新政"投石入水" 暴利遐想搅动小产权房交易暗流

2009-06-09 18:03    作者:赵洁   来源:  

国务院新近通过《深圳市综合配套改革总体方案》,改革方案赋予了深圳4个“先行先试”的重要使命,包括“符合国际通行规则和惯例的,符合我国未来发展方向的,需要探索试点的制度设计先行先试”及“对深圳市经济社会发展有重要影响,对全国具有重大示范带动作用的体制创新先行先试

小产权房的命运目前还不明朗,但至少让人看到了希望。摄影/何俊

    国务院新近通过《深圳市综合配套改革总体方案》,改革方案赋予了深圳4个“先行先试”的重要使命,包括“符合国际通行规则和惯例的,符合我国未来发展方向的,需要探索试点的制度设计先行先试”及“对深圳市经济社会发展有重要影响,对全国具有重大示范带动作用的体制创新先行先试”等。5月22日经深圳市第四届人大常委会第二十八次会议通过、6月2日正式公布实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)投石入水,惊起波澜。

    同一地区,小产权房售价1500元/平方米,商品房售价却高达七八千元/平方米。民间流传着一种说法是,小产权房每平方米补缴100多元地价就可拿到房产证。虽未获证实,但对于购买小产权房的人来说,“即使没有房产证,政府也不会驱逐住户、强拆房子。”

    小产权房新政投石入水

    最早对《决定》做出主观解读的是与小产权房产生联系与作用的人群,包括小产权房开发商与小产权房的购买者,他们均乐观地预期《决定》的出台将赋予小产权房“转正”的生机。

    据深圳市国土局统计,深圳“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占到全市住房总量的49%,它们房价只有商品房价的1/3―1/2,而这类型房子大多数又集中于宝安与龙岗两个关外大区。作为历史遗留违法建筑,它们衍生的种种社会问题迫需政府加深监管,一场大手术迫在眉睫。在这些历史遗留违法建筑中,由于过去城乡二元结构的特殊性而没有获得完全产权的农民自建房最具代表性,尽管经历了城市化的巨变,深圳土地已经完全收归国有,但由于这类建筑的产权依旧残缺,人们还是习惯将其谓之小产权房。

    “经普查记录的违法建筑,市政府应当区别其违法程度,根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,分期分批处理。”5月22日经深圳市第四届人大常委会第二十八次会议通过、6月2日正式公布实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》指出。

    《决定》进入了不同阶层、不同人群的视角。最早对《决定》做出主观解读的是与小产权房产生联系与作用的人群,包括小产权房开发商与小产权房的购买者,他们均乐观地预期《决定》的出台将赋予小产权房“转正”的生机,这意味着通过合法的手续,小产权房将可以得到与正规商品房一样的房产证,也随之得到与正规商品房一样的市场地位。然而深圳市人大随即跟进澄清:旨在解决城市化土地遗留问题的相关立法,绝不意味着现有违建转正后就可以等同于商品房一样自由流通。大部分经过补交罚款以及其他一系列审批手续拿到房产证的原有“违建”,将只有合法的使用权,并非外界所理解的商品房市场流通权。而深圳市本次立法前后专门成立的社会稳定风险评估小组则向媒体透露:“今后深圳市相关政府部门还可以根据国家进一步完善明晰小产权房等政策和房地产市场的走势,分阶段适时允许符合条件的违法建筑入市转让、对市场进行调控,这样可以有效地分散和减轻对房地产市场形成冲击的风险。”多方解读的差异让《决定》的第22条备受关注―――市政府应当自本决定施行之日起十二个月内制定实施办法和配套措施。实施办法应当试点后再全面实施。

  小产权房的局部“围城”

    锦绣小区的售楼小姐小鸣(化名)一直试图为记者营造购房的安全感:“我们这里1500元/平方米,只要投资10多万元你就可以拥有自己的房子,而且买入后马上将可以补办房产证。”

    站在宝安区沙井街道锦绣小区的高处眺望,众多在建与建成的高楼耸立。“你看到的大多数都是小产权房,这一带除了禧园与丽莎花都,剩下的几乎都是小产权房。”锦绣小区的售楼小姐小鸣(化名)一直试图为记者营造购房的安全感:“我们这里1500元/平方米,只要投资10多万元你就可以拥有自己的房子,而且买入后马上将可以补办房产证。”

