“政府主导 市场运作” 哈尔滨棚改路该怎么走？

    “早点拆迁，让我们住进新房”――

    3年改造530万平方米棚户区

    在哈尔滨市道外区开阔平坦的道路上转两个弯，汽车开始剧烈颠簸起来，行驶艰难。这条名叫公益街的崎岖小道尽头，就是一片低矮破旧的棚户区――陶瓷小区。

    下午1点半，53岁的高信杰正坐在床上吃午饭。床上放着一块不大的木板，在这间只有15平方米的闷热、拥挤、昏暗、凌乱的小屋里，这块木板既是饭桌，又是妻子烙饼的操作台。大床上方有限的空间，高信杰搭了一张“上铺”，已经工作的女儿从小就睡在这张床上。一家人在这里已经生活了30多年。

    “我们唯一的愿望，就是这里能够早点拆迁，早点住进新房。” 高信杰说。

    高信杰和住在这片棚户区的几百户居民的愿望，很快就将实现。从去年起，哈尔滨市启动了3年530万平方米的新一轮棚户区改造，陶瓷小区的拆迁改造也在计划中。

    “现在住在棚户区的群众大多是以前哈尔滨老工厂的工人，都为城市和国家发展做过贡献，但他们现在过得太苦了。”哈尔滨市棚户区改造工作领导小组办公室副主任孙滨告诉记者。

    据统计，哈尔滨市主城区共有85片集中连片的棚户区，共530万平方米，涉及8万多户居民。哈尔滨市领导在对棚户区实地调研的基础上，决定用2008年至2010年3年时间，集中改造这85片棚户区。

    政府背景企业“兜底”拿地――

    “好民居”的市场化创新之路

    5月25日，在离陶瓷小区不远的道外区太古街，68万平方米的新楼盘“好民居・滨江新城”正式开盘。一天半的时间，这个楼盘就已经售出400多套。

    购房者对滨江新城的热情，主要是冲着项目的性价比。“4700元/平方米，又在市区二环内，确实比我想象的便宜。”正在售楼处选房的赵女士说。

    实际上，一年前这里还是和陶瓷小区一样的棚户区。经过拆迁、土地招拍挂，滨江新城成为道外区第一个通过房地产开发进行棚改的项目。整个项目40多幢楼，16幢将用作棚改回迁安置房，一共可以安置3200户居民。部分安置房目前已经封顶，今年年底将先于商品房交付。

    “从支付意向金的情况看，这期的1000多套房子很快就能卖完。”项目开发商――哈尔滨好民居建设投资发展有限公司董事长高洪旗告诉记者。这家国有企业由哈尔滨房屋土地综合开发公司等企业改组而成。

    通过拆迁置换出棚户区土地，通过公开市场的招拍挂出让土地，进行房地产开发，以房地产开发的利润“抹平”棚改的成本。一方面，政府仅需投入启动资金，资金来源以市场为主。另一方面，从棚户区走出来的居民可以住进高品质、现代化的住宅小区，棚改“一步到位”。这种市场化的棚改模式，目前被各地广泛采用。

    然而，在实际操作中，“市场化”并没有看上去那么容易实现。好民居公司成为滨江新城项目的开发商，是一种创新之举。

    去年6月底项目拆迁完成后，这块13.5万平方米的土地以6.49亿元的起价挂到土地招拍挂市场上。然而，大多数开发商对这块地并没有兴趣，地块遭遇流拍。好民居“临危受命”，以底价拿下这块地，开始进行开发。

    据孙滨介绍，由于棚户区大多面积小、建设成本高，加上房地产市场的低迷，棚改拆迁地块流拍的现象非常多。哈尔滨市成立好民居公司，目的就是在棚户区改造和回迁安置房建设中发挥“兜底”作用――一旦土地流拍，就由好民居公司接盘开发。“前期拆迁政府投入大量资金，如果土地最终流拍，资金窟窿就会越来越大，棚改就很可能半途而废。”孙滨说。

