董藩谈物业税:比办奥运还难

　　5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中提及“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，于是这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论，成为这几天的焦点话题。北京师范大学房地产研究中心主任董藩就人们关心的物业税热点问题进行了详尽的阐释。    

    征收物业税比举办奥运会还难

    早在2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年，针对当时的形势。董藩认为，虽然对住宅征收物业税很难，但再经过三、四年准备，在2010年左右，政府可能在商业物业上先尝试一下。但是，由于在2007、2008以及2009年已经过去的近五个月中，中央政府以及相关部门投入到这项工作中的精力很有限，商业项目的物业税“十一五”期间也很难推出，再推后三四年也正常。至于对住宅征收物业税，可能是十年后甚至更遥远的事情。

    虽然国家早就做好了征收物业税准备，中央政府至少有了这样的想法，也在个别中小城市或者大城市的下属城区搞过物业税的“空转”模拟试验。但是董藩认为这与真刀真枪征收物业税是两码事。他认为征收物业税，比主办一届奥运会要复杂得多，费劲得多，要让83%拥有私宅的家庭向政府大额缴税，不可能没有抵触情绪。

    模拟“空转”试验是税务局“过家家”

    对于外界认为模拟“空转”试验成功的看法，董藩也给出了不通的意见。他认为模拟“空转”试验基本上没有意义，是税务局自己在“过家家”玩。他说小的时候玩“过家家”是很简单的，实际上长大后挣钱时很艰辛的，谁会知道买房难、看病难、上学难？虽然税务局说他们在“统计物业数量”，但是数据也不一定准确。税务局“做测算、评估”的方法是否科学也存在疑问。待到要征税时，税务局的评估值也有可能得不到业主会的认可。

    征收物业税的最大阻力是搞不清房子在谁手里

    董藩表示，要征收物业税，必须搞清楚每套房子都是谁的。现在有一部分官员存在腐败问题，他们不敢曝光的财产主要以房产或金钱形式存在着。上海房地局一名原副局长，网上说他被查出的房产有30余套，每套价值在几百万元，总值1亿以上。上海还出了个“炒房区长”，名下的房产达14处。重庆有个貌似清廉、没钱买房的“租房局长”，后来发现也是个腐败分子。政府总得把所有这些隐蔽的房产搞清楚，才知道该没收还是该找业主要税款。有些房子根本找不到业主，有些房子产籍资料丢失甚至被人为毁掉了，有些房子既没有产权证也没有产籍资料。类似问题有很多，不容易解决。要征物业税必须以反腐败斗争取得彻底胜利为前提，这需要时间，很长的时间。董藩谈到，如果能开征物业税，就能开征遗产税，但比物业税更简单的遗产税问题讨论了20多年，但到现在却连个影子也没有看到。

    董藩认为中国目前还不具备征收物业税的社会基础。物业税是一种财产税，要让老百姓从自己腰包掏钱为自己的财产支付拥有成本，几乎没有人愿意。现在对物业税持欢呼态度的主要是没有房子的人，等到开征那一天真的来了，有房产的人们的反应还会更强烈。

    征收物业税无法强制执行 地方政府也不支持

    对于征收住宅物业税的执行力董藩有自己的见解，他说，老百姓是缴税者，关键时刻意见会高度一致，会一直反对导致物业税无法征收。个人所得税、利息税还能找到个代扣单位，物业税不行，只能自己缴。房子在老百姓手里，政府已经不能利用办证等约束性环节逼着大家缴税，而且法难责众。很多业主连对私人企业的物业费都不交，更不会上交给国家物业税。他继续解释，一些老百姓会可能认为好不容易买了套房子，又年年征税，不是逼着他们卖房吗？再说，有的房子交过土地出让金，有的没交，怎样公平对待？政府全名叫“人民政府”，不考虑老百姓的意见也不行。他补充说，地方政府也持不合作态度――因为地方收入可能会降低，很多收费将被取消。房地产税费构成十分复杂，不下几十种，如何合并、如何分成都是问题。

