工商联房地产商会会长：楼市现在不会形成泡沫

    聂梅生：你好。

    主持人：刚刚我们在片子当中也看到了，全国有四成城市的土地价格出现了下降，但是也有很多城市土地交易量出现了上涨，您是怎么看待土地市场这种价格波动， 同时这种地价的差异化对未来的房价会不会产生什么影响?

    聂梅生：其实土地价格体现了房地产市场下一步投资情况，因为你不买地，不做这个投资，就没有下一步的开发，就没有下一步整个房地产的市场，所以它是一个很重要的对未来的评估。地价取决于两个因素，一个就是买不买地，为什么有的地方地卖不出去，地价就下来，地卖的出去，底可能就有所上升。取决于两个因素，一个是资金的情况，一个是信心。比如说前一段时间有一些城市房地产市场回暖，资金大量回来，开发商手里有钱，这是最基本的，有钱才能买地，但是他并没有信心，他并不看好这个城市未来的房地产市场，所以钱在手里仍然不会去买地。只有他看好未来的市场，同时又有实力，又有资金，又有信心，这两条同时具备，那么他才会出手买地。如果大家都判断是一样的，那么这个地方的地价就会回升，这两个是缺一不可的。从前一段时间中国房地产市场情况来讲，普遍来说是开始回暖，交易量上升，但是幅度并不一样，有的快一些，有的慢一些，所以对未来的预计，有的信心强一些，有的信心差一些。而且回流资金情况也是不一样的，必然出现差异，也就是说资金和信心并不同时在一个地方出现，所以还会有差异。

    主持人：您刚刚也说了，房地产市场前段时间出现了回暖，房价现在我们也看到了，在一定程度上有所上涨，很多楼盘的价格甚至创出了新高，您认为这种上涨的趋势会持续吗?有没有泡沫的现象呢?

    聂梅生：我认为前一段房地产市场的回暖实际上是用两个指标衡量，一个是交易量，一个是房价，整个从全国统计数据来看，交易量回暖，交易量上升是回暖的主要指标。而且我个人认为从保增长、保投资、保消费这些方面来看，交易量重要度远远大于房价。为什么这么说?因为在供需关系当中，在市场当中，只有供需双方形成交易，才能形成价格，价格是在交易当中寻求平衡的，只有交易量回暖以后，价格才有意义。那么什么情况之下价格是怎么样呢?你看前一段时间政府出台政策，刺激消费，同时开发商适度降价，这个时候各种因素，再加上刚性需求的释放，三股因素加到一起，使交易量回暖，和房价合理下挫是有关系的。那也就是说，降低房价使交易量上升，前一段时间是这么一个情况。平均来讲各个城市的房价同比、环比都开始下降，但是当起稳以后，交易量有一定的恢复，大家信心也恢复了，这个时候不一定房价继续下降，交易量就继续上升，这两个不一定起反向作用，不要忘记投资和消费之间还有另外一种平衡，那就是说房地产是一种资产，资产是有价格的，在资产价格这个当中，也有追涨杀跌的过程。什么叫追涨杀跌?你适度提价交易量反而会上升，买涨不买落，并不是一味降价交易量就有所上升，也有可能在一定情况之下，你适度提价，交易量也会上升，所以涨涨跌跌是正常的。但我不认为现在会形成泡沫，因为形成泡沫的原因是什么?泡沫主要是大量的投资客，投资客入场，炒房入场，这时候价格严重脱离了价值，这种情况下形成泡沫，而现在我们国家的经济情况也是在底部起稳，还没有到大量上升。

    主持人：但现在全国还是有大量的存量房。

    聂梅生：对，库存并没有解决，不存在炒房，而且政策不支持炒房，现在出台的所有政策都不支持炒房。

    主持人：根据您所了解的情况，存量房消化情况怎么样?

    聂梅生：存量房曾经是去年四季度和今年一季度最最让人担心的事情，一个是交易量能不能回来，一个是存量房、去库存能不能解决，主要是这两个指标。现在看来两个指标都比原来估计的乐观，交易量已经恢复了，存量房的存量没有继续往上走，从1.6亿平方米，1.7、1.8、1.9、2.0，并没有这么去走，所以我觉得存量房的预期比原来乐观，原来预期二十几个月，现在大家预期十几个月，所以我认为如果去库存的问题能够适当乐观地放下心来，投资就会上来。

    主持人：新盘开工怎么样?

    聂梅生：这两个是成正比的。如果有库存，库存还没有解决，为什么要开工。

    主持人：继续减少。

    聂梅生：对。只有库存继续减少，存量房减少，新开工量才会增加，如果这方面是乐观的，那方面也是乐观的。

    主持人：谢谢您给我们带来的观点。

    聂梅生：谢谢。