房地产项目资本金比例降低 市场各方反应各异

    对此消息，市场各方反应各异：开发商喜了，资金上可以稍舒口气；购房者喜忧有别，既希望此举能增加供应、刺激竞争、降低房价，也担心资金无虞的开发商更有了涨价的底气；银行也是顾虑不少，担心市场波动增加信贷风险。

    开发商：资金困境稍缓　供应量有望增加

    在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例。２００４年９月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于３５％。这一比例限定至今，５年未动。

    经历了去年的低谷，银根收紧，地价高企，销售低迷，一向“不差钱”的房地产业遇到了资金困境。记者采访发现，从去年年底至今年一季度，上海有不少房地产项目出现了缓建甚至停建的局面，一些实力较弱的开发商不得不“拆西墙补东墙”。

    国家统计局公布的数据显示，１－４月，全国完成房地产开发投资７２９０亿元，比去年同期回落２７．２％。全国房地产开发企业房屋施工面积２０．１亿平方米，比去年同期回落１３．０％；房屋新开工面积２．７８亿平方米，同比下降１５．６％。今年以来，经历了快速去库存化之后，后市供应量的问题广受关注，这不但直接关乎房地产的投资内需，也影响着整个房地产市场的平稳。

    上海望源房地产开发公司董事长季宝红说，一般说来，银行信贷超过房地产开发总投资的５０％；在目前的形势下，降低资本金比例将解决开发商的燃眉之急，有利于提高贷款数额，尤其对大开发商来说更是利好。

    上海一大型楼盘开发企业负责人谷文胜认为，资金困难是阻碍开发商不敢投资的重要因素之一，其中在前几年高价拿地、去年销售不畅的房地产企业更是如此。此次项目资本金比例大幅降低，将直接减轻开发商的资金负担，增加拿地、建房量，对维持商品房供应，推动楼市健康平稳发展都有良好作用。

    购房者：开发商又增加了涨价的底气

    相比于开发商的一片叫好，购房者的心态可谓喜忧各异。打算下半年买房的上海市民姚红光说，房地产投资门槛低了，就可能吸引更多开发商增加投资，提高市场竞争程度；房源增多以后，即使有个别开发商“捂盘”也不怕。他选择继续观望，“希望房价能适当降低”。

    不过，在上海白领姜琨看来，这样的想法是一厢情愿。她说，今年一季度“小阳春”时，一些开发商就是因为资金有问题，挺不下去了，才选择降价销售。而现在项目资本金比例降了这么多，开发商的直接成本明显降低，逃过一劫的他们又多了涨价的“底气”。

    某知名网站新进行的调查显示，有１８％的被调查者认为降低项目资本金比例将“使房企间竞争更加激烈，促使房价下降”，有７３％的人认为这将导致“房企资金压力缓解，房价上涨”。

    银行：风险无疑大大提高

    今年以来，房地产开发贷款的闸门有所松动，特别是大型品牌开发商得到银行的融资支持，各大上市银行披露的一季报也显示，房地产贷款增速有所提高。

    一些银行人士进而担心，此次房地产项目资本金门槛降低，是把开发商的风险转嫁给银行，一旦市场波动，银行将承担巨大的信贷风险。“降低房地产开发项目资本金比例，银行风险无疑大大提高。就像个人住房按揭，首付比例越低，违约风险越大。”一位不愿透露姓名的银行界人士说。多家银行对记者表示，资本金比例降低并不意味着银行就会放开闸门，房地产授信仍是银行风险控制的高压区。

    交通银行研究员唐建伟则认为，降低房地产开发项目资本金比例，银行贷款风险确实有所增加；但另一方面，房地产资本金比例降低，有利于推动企业加快投资开发力度，增加市场供应，活跃交易，促进行业平稳发展。“今年以来楼市交易回暖，开发商资金压力有所缓解，银行承担的系统性风险反而有所降低。”

    数据显示，房地产贷款质量整体呈现平稳可控态势。３月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款余额比上月减少２．１亿元，不良贷款率为１．０３％，较上月下降０．０５个百分点，低于同期银行业机构总体不良贷款率１．５４％的水平。其中，房地产开发贷款不良贷款率为１．６３％，比上月下降０．０８个百分点。