    于是，好民居公司成为哈尔滨棚改“政府主导、市场运作”的载体。

    虽然是“政府主导”，好民居又是政府成立的公司，但“市场运作”下，它享受不到更多的优惠政策和资金扶持。

    “拿地的时候，资金压力很大。”高洪旗告诉记者，好民居支付的6.49亿元土地出让金中，市财政支持5000万元，子公司筹集1亿元，道外区政府补贴2.1亿元。在市政府的牵线和担保下，兴业银行又提供了6.7亿元贷款。

    大量贷款带来的是巨大的还贷压力，滨江新城项目的定价因此格外谨慎。高洪旗介绍，该地块棚户区拆迁、三通一平后，楼面价约为2000元/平方米，建安成本1800元/平方米，配套投入500元/平方米，加上各种税费，实际成本约4600元/平方米。4700元/平方米左右的起售价，仅能实现微利。

    “如果按照这里的地段和楼盘品质，我们合理的定价应该是5500元/平方米左右，但在现在的市场形势下，这个价格很可能卖不动。”高洪旗说。

    由于目前滨江新城销售情况良好，预计能迅速回笼资金6亿元。“这笔钱主要用来还给银行。在这个项目上，公司基本能实现收支平衡并略有盈利，开了个好头。”高洪旗说，“以后我们‘兜底’的地块可能越来越难做，随时做好亏损的准备。”

    “滨江新城的成功有一定的偶然性，我们现在依然如履薄冰。”孙滨说，哈尔滨成立好民居公司更深远的目标，是希望它能成为调节市场的杠杆，引导普通开发商参与棚改，从根本上依靠市场解决今后棚改的资金难题。

    这一目标现在已经看到希望。滨江新城的成功为棚改的市场化道路做了宣传，最近已经有多家房地产开发商来到棚改办“招商处”，探寻合作的可能性。

   85天拆迁237万平方米――

    “拆迁纪录”是怎样创造的？

    在滨江新城售楼处门口，记者遇见了姜丽娜等人，他们是在这里的棚户区――仁里小区生活了30多年的老邻居。自从去年下半年临时搬走以后，老邻居们经常来看看房子的建设情况。

    “眼看着楼房一天天盖起来，我们马上能住进去，心里特别激动。”社区主任姜丽娜说。

    仁里小区改造得快，滨江新城建设得快，皆因拆迁拆得快。从去年4月18日开始到5月中旬，短短一个月的时间，仁里小区800多户全部成功拆迁。

    拆迁工作一直被认为棚户区改造工作的“第一难”。拆迁的快慢，取决于补偿条件群众是否满意，手续办理是否方便，是否尊重民意。

    作为这次棚改拆迁的群众代表，在拆迁正式启动前，姜丽娜和其他工作人员到每户居民家里进行了3次入户宣传，仁里社区甚至专门组织了一次全体居民参加的民意测验，投票表决是否同意拆迁方案。最终98%以上的居民同意了拆迁方案，拆迁工作得以快速推进。

    这是一份什么样的方案？

    选择回迁安置的群众可以事先选好面积户型，在拆迁面积以内的实行“拆一还一”，一分钱不用掏；超出拆迁面积10平方米以内的，只要支付1000元/平方米左右的建安成本；超出10平方米以上、20平方米以下的，加付综合配套成本，每平方米房价也不到2000元。如果选择异地安置，拿补贴的同时，还能以十分优惠的价格购买其他地方的保障性住房。如果在7天内搬迁，每户可以得到1.2万元的奖励。

    “这次的拆迁政策非常实惠，从来没有过，刚开始谁都不相信真有这样的好事儿。”54岁的王永春一家在一间不到50平方米的棚户里住了30多年，这次拆迁他选择了滨江新城一套建筑面积近100平方米的回迁房。扣除拆迁面积和各种奖励、补贴，王永春只掏了两万多元现金。

