楼市又陷入“囚徒困境” 偏离传统销售旺季轨道

　　几个月前还备受煎熬的开发商，目前正被房市的“小阳春”激荡得有些沉醉不知归途。近来，因北京、上海、深圳、广州等主要城市楼市成交量的回暖，开发商收紧的现金流终于有了些许舒缓的机会。而现金流的舒缓似乎也“壮大”了开发商的胆，他们再次用涨价策略碰撞市场的神经，投行也开始集中式唱多，甚至部分机构投资者做多。然而，伴随着涨价的是许多城市住房成交量出现了环比回落，进入5月份以来，楼市再次偏离了传统销售旺季的轨道，再现走弱端倪。房市无疑陷入了典型的囚徒困境之中。

    借势提价房市险象环生

    笔者认为，当前开发商借势4月“小阳春”来提价，为房市营造买涨不买跌的气势，将很可能扼杀掉市场很不容易才聚敛起来的活跃人气。

    对于购房者来说，提价行为将使他们再次陷入买还是不买的两难选择中，从而使房市进一步失去成交量的支撑。另一方面，对于开发商来讲，当前涨房价无疑带有明显的对赌特征。开发商赌的是购买者的等待耐力，其赌注是企业的命运。笔者认为，不管开发商赌赢赌输，开发商都是最后的输家。赌赢了确实在单位住房上提高了净利润，但牺牲的是成交量。毕竟目前经济、市场、个人就业和收入等都存在明显不确定性，涨价收揽的是那些急迫购房且购买力相对较高的人，但与此同时，却遏制了大量潜在的购买者――这部分人虽然需要住房，但当前房价超越了其购买力和风险承受能力。因此，开发商赌若赢了，是赚了现在迷失了未来；开发商若赌输了，就意味着其涨价行为将加剧市场萎缩，房价将面临更大幅度的调整，毕竟再次激活房市自住型需求者的成交人气需要付出更大的代价。

　　投机浓重如同杀鸡取卵

    4月房市的“小阳春”不仅诱惑开发商的跟进涨价，而且投机气氛也再次笼罩下来。日前，瑞银证券等国际投行发布的最新报告称，受终端需求的拉动，中国房地产投资市场将在今年下半年实现强势复苏，从而将中国房地产业带入整体复苏的轨道。

    而国内的部分机构投资者据称已开始做多地产股。确实，股市从低点反弹至最高的2600多点，许多行业的股票已经涨了接近一倍，地产板块则相对涨幅有限。按照之前股市的运行轨迹，板块的轮动效应相当明显，特别是在弱势中板块的轮动走势最为突出。然而，不论是国际投行的唱多，还是国内部分机构投资者的谨慎做多，笔者认为其中掺杂更多的是投机性的炒作。

    首先，当前房市是否如国际机构所说的那样受最终需求拉动进入复苏轨道？至少现在并没有看出房市走出调整期的有力佐证。在房市调整期，房价的调整客观上会带来需求的非持续释放，原因是由于个体购买力的不同，房价到某个价位就会增加对应购买力的迫切需求者的购买行为的可能性。因此，在房市调整期也会出现一波波小购买潮。但显然这种购买潮不是反弹的标志，而是继续调整的信号。

    其次，当前房产保值成为炒作房价和地产股的一种重要口号。部分机构投资者认为，在可预见的通胀压力下，投资房产可以保值。正如人民币升值提高房产价值一样，通胀下房产保值或许也只是一种炒作借口。从长周期来看，通胀对房价的影响是中性的。因为通胀是单位货币购买力下降的问题，在通胀下投资房产，实际上是把高能货币变成沉淀资产。更进一步讲，一旦出现通胀，房地产这一资本密集型的资产的流动性和交易活跃度将更低，毕竟在通胀下购置资本密集型不动产是代价高昂的投资。

    由此看来，目前制约中国房市的根本原因是价格泡沫。从房价收入比看，中国许多城市的房价收入比在10倍以上，表明目前的房市处于高泡沫高风险阶段；从银行主要衡量的指标――居民收入偿债比来看，有关研究数据显示该指标目前达到了50%以上，北京甚至达到了77%。该指数意味着居民收入的一半以上需要还银行的按揭款，高房价正在或已经开始影响到银行的按揭贷款质量。

    因此，4月的“小阳春”若成为开发商涨价和国内机构投资者的炒作题材，无疑将是一个没有赢家的博弈。