改善型需求入市看房价和政策 盲目涨价不可取

    成交量上升――涨价――供应剧增――自住型需求渐减――成交量下降。沿着这样的轨迹，各地楼市普遍经历“小阳春”之后，释放出不同信号。

    受政策优惠、楼盘促销和前期刚性需求大量积累的多重刺激，1―4月，全国商品房累计成交1.76亿平方米，同比增加了17.5%，商品房销售额7996亿元。

    在成交回暖的带动下，一些销售情况较好的项目开始涨价，大多数项目的优惠力度也有所减小。4月份，全国70个大中城市房屋销售价同比下降1.1%，降幅有所减缓，比3月份缩小了0.2个百分点。环比上涨0.4%，继3月份后连续第二个月环比上涨。作为市场关注的焦点，北京、上海、天津、南京、广州、深圳等多数一线城市的房价，环比都呈一定程度上涨，一些品牌项目售价比春节期间上涨30%―40%。市场回暖、房价止跌回稳的迹象明显。

    随着价格上涨，进入5月份，一线城市房地产市场呈现不同走势。当多数城市交易仍活跃时，北京楼市成交量出现萎缩。北京房地产交易管理网数据显示，5月1日至16日，剔除经济适用房、限价房等政策性住房，5月上半月北京住宅期房日均成交348套，较4月份日均水平下降了21.4%。

    业内普遍认为，涨价、政策优惠效应逐渐减弱和自住型需求的减少，是北京楼市成交量减少的主因。同时，媒体大量报道当前开发商利用“房托”和假按揭等手段制造项目热销假象，打击了购房者信心。在市场回暖带动各地住宅供应量不断增加的背景下，如果房价盲目上涨、违规销售现象犹存，有可能引起新的观望，今后几个月的成交量将面临压力。

    改善型需求入市要看房价和政策

    伴随大量自住型需求在前期得以释放，改善型需求被认为是今后支持市场成交保持活跃的主要力量。而改善型需求能否大量入市，一看房价，二看政策能否给予更多支持。

    对未来房价走势的判断，成为市场能否继续回暖的关键。中国社科院日前发布报告预测，今年上半年，在开发商资金压力没有根本性好转、房价下降预期仍强烈的情况下，房价仍有震荡下行压力。下半年，如宏观经济进一步好转，在各种利好政策作用下，一些前期市场调整较大的城市可能率先走出低迷，趋于真正的回暖。

    不少开发商认为，目前的市场需求状况不足以支持房价的全面上涨。继续以合理的价格促进销售，仍将是今年主要的市场策略。而选择涨价的开发商也并非没底气。在适度宽松的货币政策作用下，信贷对房地产开发的资金支持已有所体现。一季度房地产企业的资金来源超过1万亿元，同比增长9.2%，其中国内贷款增长8%。不断改善的资金状况成为涨价最大的支撑。

    政策面上，去年下半年以来，中央和各地都出台了一系列促进住房消费的政策，其中大多数是仅实行一年的短期政策。中国房地产协会副会长朱中一认为：“这些政策对当前市场的刺激作用已体现出来，但成交量要稳定，仍需一些中长期的产业政策，加大住房消费支持力度。政策稳，市场才会稳。”

    “我们现在还没法明确、方便地区分改善型住房和二套房，想出政策支持改善型需求入市，顾虑很大。”某地房管局局长告诉记者。多数城市对改善性住房的定义是“人均住房面积低于当地平均水平，购买第二套住房”，但业内人士反映，这样的定义操作性不强，有关部门应尽快为改善型住房制定一个更易界定的标准。　

    投资低迷，需信贷和土地支持

    消化库存的压力和对后市预期的不明朗，使开发商的投资行为更谨慎。房地产投资的成绩单并不像成交量一样好看。

    今年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，比去年同期增幅下降28.2个百分点。房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅进一步扩大。完成土地开发面积同比下降11.3%，而去年同期则是增长11%。

    “房地产业投资增幅大降，会影响今年全社会固定资产投资规模，对房地产业相关行业的发展也不利。”朱中一说，“如果这种状况持续下去，将会影响今后两三年市场的健康发展。”

    “当前，适度降低开发成本，有利于促进投资稳定增长。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国认为，可从土地和资金这两大房地产开发的“命脉”入手，采取一些措施，改变房地产投资各项指标下滑趋势。

    随着市场调整的深入和持续，土地价格和开发成本等下降，房市的投资风险已有所降低。在这种情况下，金融机构可对房地产开发信贷市场进行细分，提高对优质新增开发项目的信贷扶持力度。

    土地方面，中国土地规划勘测院总工程师邹晓云介绍，从一季度开始，地方政府改变了去年的消极态度，都在积极保持供应量，加大土地一级开发。

    李景国说，在保持供应的同时，各级政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。

    近期，上海、福州、天津等城市都出现了低价推地现象。北京、深圳、沈阳也都采用了降低地价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接或间接地降低地块的总价或单价。（）