京楼市价升量跌再现观望 自住需求拒绝为涨价买单

    今年以来，随着不少城市的房地产市场成交量持续回暖，开发商们纷纷开始涨价。据北京市房地产交易管理网数据显示，1月至4月，北京房价环比逐月上涨。进入5月，楼市并没有延续前四个月的火爆局面，部分前期成交量升幅较大的楼盘和区域开始出现震荡回落。

    业内人士表示，部分开发商提价将导致刚性需求处于观望状态，从经济大环境和存货消化周期来看，目前房价尚不具备快速上涨的基础。

    涨价导致观望再现

    北京市房地产交易管理网数据显示，5月，北京一手房和二手房成交量双双滑落，其中新房交易量下滑幅度超过两成。5月上半月，北京住宅期房网上签约5831套，住宅现房网上签约1558套，较4月同期分别下降20.3%和14.3%。

    据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2009年4月，北京中高档二手商品房成交均价为13690元/平方米，环比2009年3月微量上浮0.35%，相对于价格的变化，2009年4月北京中高档二手商品房买卖成交量环比3月下浮36%。京城楼市呈现“价升量跌”的态势。

    业内人士普遍认为，从最近一段时间楼市交易量的下滑来看，一方面是由于部分开发商提价，导致许多购房者处于观望状态。另一方面，是由于去年集中了一年的刚性需求释放殆尽。

    “前段时间交易量上升和房价合理下挫是有关系的。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，前一段时间政府出台政策刺激消费，同时开发商适度降价，再加上刚性需求的释放，三股因素加到一起使交易量回暖。

    “虽然价格环比上升，但是这种上升如果没有成交量作为支撑能走多远还难以确定。”某位不愿意透露姓名的土地专家认为，北京地区的需求主要靠人口规模形成，投资型比例比较低，楼市的需求多是刚性需求，涌向楼市的投资客并不太多。而刚性需求的买家对销售单价极为敏感，不愿意为楼市涨价买单。

    该专家表示，楼市主要还是受需求面的影响，虽然近期国内经济环境略有改善，但国际经济形势仍在继续恶化，未来整体经济形势尚存在较大的不确定性，消费者对未来的收入预期并不乐观。因此未来房价将不会有很大的起伏。房价将可能是震荡的局面。

    房价上涨压力大

    由于住宅成交持续活跃，成交量维持在高位，4月以来住宅均价已经开始普遍上涨。联合证券分析师鱼晋华认为，短期来看，随着开发商新盘数量减少，以及6-8月份传统淡季的到来，房地产市场短期正面临“供应断档”的局面，这将对房价形成一定支撑。

    从目前来看，由于前期销售量的回升和开发商资金链的好转，土地市场也出现了一定的回暖迹象，各大开发商纷纷出手拿地。

    但是，业内人士认为，随着未来市场新增供应逐步大量增加，市场存量仍然较为充足，房地产价格的上涨势头将愈来愈面临未来供应放量的压力，此外，未来销售市场压力依然较大，因此，房地产价格快速上涨的根基并不稳定。

    瑞银中国首席经济学家汪涛表示，目前还很难断定房地产市场近期的复苏、尤其是价格的复苏能够持续下去。由于2007年至2008年初是房地产开工建设的高峰期，因此目前的竣工项目大幅增加，预计今年内都将保持强劲增长。如果竣工面积的增长持续快于新建商品房的销售，那么库存的积累将再次给价格带来下行压力。

    DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，虽然现阶段成交量有所恢复且去库存化速度加快，但前期库存水平尚未整体扭转。建议发展商继续坚持原有的价格策略，避免“去库存化”进程的放缓。（徐畅）