    位于沙井街道帝堂路与锦绣路交汇处的锦绣小区就属于当地村民统建的小产权房,按照已建成的规模,该小区基本上呈单体楼结构,高14层,一楼有部分架空层和部分商铺,单元户型从单房到四房不等,附简单装修。小鸣坦然地告诉记者:“房子现在没有房产证,我们会提供一份《集资建房合同》与一份《律师鉴证书》。放心,住这里和住商品房不会有差别的,我们可以保证。”小鸣告知,锦绣小区目前推出的180个单元中,短时间内已经售出了20套。并且根据她掌握的信息,购买自建小产权房的住户将来可以补办房产证:“现在政策已经发布了,以后补交少部分地价,你就可以办到普通商品房一样的房产证。退一万步来说,即使没有房产证,政府也不会驱逐住户、强拆房子。”

    小鸣认为锦绣小区在沙井片区众多自建小产权房里面售价最便宜,这意味着将来“投资的回报率会更丰厚。”她打比方说:“像附近禧园、丽莎花都等商品房售价去年达到七八千每平方米。如果你在锦绣小区以1500元每平方米的价格置业,将来补办房产证之后,市价达到六七千每平米没有问题,这里面可是四五倍的涨幅啊。”根据小鸣为记者填写的一张估价表,锦绣小区一套面积120多平米的经典四房折后1563元每平方米,总价194880元。小区还可以接受5成1年免息分期付款方式,并可以为购买者提供代租服务:“这里三房的户型大约可租1000元每月。这附近靠近一个比较大的科技园,房屋租赁的需求挺大的,我们有些客户买进来就是为了投资用的。”小鸣告诉记者,已经在锦绣小区购置房屋的住户有本地人也有外地人,有自住性质也有投资性质:“无论什么用途都是划算的。”

    小鸣所强调的“安全感”并不能完全令人信服。沙井为数不少的统建小产权房散发出了谨慎与警惕的信息。在走访过程中,沙井濠景城让记者吃了闭门羹。这座建筑规模、设计方案均宏伟大气的统建楼盘没有让记者进入看楼,楼盘售楼部同样大门紧闭,看护的保安人员告知,售楼部集体放假,要看楼需等到下星期。濠景城正门右侧就是沙井街道蚝一村股份合作公司的办公地点,想探个究竟的记者同样被保安人员拦在了大门之外,理由同样是工作场所不得入内,如需看楼待到下周。形成鲜明对比的是,仅仅一个星期之前,根据媒体报道,来到濠景城看楼的人络绎不绝,售楼人员叫出了2000元至3000元每平米的诱惑价格,并许以可以补办房产证的利好。

    濠景城旁边一家士多店的老板告诉记者:“前些日子楼盘一直飘挂着横幅和气球,打出了及其诱惑的价格标语,这几天不知道为什么都收了起来。”据他获悉,该小区的楼盘分前后两个部分,其中一部分是当地村民居住,一部分用于出售:“感觉小区环境挺好的,不比很多正规商品房差。”

    来到士多店买烟的陈先生和记者不期而遇,从湖北来深的他对村民们统建的小产权房兴趣甚浓:“工作不久,买房有压力,买一套廉价的小产权房,如果能补办到房产证的话对我的诱惑力很大。”陈先生最近看了不下十套小产权房,其中有的售楼人员告诉他,深圳已经有小产权房通过正规手续“转正”,方法是补交地价,每平方米交纳100元到150元不等,也即多掏1万多元就可以为一套廉价的小产权房买到“身份证”,进而领取到正规的房产证。而根据记者随后向多位业内人士求证,陈先生听来的利好无法证实。

    谁在消费小产权房?

    韩叔更深层的忧虑在于,购买了小产权房之后,他与他儿子能不能为这个新兴的城市所接纳,从而享受到这个城市居住者应有的福利与尊严。

    一篇名为《我是小产权房业主,讲讲我在深圳打工到买房的经历!》的帖子在一个深圳当地论坛上被迅速捧热。短短几天内点击人数接近2万。

    发文的作者30岁,本科学历,已婚,现有一个三口之家,2001年来深圳,2005年谈恋爱。在龙华街道租过农民房,亦在龙华街道租过小区房,最终他购置了一套两房的小产权房:“80平方米,房子加装修整个下来花费了二十几万(每层有监控,白天楼下有保安,晚上10点关门,凭门禁进入)。实现了在深圳有房的梦想。”