    尽管拆迁的补偿条件十分优惠，但仍有一部分低收入的棚户区居民连补差价的钱都拿不出来，买不起回迁房。过去，他们中的很多人因拆迁而“失居”，或者只能住到偏远的城市郊区。

    新一轮的棚改中，哈尔滨为避免特困户因拆迁而“失居”，特别针对这些群众设计了40平方米的“最低保障户型”。拆迁户一分钱不用掏就能直接选择这种户型，超出拆迁部分的面积，由政府和拆迁户共同享有产权。以后居民经济状况改善了，仍可以买下这部分面积，拥有全部的产权。

    2008年，哈尔滨新一轮棚户区改造的第一年，从4月2日到6月26日，仅用85天，就完成拆迁13片、237万平方米，占三年应拆总量的44.7%。创造了城市拆迁史上拆迁规模最大、拆迁时间最短、拆迁户数最多的纪录。并且没有发生一起因拆迁而导致的上访事件。 

拿地、拆迁、市政改造，每一步都需要大量资金――

    棚改“硬骨头”越来越多

    无论是好民居“兜底”拿地，还是政府以优惠的条件进行拆迁，都需要钱。棚户区改造的经济效益尚未完全体现出来，加上土地市场、房地产市场仍然比较低迷，市场化模式良性运转尚需时日。目前，改造项目的启动资金和相当一部分建设资金仍然需要政府投入，压力不小。

    首先是拆迁安置成本。2008年，哈尔滨“拆一还一”面积为85万平方米，仅此一项房屋补偿就支出资金近39亿元。

    棚户区主要分布在城市周边城乡结合部，道路、交通等基础设施不完善，大部分没有燃气、排水、集中供热等设施，供水管线老化经常断水。因此，路网改造、给排水等市政设施必须同步建设，相应的投资量非常大。

    哈尔滨位于北方高寒地区，建设成本高。据统计，2008年棚改楼盘建筑综合成本价平均达到4566元/平方米。

    尽管如此，通过市场化运作，棚改目前并未给哈尔滨市财政造成大窟窿。2008年，哈尔滨实际筹集棚改资金16.51亿元，投入使用资金量达到17.63亿元。到目前为止，哈尔滨通过财政投入、招商引资和银行融资，一共筹得资金25亿元。

    经过改造，剩下的棚户区多是历史遗留的“硬骨头”地段，通过市场手段改造实现收支平衡的难度将越来越大。经过初步估算，今后两年改造剩余的300万平方米棚户区，仅拆迁补偿费用就需要近78亿元。

    无论如何，为期3年的新棚改，哈尔滨已经走出了坚实的第一步。

    2008年哈尔滨市完成了237万平方米棚户区的拆迁改造，2.24万户居民告别了棚户区，回迁房建设开工面积达到125万平方米，超额完成了任务目标。

    棚户区改造前，居民户均住房建筑面积为48.3平方米，人均仅为15.1平方米。随着回迁房陆续建成，户均住房建筑面积将达到67.3平方米，人均可以达到21.1平方米。

    同时，老百姓拥有的房产实现了增值。2.24万户居民获政策性补贴24.7亿元，平均每户增值10万多元，面积越小，收益越多。

    以目前回迁入户的居民每户装修、购置电器家具等消费1.5万―4万元的水平计算，去年2.3万户拆迁户如果全部回迁入户，一共可以拉动消费3.4亿―9亿元。棚改无论对老百姓个人，还是对城市面貌和城市经济的发展，都能起到积极作用。

    尽管开局良好、前景可期，但今后两年棚户区改造将越改越难。资金压力越来越大；改造片区从城市中心不断向郊区延伸，土地的吸引力越来越小；农村集体用地掺杂其中，征转审批周期长……每一个困难，都可能使刚刚起步的新棚改举步维艰。而这条新的棚改市场化道路，正是不断解决一个又一个困难，一边探索，一边前行。