土地市场升温：“地王争霸”会否重演

　　土地市场回暖势头乍现，各地土地成交溢价幅度便接连蹿高，个别城市还出现了久违的新“地王”。此轮土地市场“升温”空间有多大？曾经疯狂上演的“地王争霸”有无重现可能？

    土地市场升温明显　“地王”重现

    土地市场继一季度“破冰”之后，在４、５月份进入升温期。

    上海今年第２７号挂牌公告土地１４日顺利完成出让。绿地集团以１２亿元底价摘下此公告中的徐汇斜土街道１０７街坊地块。这是上海今年以来土地成交价的最新纪录。截至目前，上海市国土资源管理部门已发布３７个土地出让公告，其中２８个公告的土地已顺利出让。

    国家统计局发布的最新数据显示，今年１－４月，全国房地产开发企业共完成土地购置面积７２６６万平方米，这一指标和去年同期相比下降２８.６％。但这其中一季度土地购置面积只有４７４２万平方米，月均１５８０万平方米；而４月单月增加的土地购置面积就达２５２４万平方米，比一季度月均值大增近六成。

    在新一轮土地争夺战中，大型开发商表现积极，金地、绿地、SOHO中国、汤臣集团等知名企业纷纷出手，颇有“抄底”态势。比如，上述１０７街坊地块已是绿地集团两周之内在公开土地市场上买入的第三幅土地。该房企此前分别以９．５７亿元和３３１６万元的价格购得上海松江区辰花路１５号Ｂ地块和白鹤镇５号地块。短短１０多天内，绿地投下２２亿元，新增土储３８.５万平方米。

    价格方面，４月份成交地块的溢价现象较３月份明显增多，部分地块溢价幅度颇高。比如金地以５．６亿元的出价击败１０余家竞争对手竞得上海徐泾镇３号地块，超出底价８２％。该地块为２００８年以来上海溢价率最高。在杭州，位于上城区南山路的一幅商办用地经过４６轮报价，最终以７亿元被杭州上城区投资控股集团有限公司竞得；其溢价幅度高达１２７％，楼板价超过４．６万元／平方米，创下“地王”新纪录。

    开发商拿地加速 地方政府谨慎依然

    综合各种因素看，近期土地市场“升温”、开发商拿地加速主要有两个原因：一是资金流状况改善，经过楼市“小阳春”之后，开发商资金回笼明显，银行信贷的“支持”也有所增加，从上市房企一季报可以看出，大多数企业资金流为正。二是政府作出“让步”，一些地块位置较好，价格也较前有所回落。总体而言，开发商对后市信心逐步恢复，这也是出现较高溢价成交的原因。

    国家统计局的数据显示，１－４月房地产开发企业本年资金来源为１３５１２亿元，同比增长１２.４％。其中，国内贷款３１５５亿元，增长１２.４％；利用外资１６６亿元，增长１１.６％；企业自筹资金４８９３亿元，增长１０.２％；其他资金５１９９亿元，增长１４.６％。

    不过，相比而言，作为供地方的地方政府动作稍显“谨慎”。中原地产对北京、上海等１２个重点城市４月土地交易情况的监测显示，１２个重点城市土地整体供应８５３万平方米（２１０幅），比前１２个月均值低２３％；其中居住用地供应总计２１３公顷（３７幅），比前１２个月均值低４３％。

    ２００７年的疯狂让不少地方从土地市场赚得盆满钵满，但２００８年即进入“冰冻期”。这种大起大落让一些地方颇有些后怕。东部地区一中等城市的国土局局长告诉记者，２００７年该市土地出让收入达创纪录的１００亿元，但去年就降至不到３０亿元，今年推地变得“很小心”，“说不定会只有１０亿多元”。

    中原地产分析师宋莉表示，去年较高的流标率对土地出让敲响了警钟，今年各地方政府面临不小的土地出让任务和较大的财政增收压力。在此情况下，首要的是保证土地交易的“成功率”。

    为此，用心良苦的地方政府可谓“护地有方”。比如，某一线城市最近出台新的土地政策，一是适当延长企业缴纳土地出让金的期限，二是尝试土地“预出让”。

    土地交易有望继续上量　“地王争霸”重演可能性较小

    近期各重点城市国土部门的土地挂牌依然较为密集，可以预料土地市场将迎来一波放量期，其中也不排除个别地块成交价高涨、出现新“地王”的可能性。但综合各方因素看，“地王争霸”、土地疯涨的可能性在短期内较小。

    一方面，作为二级市场的房地产交易市场与上游的土地市场存在密切关联。从目前看，房地产市场成交量回暖明显，但房价保持相对平稳。一些开发商告诉记者，总体上看，土地价格依然处于高位，尤其是近两三年拿下的地块，其成本在目前的房价范围内较难消化，所以暂时不会拿地。另一方面，商品房市场受消费者投资意愿和整体供求关系影响较大，而土地价格直接受宏观经济走势、企业投资景气影响等较大。从目前的宏观经济看，影响土地交易的不确定因素依然较多。

    戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。比如，今年一季度全国范围内房地产开发企业的银行信贷资金总量较去年同期增长９％，但同时间开发商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标分别同比下滑４０％和２０％，依然延续２００８年以来的下探走势。一系列指标的变动说明，现阶段开发商更注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。