资本金比例下调 房地产投资已具备积极回升条件

　　5月27日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

    业内人士表示，由于房地产销售情况和政策两方面的利好，下半年房地产投资已经具备了积极回升的条件。

    资本金比例下调促进投资

    根据通知，其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的35%下调至30%，下调了5个百分点；保障性住房和普通住房，则为一般项目的下限水平20%。

    兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委认为，调整固定项目资本金比例显示出稳定房地产市场的意图，房地产“回暖”趋势确定。房地产业的回暖，将对整体经济的稳定作出积极贡献。

    “目前整个地产市场的前景越来越向好，投资成本已经降到最低，在市场回暖迹象明显、房价存在上涨压力的情况下，房地产的利润率在回升，行业本身对于投资的吸引力也在提高，这使得资金进入的愿望在逐步增强，”国务院发展研究中心产业经济研究部研究员杨建龙认为，放宽房地产投资的进入门槛，对于进一步促进这种态势的形成、保证房地产投资稳步回升，都将发挥积极作用。

    销售回暖提升信心

    DTZ戴德梁行数据显示，2009年1-4月全国范围内商品住宅实现销售面积1.62亿平方米，同比增长18.6%，成交规模超出2006-2008年同期平均水平21.2%。其中，4月份全国商品住宅销售面积高达0.59亿平方米，环比增长3.8%，延续了2009年以来成交规模逐月放量的走势，成交量稳步恢复。

    社科院金融所研究员尹中立认为，决定房地产投资的最重要因素是房地产销售情况，从今年前几个月的情况看，销售已经出现回暖迹象，在销售的刺激下，二三季度的房地产投资将会有比较快的回升。目前房地产投资增速在10%以下，下半年有望回到10%以上。

    “从房地产市场健康发展的角度来说，地产投资已经到了一个需要提高的状态，”杨建龙认为，从下一阶段整个房地产市场的健康和持续发展看，目前的房地产投资水平偏低，因为市场持续保持着旺盛的销售态势，存量房也消化了不少，而房地产的供给刚性很强，就算是现在加快投资，形成供给也需要一年以后，如果投资持续低迷，今后一年如果没有新的房源供应，表面上看是价格上涨销售火暴，实际上会加大地产市场的起伏回落。

    杨建龙表示，接下来七八月份将会是地产销售的淡季，但市场的短期调整不可能改变房地产市场形成的回升态势。即使下半年房地产月度销售出现比较大的波动，但是下半年房地产销量有望实现10%―20%的同比正增长。

    作为衡量房地产投资的两个关键因素之一，土地是房地产投资的晴雨表，尹中立表示，目前很多房地产商积极拿地，表明其对未来投资的看好。

    虽然另一关键因素房地产新开工面积仍在持续下滑，但瑞银中国首席经济学家汪涛表示，政府已经计划加大对保障性住房的投资力度，包括廉租房和旧城改造工程；房地产开发商和购房者目前都更容易得到贷款。这两个因素都将推动今年下半年的新开工建设活动。