于研究阶段，短期内不会出台相关征收政策。虽然短期看物业税会影响房地产投资者的心理，但不会对行业产生太大影响。

    尚存在技术性制约

    2006年10月，国家税务总局相关负责人表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。共有十省市开始物业税“空转”运行。专家认为，试点近三年空转仍未落地，一个重要原因是很多技术条件尚不具备。

    中国社科院金融所研究员易宪容指出，这项税收的征收政策迟迟无法出台，最根本的原因在于目前中国还没有征收房地产物业税的条件。由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，而且由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达，有效住房评估体系无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收物业税的制约条件。如果这些基础条件没有，要开征物业税是不容易的，即使开征也可能是一种不公平公正的税收。

    “物业税方案现在还没有最后定，各方都有意见分歧，很多舆论把物业税说得很复杂，认为要和土地出让金、税费等全部合并一起。”针对前期物业税“空转”试点过程中出现的情况，房地产税费改革课题组成员、国务院发展研究中心专家倪红日认为，物业税改革应该从易到难，逐步清理和推进。目前来说，最基本的还是将城镇土地使用税和房产税合并征收，先从保有环节现有的税种进行改革，这可能是一个较长的阶段。

    此外，对个人住宅是否征收也成为焦点。根据规定，个人拥有的非营业性住房免征城镇土地使用税和房产税，也就是说，在商品房（非营业性住宅）交易市场中，在保有环节的实际税负为零。倪红日认为，目前的房产税没有对个人的住宅征收，只是主要对经营性的房地产征收。“空转”试点也主要是对经营性房地产计税的依据做了变更，现在看来，对经营性地产把市场的评估值作为计税的依据，没有什么难度。如果要开征物业税，最大的难点在于对个人住宅是否要征收。倪红日表示，物业税的出台不能一步到位，可以考虑分步走，先把成熟的较易推进的部分落实。未来出台方案的时候可以考虑将个人住宅部分暂且先不征收。这样，物业税的出台在一两年内可能实现。

    对行业短期冲击较小

    国泰君安研究员孙建平认为，虽然实际上有部分城市已经开始空转试点，但预估内地不会很快开征物业税。即便开征，写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。其原因在于出租性商业地产现在就已经需要缴纳房产税等，通过物业税统一税种和税率，简单可行。因此开征物业税对行业短期冲击较小。

    信达证券研究员张冬峰认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求。考虑到持有成本，大户型的市场需求将减少，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供应结构将更加理性。长期看，开征物业税会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，从而在一定程度上抑制房地产市场的“炒楼风”以及房地产商的“圈地”潮。

    张冬峰认为，从开发商角度看，物业税的实施将使相关费用转为分期支付，均摊到房产持有阶段，当期开发成本将大幅下降，房地产企业利润率提高的可能性较大，从而使其有可能同步取得大幅的降价空间与获利空间。（记者 徐畅 北京报道）