    “当时买小产权房我的算法很简单:我租第二套小区房费用近2000元/月,一年下来是24000元,10年是24万,10年后我仍然在深圳没有房,10年后深圳的房价是什么样子我不敢想。但我现在买一套,一次性花二十几万,我住上10年也就回本了……常话说安居乐业,居无定所哪能乐业,居无定所谈什么幸福感?”文章作者坦承了自己的想法:“外地人购买小产权房:买了不能说是他的错,东西有卖就有买,基本上会同意转正,拿了本心里踏实。同时也要看补地价额度,多了也不会办,因为他们这房现阶段也就是自己住,私下转手也不是不行。……说白了,在深圳,大部分人都是凭自己的青春换点钱花!至于幸福感和归宿感,我充满对政府的期待!”

    根据记者走访了解到,越来越多的来深建设者正在成为深圳小产权房的交易的生力军。29岁的阿峰5年前来深,2年前在福永广场旁某街道某小区购置了一套小产权房,购入价格相当于当时同区域商品房价格的三分之一,除了没有房产证,他觉得自己和普通商品房的业主并无太多区别:“我们小区有电梯、有保安、有车位,小区环境与安全性能都令人满意,附近的配套设施也十分齐全。”阿峰没有进一步购买商品房的计划:“最现实的是钱的问题,现在让我供一套商品房经济上压力太大。其实我这个人比较重视生活的质感,现在我住得舒服,过得开心,这就足够了,所以我对现在自己的房子很满意。”阿峰有很多同学购买了商品房,不少人为此承担了沉重的还贷压力,阿峰略有庆幸:“我能够真切感到自己是房子的主人,我既不炒房,又不贷款,房产证对于我来可能就是一张纸。”最后,阿峰坦承,他并没有过多考虑过城市规划、土地功能变更会给他房子带来的风险,他一再强调自己是一个乐观主义者。

    与阿峰的洒脱形成鲜明的对比,年过40岁的韩叔正在小产权房的门外来回徘徊,文叔是一位在深圳关外跑了三年的的士司机,他正在考虑把即将上中学的小儿子从老家接到身边。为此,他与他的爱人在龙华及周边片区看了好几间由原村民统建的小产权房。至今他仍然在疑虑与顾忌中摇摆不定:“好一点的房子(小产权房)差不多要3000元/平方米,虽然在自己的经济所承受的范围之内,这个价钱可以在我老家中心地段买到一套挺好的房子了,还有房产证。”韩叔更深层的忧虑在于,购买了小产权房之后,他与他儿子能不能为这个新兴的城市所接纳,从而享受到这个城市居住者应有的福利与尊严,他生怕自己的需求被房产证的一纸之薄断然切割。

    某主流门户网站的一项调查显示:有60.28%的人认为自己可以选择购买小产权房;85.96%的人支持小产权房合法化;76.3%的人认为小产权房合法化将会拉动房价下降。

  ■样本剖析

    小产权房的前世今生

    一位不愿意透露姓名的社区股份合作公司负责人道出了包括深圳小产权房的现状:“深圳的小产权房基本上都是原村民自建或者原村组织统建的违法建筑。从严格意义上来说,通过城市化的进程,深圳的土地已经国有化。但是国家并不能百分之一百地承担原村民城市化之后的生计,因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小产权房正是在这一契机之下快速无序增长,这也是社会转型中必不可少的阵痛。”他进一步透露:“现在,产权之惑已经是制约原村民经济进一步发展的重要因素。”

    宝安新安街道甲岸村缩影了“小产权”在深圳的“进化史”。该村是宝安区最早被征地的村庄,从80年代初期,大量土地被政府征用。甲岸村所属集体土地,主要为原村民所有的宅基地。该村私宅共有323栋楼房,目前正在建设的有10多栋。其中多数是在原宅基地的基础上进行重建。“现在重建的楼房,都是在7层以上,按照政府的规定,多数是违法建筑。”宝安一国土所负责人介绍。

    据了解,甲岸村原住居民目前多数不住在该村内,其村内楼房主要用来出租。“甲岸村出租面积10多万平方米,管理流动人口15000多人。”该村出租屋管理处的一人员向记者介绍。“村民的主要收入就是股份分红和出租房屋,拥有正式工作的村民不是很多,部分年轻人多是在社区当保安等谋生,其他收入来源很少。”该村一村民向记者介绍。

    “当出租房间成为村民的主要收入时,能够出租的房间越多,收入也就自然越高,随着周边商业的兴起,来此求租的外来人员增多,也就造成了该村楼房越建越高,最高的已超过12层。”该村居委会主任黄达龙透露。

