北京小产权房变“农业生态别墅” 政府下封杀令

    《中国经济周刊》记者 汪孝宗 实习生 贺娇/北京报道

    在一片“封杀”声中，小产权房在北京部分区县以设施农业为名，已悄然变种为“农业生态园”、“农业生态别墅”、“大棚别墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式，换装入市。 “农业开发”演变成了房地产开发，房地产和农耕地实现了一次巧妙组合。 

    出现“新变种”

    生态大棚有1万多个

    6月15日，北京部分区县对辖区内以设施农业为名进行违法建设进行了一次集中清理。 

    在此之前的4月中旬至5月中旬，北京市国土资源局会同北京市农委对北京市郊区区县农业结构调整项目初步进行清理，发现非法用地设施农业项目34个，分布在昌平、通州、顺义、房山、大兴等8个郊区县。一些承租方建蔬菜大棚时，建设所谓“配套用房”，对外租售。租期一般为20到50年，每套价格从18万到60万元不等。

    “现在北京这样的大棚有1万多个，价值至少有10多个亿、甚至几十个亿。要是一下都拆了，得浪费多少钱？可是拆了又可以给这个地方带来什么呢？有的是没法恢复原貌的，要想恢复这种地貌，没有几十个亿甭谈，恢复的成本比建设的成本还高。”6月14日，北京昌平区的一位不愿透露姓名的开发商在接受《中国经济周刊》采访时说。

    据了解，2006年北京市提出兴建现代都市农业的构想，一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。然而，少数地方出现了以“设施农业”为名的房地产开发项目，他们以修建大棚管护房为名，开发“农家别墅”对外出售。

    随后，一排排隐藏在生态大棚下的农家别墅迅速蔓延开建，然后再被开发商以对外出租的形式租赁给“城里人”，一租就是数十年，价格低廉，且附送大棚，并冠以“农业园”、“生态园”、“种植园”或“阳光科技大棚”等名称。

    而市面上，往往称之为“农业生态房”或“农业生态别墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚别墅”。“农业开发”变成了房地产开发，房地产和农耕地实现了一次巧妙组合。

    “我们这里最早的大棚在昌平西马坊那边，中国老区建设促进会（简称老促会）投资兴建的大棚，有800亩地。当时北京市的领导、区里的领导，还有我们镇的领导来剪彩，都有录像，是昌平区最早的现代都市农业先进典型，还有奖状。”昌平区的一位开发商告诉《中国经济周刊》。

    他说：“我们都是跟着学习发展，我们也上别的地方学习，昌平的二德庄就是典型。说的是发展休闲农业、体验农业、都市农业，缩小城乡差异，增加农民就业，提高农民收入，让我们的农技师教会城里人怎么种地。就这么一个出发点，盖完了，出事了，换来了一个字――拆！”

    据介绍，作为农业开发项目，这样的“大棚别墅”租期可达50年，而且没有银行按揭，须一次性付清“租金”。而50年后，只要办理相关手续，就可以继续延期租住。它们只租不卖，也不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，而被占地的农民每年也可领到一笔数目相对可观的补偿金。

    北京发出“封杀令”

    事实上，针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到 2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定：集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

    显然，在一片“封杀”声中，小产权房在北京已悄然变种为“农业生态房”、“农业生态别墅”、“设施农业”及“耕地房”等形式，“以租代售”的方式，换装入市。

    “现在国家禁止小产权房进行交易，由于利益的驱使，一些人开始琢磨长期租赁土地开发生态房出租赚钱，逐步演变成为了变相的小产权房交易。”有关人士分析认为，与小产权房相比，农业生态房有着先天的政策“优势”，开发商往往强调他们是在建设生态农业园，表明这项开发符合政策要求。

    而从农业生态园到“农家别墅”的演变过程，事实上凸显着巨大的利益冲动在里面。“村民得实惠，业主得休闲，村集体得发展，开发商得利润”结成的利益共同体，似乎验证着农家别墅存在的“多赢格局”。