    物业税征收有五点思路可循

    对于物业税依据什么标准征收的问题，董藩给出了自己的五点思路。一是按照评估价格征收。多大中城市核心区域还有大片上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子，这些房子虽然户型较小、质量和环境已经很差，但位置好，很值钱，业主当然该交物业税。但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群，很多人甚至没有工作，征收物业税就十分困难。二是按照套型面积征收。富人住大房子，该交物业税。不过许多因城市化而进城的农民都要求实物补偿，按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子，却可能连工作都没有。他们的房子征收物业税也同样困难。三是按照家庭人均住房面积征收。那些豪宅住户该交，不过那些鳏寡孤独者虽住着小房，但人均住房面积很高，该不该交？税务局能收上来吗？四是按照容积率征收。那些住别墅的家庭该交，但城市“贫民窟”、“城中村”的容积率也很低啊，对那些住户该不该收？怎样确保收上来？五是按照家庭住宅套数征收。首套免交，第二套要交。那跟父母住在一起的就分户了，假离婚也会大量出现。

    西方国家与我国土地制度不同 借鉴价值不大

    在谈到借鉴西方国家征税方法时，董藩说，西方国家的土地制度基本上是以私有制为基础，城市规模很小，区位对房价影响小。西方的文化基础、信用制度也与我们大不相同。只有在中国，两种土地制度、两种房产制度并存，而近30年来又进行了很多改革，各地的情况也千差万别。西方国家条件不一样，没有有多少可供我们借鉴的地方。比如瑞典，政府每三年根据区位等基本因素对所有物业给出一个基本价格，然后给每户发一个调查表，要求填写在过去三年间添置或更新了哪些可以增值的项目，如换了地板，修了游泳池等，价值多少。政府要据此调整评估价格。填得越多、价值越大，缴税也就越多。瑞典人能做到百分之百如实填写，在中国这种方法却行不通。

    政府缺钱 导致征收物业税被重提

    董藩在谈到为什么会在这个时间提出征收物业税的问题时，引用了古罗马的西塞罗说过的一句话，“事情发生的原因比事情本身还有趣”。他解释道，解决土地财政问题可能是一个原因，但主要还是因为今后几年政府财力会很紧张，需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高，2007年达到51304亿元，同比增长32.4%，其中中央财政收入达27749.16亿元，增长了35.6%。中央政府“不差钱”。但2008年经济危机发生了，全国财政收入大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。从收入看，企业效益下降，财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了，财政增收的难度加大。同时，为了振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出，政府感觉“差钱了”，但明年还得持续大规模投入，中央政府压力大，财税部门压力大，所以征收税被再次提出。

    征收物业税并不会抑制房地产投资

    目前有说法称物业税出台可以抑制房地产投机和投资，有利于房价稳定，但是董藩却不赞同这个说法。他表示，物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望物业税来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。另外，房价上涨主要是供求关系在起作用。中国正面临着一系列因素导致的需求爆发。尽管供应量很大，但仍跟不上需求增长的速度。只要供求大致平衡，是不会出现房地产投机的。对北京市场的初步分析表明，所谓的投机性交易连万分之一都不到。对房地产投资，应该鼓励而不是打压，因为投资性房产形成了租赁市场的供应，没有人投资，那些无法纳入政府保障体系的当地住户、流动人口、暂时不想买房子或暂时买不起房子的人住哪里呢？鼓励投资既帮了承租者的忙，也对减轻政府的住房保障压力大有好处。从长期趋势来看，董藩表示自己赞同出台物业税税种，但他也同时提出当前征收物业税很不合时宜，因为这会再次对刚刚有所恢复的房地产市场形成压力。他说，要达到“保八”的目标，就要依赖房地产市场的恢复。

    四点问题制约物业税开征

    董藩最后表示，除了他上面已经提及的几点外，还有四点条件制约着物业税的开征。第一，要征收物业税，很多税种就要合并，很多收费也要合并进去，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行？《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规不得修改吗？要修改就需要时间。第二，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，讨论起来那么容易通过吗？第三，地方政府在现行土地出让模式下收益巨大，开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，过渡期地方政府收入大降，无米下锅，会呈现出“休克期”状态。有大家都接受的过渡方案吗？若没有，地方政府会支持这项财税改革吗？第四，摆在眼前的是评估人才储备问题。物业价格谁去评估？税务局能搞吗？搞不了！税务部门据说正在开发软件，但靠软件可估不准房地产的价格――房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施发育情况、人口密度等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致物业明显贬值。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，但全国城镇中仅住宅就不少于2亿套，而房地产和土地估价师只有三万多人，有些县城连一个注册估价师都没有，怎么评估？不评估怎么征税？董藩最后说道，现在征收物业税只是财税部门的一厢情愿，对住宅来说，十年内行不通。