    新出台的《决定》赋予了这个社区广阔的想象空间。“目前,新政策细则还未公布,对于违法建筑的界定还很模糊,具体针对的是哪些问题建筑物,还不好定性。按照政策来说,之前出台的政策是解决私房和公房的定性问题,目前建筑出现了新的形势,部分建筑物经过10年的发展,已经改做两用房,即部分商用部分居住。如何界定此类建筑物也成为急需解决的问题。”甲岸村居委会主任黄达龙介绍。

    根据黄达龙的理解,新出台的土地政策,是解决深圳城市化进程所出现的新问题。应该是对1999年到2005年期间所建设的房屋给予定性。不过,宝安一国土所的工作人员认为,该政策应该是解决1999年到现在所出现的建筑物定性的问题。

    甲岸村一村民向记者介绍:“在房产证上面,标注的有房屋性质,只能居住”。但是记者随即采访的几个原住居民都并不希望私房流动。“我更希望私房能够抵押,能不能转让对我们影响不大,除非我需要大量的资金用于做生意,才希望流动起来,让固定资产转化为流动资金。”甲岸村居委会主任黄达龙则进一步解释:“私房能否流动对我的意义不是很大,从资金使用上来说,私房能够抵押融资最好,但是对于村民来说大多数是用来出租,目前转让价值不如出租的价值高。”

    宝安国土局一位工作人员表示:“从目前的情况来说,让私房流通起来,还很困难,出台的新政策,还是解决历史遗留问题,还是针对发放房产证的建筑物给予定性。还是在既往的土地政策上给予延续。做太大的变革很不现实。”

  ■新安观潮

    问题不能遗留给历史

    经济学家张五常在其著作《经济学原理》中阐述了一个基本概念:完整的产权应该包括使用权、收入权与转让权。毫无疑问,按照这一界定,深圳当前在市场流通的商品房无疑具备了完整产权;而处于灰色地带的村民自建、集体统建等房产因为部分产权的缺失只能谓之小产权房。

    张五常的老师、经济学巨子阿尔钦则另有一个经典理论:产权(Property)、竞争(Competit-ion)、缺乏(Scarcity)这三个概念在经济学上是同义词。资源的稀缺带来市场的竞争,市场的竞争带来产权的确认,三个概念其实都是对市场的同质解释。假若我们再把商品房与小产权房代入这串同义词组,得出的确实是两串互相区别的同义词组。因为二者没有处在同一个共通、公平的市场。

    商品房固然能够在市场上流通无阻,事实上,小产权房同样也可以享受交易与流通的愉悦。只不过前者的交易与流通处于政府监管层面;而后者的交易与流通往往借助的民间契约平台,并未给政府带来社会财富的增收。也就是因为这一迥异,如果将两者的“竞争”概念进行简单粗暴地捆绑,恐将走向恶性竞争―――小产权房的购买者不高兴,他们处于对财产不安全性的焦虑之中;商品房的消费者不高兴,他们的投资因为横向的比对而失重。

    旧规则的迅速瓦解是这个现象的责任人。深圳是一个变化速度“一日千里”的城市,它的社会进化速度如此之快,让制度的发展落下身位。旧的城乡二元格局迈向一体,大量涌现的来深建设者迅速融入了本地居民的家园,他们用朴素的生活经验、生存智慧演绎了最根本的经济范例,求解出自身利益的最大化,同时也形成了新的城市格局。而这一过程的某些既成事实,不可避免地以问题的形式“结石”,成为这座城市的历史遗留问题。

    《决定》出炉,新规则布局,举子欲落之际,观棋者有声。如同卡尔维诺的作品《看不见的城市》中马可波罗与大汗对同一城市进行了迥异的回忆,不同的人开始各自憧憬自己理想化的城邦。他们的意见或有相左,多数人的博弈底线或许相同―――不愿意社会福利减损,乐意接受新规则的调和以达臻公平准则。回眸历史已是大浪淘沙,对未来的着目更有意义,大家共同生活的城市不应该存有因为产权差异而产生的鸿沟,取而代之的应该是公平竞争的起跑线。

    普查、试点、全面施行。《决定》写下了对深圳农村城市化历史遗留违法建筑处理的路线图。进行中的“深圳时”开始着手修正“深圳史”。

    历史可以遗留下问题,但问题不能遗留给历史。

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