    今年4月，北京市国土资源局下达“封杀令”，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。

    据初步统计，这些违法建设占全市农业大棚总量的2.2％，占地面积约4617.3亩（含基本农田1705．3亩）。其中，真正的种植大棚1431.4亩,占总用地的31％;各类“配套用房”554.1亩，占总用地的12％，其余为空地。

    针对这种新形式的违法违规占地现象，北京市明确表示“三不”，即不搞变通、不开口子、不抱侥幸，依法整治。

    日前，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《关于适用〈违法土地管理规定行为处分办法〉第三条有关问题的通知》，对违反土地管理规定行为有关具体问题进行明确：发生在2008年6月1日以后的违反土地管理规定的行为，应当按照《违反土地管理规定行为处分办法》即15号令第三条追究地方政府领导人员责任。对于在2008年6月1日以前的违反土地管理规定行为，但在15号令施行后仍不制止、不组织查处，隐瞒不报、压案不查的，也同样追究责任。

    “北京有好些业主把地面都硬化，弄得没法种地了，不像话，确实该治。里面都弄成网球场了，能不治你吗？”上述开发商向《中国经济周刊》直言：“在2006年，市政府跟农委提倡在农村建现代都市农业，咱们就开始建。建完后甭管是走偏了也好，走正了也好，偏正咱们不知道。”

    “不能把这个牺牲全都挪到业主身上”

    “我们买的时候再三追问，开发商说大棚全都符合相关手续。本来是欢天喜地奔着这个来的，现在看来我们等于上当了。”在北京吉利大学附近的吉利庄园，一位姓余的业主告诉《中国经济周刊》：“他们（开发商）说原来（设计）是合情合法合理，都是经过政府审批的，怎么现在又不行了呢？如果以前都是政府审批过的，现在怎么能出尔反尔呢？”

    “如果说以前是他们（开发商）私自那么搞的，那么他们（开发商）自己应该承担责任。但是政府都审批了，就不能变更了。已经交了一年的钱，利息不说，你把本钱退还给大家，你爱怎么拆、怎么搞你去搞去吧。”这位业主抱怨说。 　　“多方都要承担牺牲，不能把这个牺牲全都挪到业主身上。

    ”对于买来的大棚如何处理，该业主表示，“我们可以用那边大棚种地，资源浪费了就浪费了，受害的是我们老百姓啊，是不是？”

    在吉利庄园大棚前，自称昌平区阳坊镇驻村干部表示，“其实，有些业主是明白政策的，他不怕，反正有钱，就在这里占着。都是闲钱，他无所谓。也没准当时一下子糊涂了，没绕出来，就是想试试能不能捞一把，揣着明白装糊涂。”

    这位镇干部指着大棚里的蔬菜告诉记者：“这些菜都是业主种的。种的这些菜，卖掉的话，连种子钱都卖不出来。说种地都是胡扯的，有的业主还在想，反正30年，等今年风声过了，以后再弄，反正跟小产权房似的。

    “开发商没赔，就是赚多赚少，也还有一部分没卖出去的。但是现在找他退钱也没有，钱都投到这里来了。”关于业主能否索要交出的房款，这位干部表示。

    该干部还透露，“有传言说是有人找到北京市政府有关方面，想让他们给变更成产权房，搞产权证。政府才发现这个东西不对劲，这个事才被暴露出来。这种东西在京郊已经有3年了，最早是在南边兴起的，也是先从那边发现的。”

    从开发商介绍的情况来看，目前北京购买这些“农家别墅”的人，大都是市区居民，有机关干部、老教授、个体业主、新闻媒体工作人员等等。

    农民的“无奈”：

    “补偿金赏你多少是多少”

    “一亩地只要几万元的补偿，政府就可以征用我们的土地，然后以几百倍高价拍卖给开发商。而我们为什么不能直接将集体所有的土地放入市场进行流转，或直接进行开发？”在采访过程中，记者听到一些村民的议论和不解。

