小区配套产权不清纠纷多

　　我们生活的小区里，都有哪些配套设施设备，都归谁所有？弄清了产权问题，维修、管理等责任也就明确了。所以，产权归属是物业管理的前提和核心，现实中很多纠纷就是产权不清引起的。姚虎明和刘文荣两位专家指出，小区配套包括物管用房、社区居委会用房、中小学、会所、幼儿园，以及车库车位等，其产权归属各不相同。

    中小学：归政府所有

    现在很多小区在广告宣传中大打学校牌，说哪个小学进驻哪个小区，那么，中小学到底属于哪方的，由谁来投资？以前没有规定。现在，在一些开发项目中，这个问题已凸显出来。

    “住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。”姚虎明说。

    会所：按合同约定

    泰安某小区的业主和开发商就配套会所的产权产生分歧，官司打了一年多。由于当初没有在合同中就会所的产权作出约定，业主说成本已分摊到买房成本中，属业主共有，而开发商则认为会所由其投资建设，自然归其所有。

    专家表示，按照规划要求，在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。所以，建设单位和业主一定要在合同中明确约定这个问题。

    车位车库：占道的属业主共有

    省城一小区把地下车库当作菜市场卖掉了，建设单位有没有权？现实中，车位、车库产权纠纷越来越多。

    按照物权法规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。“这就隐含着一个前提，就是建设单位有产权，否则就不能出售、附赠或出租。”姚虎明说，山东省物业管理条例隐含的前提是，车库、车位要优先满足业主需要。

    占用小区的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，当然属于业主共有。其他规划建设的车位、车库，则由开发商和业主约定归谁所有。

    业主还要注意收费问题。有两个费用，一个是车位的场地使用费，一个是物业公司的看管费。有的小区只收80元看管费，这个费用归物业公司所有。有的小区一个车位收200元，其中包含80元的看管费，那么业主就要注意，这120元的场地使用费是属于业主共有的。“业主要瞪大眼睛看收的是什么费用，这些费用都哪儿去了。”

    物管用房：业主共有

    根据法律规定，物业管理用房要由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，并且应当满足按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，且不低于一百平方米；且应当具备水、电、采光、通风等正常使用功能。“如果开发商提供的物管用房是地下室和阁楼，不具备上述使用功能，是不符合要求的，业主可以拒绝接受。”

    如果建设单位不提供，将面临10万元以上50万元以下罚款的处罚。

    业主委员会办公用房应当从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。