楼市涨价迷局背后：利用消费者买涨不买跌心理

    近日，有消息显示，今年4~5月间，北京有36个项目涨价，其中最大涨幅达到了5200元/平方米，一些项目的价格甚至超过了2007年的历史最高点。

    而就在此前几天，王石抛出了“后拐点论”，认为从我国香港、日本等地楼市泡沫破灭后的历史来看，中国当前的房价是维持不住的。

    一时间，楼市再次陷入扑朔迷离。

    涨声四起

    如果之前的“小阳春”给了部分开发商的信心，进行的是试探性提价的话，那么，到5月底，涨价已经成为楼市的一个普遍现象。相较去年年末，大多数的楼盘都对价格进行了直接拉升。

    “我们新推出的几栋楼是楼王产品，价格在13000元~14000元/平方米。”6月5日，记者致电北京东四环附近某项目时，该项目的负责人说。

    但该项目在3月份开盘时，价格仅为11000元/平方米。短短两个月的时间，价格上涨幅度已超过20%。

    而这并不是个别的现象。远洋万和城、龙湖唐宁ONE、禧福汇国际社区、悦溪公寓、首城国际中心、阳光上东等楼盘都在提价，幅度在每平方米1000元到3000元不等。

    根据最新的统计数据，北京市5月份新开盘项目的整体均价为13925元/平方米，环比4月份每平方米上涨了1688元，涨幅达13.8%。

    无独有偶，一份针对上海200多个在售主流楼盘的调查报告显示，自3月份以来，上海已陆续有60%的楼盘价格出现了不同程度的上涨。5月11日以来，上海房价已经连续两周环比上涨3%，成交均价已涨至14106元/平方米，创今年春节以来最高水平，其中近百家楼盘在5月涨至历史最高价。

    此外，广州、深圳、杭州、成都等城市的商品房价格也都不同程度地上涨。

    与此同时，外资投行也转变态度，开始唱多中国楼市。6月2日，摩根士丹利发表研究报告称，未来12个月，内地房价将上涨5%~10%，其中一二线城市的房价升幅可达到10%。高盛也表示，国内楼价将在2010年回升，升幅在5%~20%。

    背后真相

    “涨价更多是随行就市吧。”远洋地产市场总监肖劲说。这或许代表了大多数开发商的心声。

    今年1~5月份，受开发商降价销售以及一系列救市政策刺激，国内商品房成交量一路飙升。以北京为例，4月份商品房网签交易量突破2万套，超过2007年同期水平，创下历史新高。

    “成交量激增，市场火爆，涨价也属正常的市场行为。”肖劲表示。

    对此，地产评论人士陈真诚表示，现在开发商趁机涨价，无非是采取心理战术，利用消费者买涨不买跌的心理，制造热销、价格看涨的销售氛围，刺激消费者因担心房价将会继续上涨而跟进购买。

    “一些企业又开始高价拿地、涨价，更多是在给市场释放信号，证明自己又活过来了。”在中坤集团董事长黄怒波看来，部分涨价的开发商更多是在制造舆论氛围，试图通过带动新一轮的涨价来解决2007年高价地的消化难题，同时也为自己创造融资环境。

    但首创置业集团董事长刘晓光表示，现在很多开发商的提价行为，大多都是在“补涨”，是把在艰难时刻降下去的房价“补回来”，还没有故意制造“涨价恐慌”的能力。

    这一观点也得到了阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲的认同。他坦言，近期该公司旗下项目的成交均价也在上涨，但除了“补涨”的成分外，低价房消化以后的高端产品入市也是价格上升的重要原因。

    此外，业内人士表示，流动性过剩导致通胀预期日益强烈，在宽信贷、低利率仍将持续的金融环境下，投资性需求开始再度入场，也促进了房价的上涨。

    饮鸩止渴

    然而，在开发商乐观涨价的背后，楼市的高库存困境仍未摆脱。

    以北京为例，北京市统计局新闻发言人于秀琴近日表示，截至4月底，北京现房空置面积达到1395万平方米，同比增长36%，其中住宅面积487.6万平方米，同比增长28%。

    对此，房地产高级经济师章林晓说，去库存化仍是目前房地产市场的主题，开发商贸然提价只会破坏目前楼市来之不易的脆弱平衡。

    事实上，在开发商提价之后，市场已经做出了反馈，不少城市的楼市都出现了“价涨量跌”的现象。

    以北京为例，根据北京市房地产交易管理网数据，今年5月，北京商品住宅新房(不包括政策性住房及商业等)成交套数为14969套，环比下降11.56%；成交面积为180.52万平方米，环比下降8.26%。

    同样，在外资投行唱多中国楼市的表象下，其在市场上却频频做空。有消息称，摩根士丹利近期对富力地产的股票大额抛售，截至5月11日，摩根士丹利在富力地产中的持股比例已降至7.83%，比一个月前减少近3%，比一年前减少约10%。

    “外资唱多房地产是为了寻找新的接盘人。”中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉说。

    分析人士表示，无论是高库存、高空置率的现实，还是外资投行“唱多做空”的行动，都在警示开发商涨价是个危险的行为。

    记者采访的多名开发商也都认为，现在并不是楼市真正的春天。“涨价是把双刃剑，它可能提高开发商的利润率，但也会造成市场成交的停滞。目前房价的大势是稳定，今年不可能上涨。”刘晓光说。

    “不要再寄望那个疯狂的时代会回来，它不会再回来了，况且那也不是个好时代。”黄怒波说，现在不是涨价的好时机，盲目提价无疑是饮鸩止渴。