    “农民最大的资产财富就是他的土地使用权，而通过土地流转，使他们所拥有的最大资产财富变现成其加快经济发展的生产资本。”阳坊镇一位村干部告诉记者：“于是，很多集体经济组织试图通过‘小产权房’等形式让一些农民发家致富，也凸显了在市场经济条件下，农民将土地使用权变转化本的迫切愿望。”

    “当地农民的土地租出去可以收租金，自己种可能面临着赔。”阳坊镇的一位干部告诉记者，大棚农民自己留着种，挣不到什么钱。别说一个大棚20多万，给他十个棚20万元他都不要。这个棚租给他，叫他一年交5000元钱他都不干，因为他交不上去。

    这位干部表示，“村里是绝对不主张农民自己在大棚里种菜的，他们要的是眼前利益。租那样的农耕地，一般是300元/亩1000元/亩。而把这些地建成大棚别墅租给城里人，每亩的收益可达到数千元、甚至上万元，比普通耕地多出许多倍。”

    对于市区居民在村里买大棚别墅，昌平区阳坊镇的一位农民告诉记者，“这些大棚出租给城里人每亩收益上万元，而我们只得到区区几百元，赏你多少是多少，谁知道村干部和开发商从中捞多少。”

    另一位农民告诉记者，他今年已经拿到了900元的补偿金。当问及对拆除“大棚别墅”的看法时，他无奈地说，“政府有政府的安排，群众有群众的意见。”

    谁该承担“责任”

    据了解，北京市目前发现的34个非法用地设施农业项目中，已经完全拆除8个，正在拆除5个，拆除非法建筑物近6万平方米。其余违法用地项目，部分将由有关国土资源分局下达责令整改通知书或进入立案查处程序，部分将以区县、乡镇政府为责任主体，拟定拆除整改计划，力争6月底前全部整改。整改中将区别不同情况，可改为种植大棚的予以改造；地面已硬化的，彻底拆除。

    “其实我认为大棚整改是对的，应该把损失降到最低的情况下去整改，应该有个标准，让业主、政府、开发商、村民损失最少的情况下来做这个事。”一位开发商也是满腹的怨言：“说大拆大改，浪费的资源是谁的呀，全是社会财富。”

    对于“小产权房”问题，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强曾表示：政府不应将这些房子全炸掉（违章违法建筑除外），无论如何这是一种浪费。也不应该让这种明知违法的交易继续存在，更不应让农民和市民都在法律无保护的情况下承担风险与损失。

    对此，北京市平谷区委信访办主任李志刚认为，“在基本农田中间不许搞这些建筑（大棚别墅），必须拆，即使开发商、包工头有意见，该走法律程序可以走法律程序。作为政府来讲必须严格执行国家土地政策，必须拆。而相关的处置方案及善后事宜，还没有最后确定。”

    平谷区峪口镇大棚别墅承建方之一、来自黑龙江齐齐哈尔的于占明对此十分不满，他说：“政府说的跟做的不一样，刚建设的时候政府相关领导也过来看了的，说应该建的，政府也是要创效益的。施工期间领导也常来，在3月份，基本上每两三天来一次。”

    有分析人士认为，既然是确定无疑的非法建筑，在生态房的萌芽状态就应给予最严厉的封杀。加之，生态房的政策依据模糊不清，开发商与相关部门“各执一词”。给资本的介入提供了极大的操作空间，最终演化成一个利益涉及广泛的社会事件。

    据悉，这种重复建设所造成的浪费，初步估算涉及金额高达数十亿元。除了这些损失之外，众多业主所面临的索赔困境，多方主体的责任纠纷等问题，都难以回避。

    有关专家认为，政府此次集中拆迁行动相对于小产权房已有了较快的反应速度，但仍显示出一定的滞后性。政府应逐步建立一套实时监控、预警机制，一旦发现有各类形式的违规占用耕地行为，可立即勒令停工恢复原貌，并加大对相关责任人的惩处力度。 　　意在创建华北地区最大绿色蔬菜花卉种植基地――清荃农庄的北京农鑫国泰生态技术开发有限公司负责人张文斌很快就发现了他们的失误，“我们先期印刷的宣传册上标明，30万投入即可获得的一个可以租种50年的一亩租种单元，外加一个170平米的精装修三居室。

