整体盈利能力下降 房地产上市公司利润空间遭挤压

  “房地产上市公司整体盈利能力有所下降，房价下调、成本攀升等因素压缩了房地产上市公司利润空间。其中，2008年沪深房地产上市公司平均利润总额同比下降1.10%，大陆在港上市公司平均利润总额同比下降则达到30.15%。”这是记者6月6日从“中国房地产TOP10研究组”发布的“2009中国房地产上市公司TOP10研究报告”中获悉的。

    整体盈利能力下降

    报告认为，房地产销售价格的下降及各项成本费用的上升直接导致房地产公司利润空间的压缩。房地产行业属于毛利润较高的行业，但随着房价的调整及成本尤其是土地成本的攀升，房地产公司在收入增长有限的情况下，毛利率有所下调，利润总额出现下降。

    与此同时，房地产上市公司总资产规模增幅回落明显，发展速度趋缓。其中，沪深房地产上市公司平均总资产为70.45亿元，同比增长21.03%，增速较上年同期回落33个百分点；大陆在港上市房地产公司平均总资产为268.79亿元，同比增长13.72%，增速较上年同期回落72个百分点，资产规模扩张速度明显趋缓。报告指出，受市场因素影响，多数公司主动调整开发规模或项目进度，缩减甚至停止土地储备的扩充，积极应对市场变化，这些因素是导致2008年总资产增长放缓的主要原因。

    此外，房地产上市公司整体盈利能力有所下降。报告显示，沪深房地产上市公司平均总资产收益率为3.61%，同比下降2.22个百分点；平均净资产收益率为8.10%，同比下降6.38个百分点；平均每股收益为0.24元，同比下降0.11元。大陆在港上市房地产公司2008年平均总资产收益率为3.82%，同比下降6.95个百分点；平均净资产收益率为8.87%，同比下降14.52个百分点；平均每股收益为0.38元，同比下降0.05元。

    存货均值同比增长39.72%

    2008年，受累于房地产市场调整影响，房地产上市公司销售速度减慢、开发进度放缓，存货资产大量增加，存货消化成为企业经营重心。数据显示，沪深房地产上市公司的存货均值由上年的29.63亿元上升至41.40亿元，同比增长39.72%；大陆在港上市房地产公司由于本身的经营规模就远远超过沪深上市公司，其存货资产从绝对值来看也远高于沪深上市公司，但2008年的存货增长率为30.03%，低于沪深上市公司增长水平。

    记者发现，存货增速在一定程度上反映了不同房地产上市公司应对市场变化的速度。2008年大陆在港上市房地产公司的存货增长率30.03%，低于沪深水平；而在市场高涨的2007年，在港上市房地产公司存货均值为98.92亿元，同比猛增132.32%，又远远高出沪深房地产上市公司49.27%的水平。

    对此，报告认为，大陆在港上市房地产公司平均规模、综合实力均高于沪深房地产上市公司，对市场形势的分析判断、应对市场变化的调整能力及品牌等方面更具优势。在市场快速发展时，在港上市房地产公司能够抓住机遇快速成长。

    偿债风险值得关注

    记者了解到，2008年，沪深房地产上市公司和大陆在港上市公司资产负债率变化略有不同，但偿债风险值得关注。其中，沪深房地产上市公司平均资产负债率为56.86%，较2007年76.49%的水平降低了19.16个百分点，资本结构有所改善。改善的主要原因在于低资产负债率企业数量的增加和高资产负债率企业数量的减少，其中资产负债率低于50%的公司个数占比增加九个百分点，资产负债率高于60%的公司个数占比下降了约六个百分点。

    同年，大陆在港上市房地产公司平均资产负债率为55.48%，较2007年52.03%的水平提高了约3.45个百分点，负债比例上升，资本结构稳定性略有减弱。32.14%的大陆在港上市房地产公司资产负债率处于60%至70%区间，这一比例较上年增加了约14个百分点；而资产负债率在50%以下的公司个数占比则由上年的41.18%降至28.57%，使得整体资产负债率呈现升高趋势。

    报告认为，2007年末房地产行业步入调整期后，房地产企业偿债能力的不确定性加大，偿债风险值得关注。在这种情况下，控制资产负债率的增长、提高流动比率，对保障房地产企业的财务稳健性具有较高的现实意义。