越贵越好卖：长春人买房“不差钱”？

    一些房地产商几个月前还为楼市“量价齐跌”而苦闷，但进入今年5月，政策扶持带来的楼市“小阳春”，突然在一些城市急剧升温，这在危机阴影下出乎人们意料。新华社记者 王定昶 摄

    一些房地产商几个月前还为楼市“量价齐跌”而苦闷，但进入今年5月，政策扶持带来的楼市“小阳春”，突然在一些城市急剧升温，这在危机阴影下出乎人们意料。

    均价6400元/平方米，比普通商品房高出一倍，一开盘就卖出280套―――长春房地产市场最近出现了一个怪现象，越贵的越好卖，这令房地产业内外人士均大惑不解：长春人买房“不差钱”？

    高端项目纷纷热销

    近日，和记黄埔在长春开发的小高层住宅“御翠豪庭”卖出了均价6400元/平方米的高价，并且一开盘就卖出280套，成为房地产界热议的话题。

    据记者了解，高端项目热卖并非和记黄埔这一个例，最近一段时间以来，长春融创、中海等高端项目纷纷呈现热销场面：融创120套花园洋房120分钟内售罄，中海金域中央热销，中海南湖一号热卖……

    “原以为御翠豪庭会受到市场的冷遇，没想到长春人还真给李嘉诚大叔面子。”一位网友感慨说。长春市商品住宅均价目前在每平方米3200元左右，而和记、融创、中海等项目的商品住宅均价均在5000元以上，和记则翻了一倍。

    “太反常了，真是看不懂”，吉林省住房保障和城乡建设厅一位官员表示。依照过去的经验，房交会后，长春房地产市场往往会出现一个沉寂期。去年6月份举行的2008年长春房交会5天成交30亿元，成交均价4200多元，成交量、价均创历史最高，但是房交会后形势急转直下，量价双双下跌，很多楼盘不得不推出各种措施进行促销，房交会成为市场的分水岭。

    今年长春房交会较去年提前了一个月，5天时间成交面积36.99万平方米，成交金额13.24亿元，同比分别下降48%和56%，成交均价3300元，较去年相比每平方米降低近1000元，无论成交面积、成交价格和成交金额均不敌2008年。据此，大多数人认为本届房交会将成交长春房地产市场的“拐点”。

    然而，令业内外人士都大惑不解的是，房交会后，长春房地产市场不仅没有出现“拐点”，反而出现了新一轮的热销，特别是品牌地产、高端地产的热销，出现了“越贵的房子卖得越好”的反常现象，市场再一次显示了其难以预见性。

    “贵的”就是“对的”？

    长春房地产业资深人士马峻岭认为，尽管“越贵越好卖”的现象十分令人费解，但是仔细分析，仍然可以发现，这些高价楼盘确实有一定的热卖理由。

    这些热销的高端楼盘无一不是品牌开发商的产品，或来自香港，或来自国内上市公司，特别是和记黄埔在长春的项目更是其在东北的首个项目，从2005年在长春买地开始，就引起了当地人的极大关注，并被寄予厚望。“买李嘉诚的房子”，不仅意味着居住的舒适，更被当作一种身份地位的象征。

    这些高端楼盘都占有城市中最好的地段。其实，研究长春房地产市场可以发现，目前长春市敢卖高价的楼盘，不只是和记黄埔和中海这样的品牌地产，凡是在市中心、占有优越地理位置的楼盘，在去年年末房地产形势最不好的时候，也很少降价。“地段、地段、还是地段”，正如李嘉诚所言，对于消费者来说，置业最关键的因素除了地段还是地段，因为一个城市的中心资源是不可复制的。“降价的都是城边的房子，市中心的根本没降”，经过去年的房地产低迷期，越来越多的买房者也看清了这一点。

    产品品质更好，物有所值。长春高端物业以花园洋房为主，经过几年的探索和演变，品质越来越好，舒适度越来越高，低密度、高绿化，特别是融创和中海等的花园洋房，露台、下沉式庭院等设计，使得花园洋房可以部分代替别墅的居住感受，却大大低于别墅的价格。“低调而舒适”，一些业内人士甚至认为，花园洋房有望成为未来市场销售的主流。

    高超的市场营销手段和定价策略。和记黄埔在长春5年，开工缓慢，行事低调，给人们留下了诸多神秘色彩。本次和记黄埔商品房项目开盘，据说由香港总部定价。均价6400元，这个定价最初不仅令长春市民不解，连和记黄埔在长春的工作人员也捏了一把汗。据知情人士透露，这个定价体系的市场调研做得非常细，包括对当地经济现状和经济潜力的分析，还会有目标消费群体的调查―――你的产品要卖给谁，哪个阶层，目标市场在哪里，现在的买家和预期的买家是谁？高价热销的事实证明，和记黄埔的定价策略确实有过人之处。

    改善性需求或成下一波市场主力

    无论产品和营销如何成功，房地产市场的好坏说到底，仍然是供需关系决定。长春高档物业热销表明，在刚性需求爆发之后，长春的改善型需求正在跟进。

    长春房地产市场春节后曾经出现了一个“小阳春”，支撑“小阳春”的主要是婚房等刚性需求，户型以中小户型为主；当时很多人怀疑“小阳春”是“回光返照”，但是从五月份开始，“小阳春”还未结束，长春大户型产品开始走俏，如花园洋房、别墅等。这些高档物业买家多数都是二次置业者，属于升级换代的改善性需求。

    长春力旺地产副总经理李昕认为，促使改善型需求跟进的原因主要有二：

    一是国内宏观经济形势趋暖。以改善型需求为主的高端客户，对于市场的敏感程度更高，因为他们的财务状况往往与一个行业甚至几个行业的景气状况相关。长春这样一个外向度较低的城市，原本受金融危机的影响就远不如沿海外向度高的发达城市，加之国内宏观经济形势趋暖，房地产市场日渐活跃，使这部分改善型需求继刚性需求后坚定了入市信心；

    二是“现金恐慌”。部分有钱人迫切希望为自己手中的现金寻找一条保值的出路，在存款利率几次下调、股市动荡不安的情况下，只有不动产是相对稳妥的保值渠道。

    据了解，近一段时间，上海、南京等地的高端物业也出现了热销现象，与国内其他大中城市相比，长春仍然是房地产价格洼地，即便是和记黄埔在净月潭的别墅项目，目前售价也才10000元左右，5000元至6000元/平方米的花园洋房，对长春市是高价，与其他城市相比价格仍然较低，这就意味着有更大的升值空间。（记者:郎秋红）