    ”张文斌告诉《中国经济周刊》，“暂不说这170平米三居室是错误的说法，单是这样的宣传，就足以让我们被认为和之前北京取缔的大棚生态园没啥区别了。”

    5月17日，天津市农鑫国泰种植专业合作社――清荃农庄第一期种植园正式奠基。按照清荃农庄总经理徐春山的介绍，农庄将负责绿色蔬菜和花卉的统一种植、销售等经营工作，并以每月500元的价格将租种单元出租给社员，社员缴纳租金后，不需亲自劳作，便可与农庄之间实现利润五五分成，每年收益8.8万元，农民则一年每亩收取租金6000元。30万元不过是宣传资料里投资该农庄的另一种表达方式。

    尽管徐春山一再声明他们的农庄意在农业，“不是地产”，但是仍然有人半信半疑。

    “因为宣传册造成的误导，我们已经把原来的宣传资料销毁了。”张文斌说。

    是农庄不是地产

    天津市武清区地处华北平原腹地，是著名的产粮大县，在全国农林牧渔总产值百强县中名列第71位。但在清荃农庄项目面世以前，这里并没有引起更多关注。

    5月17日中午，记者来到清荃农庄的1500多亩巨大而空旷的耕地前。农庄的总经理徐春山告诉《中国经济周刊》，清荃农庄是农业部、天津市委市政府、武清区委区政府响应国家建设新农村政策而创建的，它以农鑫国泰种植专业合作社为主体，意在以科学地指导和发展绿色农业来带动传统农业的改造与升级。“我们将实现产供销一体化管理，并将抛弃对农药和化肥的使用。”

    记者在现场看到，在建的2栋大棚的主体结构已经完成，除了135平米的砖混结构外，宣传册上的所谓170平米三居室其实并不确切。“我们用于社员居住的面积是完全按照农业部在2008年10月份下发的一个农业生态园配管房面积不得超过5%的硬性规定来执行的，所以一亩的大棚其实真正用于社员居住只有35平方米，这其中包括了卧室、餐厅和厨房。”徐春山说。

    记者在现场看到，除了35平米的居住面积外，还有100平方米的阳光房正在铺草坪。“这是社员们的自留地。”徐春山说，“社员们在这里既可以种菜育种，也可以做阳光花园。”

    与阳光房相连的就是近667平方米的大棚了，据徐春山介绍，大棚建成后，社员们既可以选择住在这里，也可以选择由农庄的工作人员帮助打理。“我们还要建成沼气池以及取暖、纳凉的设备，这些都不需要社员们另外付费。”

    去年曾撤出北京某农庄项目

    与北京市去年火爆的生态农庄项目一样，清泉农庄的确吸引了一些人的注意。“其实回报倒是其次，只是如果能够在这样的田园里生活，实在是太美了。”在北京工作的李女士一直就想给外地的父母“买”上一套颐养天年。而30万，是一个她可以考虑的数字。但是，由于农庄还没有建成，李女士并不能下定决心。

    李女士告诉记者说，她要等到年底看看再说。“我认为政府在监管方面还是出了问题，不合规定的不让建就是了，如果都是让我们自己来判断是地产还是合作社，那是不是意味着发生了风险也要自己担着呢？”

    “我们徐总去年就在北京做了一个大棚的项目。”清泉农庄的一个员工告诉记者，“可是后来发现不是单纯做大棚，而是做地产，就撤了回来。”

    针对为什么撤出北京的项目，徐春山并不愿意多说，“我以前就是做大棚的，不做大棚还做什么？”

    据悉，清泉农庄的占地面积将达3000亩。在经营管理模式上采取是‘统一规划、科学种植、统一管理、统一收购、统一销售’的农业产业链模式。“大棚的种植我们统一管理，社员并没有自主权。”徐春山介绍说。