四成城市地价同比下降 专家称房价泡沫仍未挤完

2009年第一季度全国城市总体地价增长率不同时期比较（%）

    地价与房价，地市与楼市，互相作用、互为因果。在跌跌涨涨的房地产迷局中，它们的走势，格外引人关注。

    ――编 者

    地价增速明显趋缓

    中国城市地价动态监测系统最新监测结果显示，2008年至今，我国重点城市地价增速明显趋缓，东部和南部地区主要城市地价增长率下降幅度相对较大。全国105个监测城市中，九成城市地价增长率低于上年；四成城市地价同比下降。

    监测结果显示，2009年第一季度全国35个主要监测城市中。有19个城市的综合地价环比下降。这些城市主要集中在东部和东南部经济发达和较发达地区，其中深圳的综合地价环比降幅最大。居住地价增长率同比降幅较大的城市有：深圳-26.84%，南昌-16.29%，厦门-15.38%，南京-13.47%，成都-12.37%，福州-11.69%，广州-10.00%，武汉-8.98%，重庆-7.57%。与2007年“地王频现”的火热场面相比，我国土地市场明显“降温”。

    但从区域看，呼和浩特13.04%，郑州11.87%，海口11.69%，西宁10.44%，青岛9.40%，南宁8.06%，合肥7.57%，宁波6.21%，北京5.33%，天津4.71%等城市的居住地价同比增长率仍呈现较高的增长态势。

    对此，国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析，目前部分城市的地块竞价、溢价成交并不具有普遍意义。

    怎么看待此次降温

    “受国际金融危机影响，房地产市场低迷，直接影响土地需求以及土地价格。当前，美国、英国等国家的地价也在回落，这是一种正常现象。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明教授说。

    他分析认为，从前一直讨论到底是地价决定房价还是房价决定地价，现在大家看清楚了，由于房价下行导致地价回落。

    从目前来看，虽然有些城市房价回调较大，但房价泡沫还没有完全挤出，仍有较大的调整空间。尽管如此，对买房人来讲，当前房价依然很高，一些准备购房者都在观望、等待房价回落。房价下行及未来走势的不确定直接影响了开发商拿地的欲望。

    严金明说，一般来讲，房地产开发商预期低于18%的利润就不愿拿地了，这是导致目前土地市场量降价跌的原因之一。

    邹晓云认为，虽然前一段时间，北京等一些大城市房屋成交量在增长，但是也引起了比较大的争议。人们怀疑，这是房地产开发商的炒作。不管是不是在炒作，这也从一个侧面反映了当前楼市的清淡。他说，从租售价格比来看，目前北京的房价存在30%左右的泡沫。楼市的清淡直接导致开发商对拿地的态度更加谨慎。

    另外，由于股市一度萎靡，一些投资者从房地产项目中撤出资金等原因使很多地产商获得资金的能力剧减；土地价格连续多年快速上涨，挤占了进一步上涨的空间，也是土地市场明显降温的又一重要原因。邹晓云说。

    房价会不会报复性反弹

    有一种观点认为，现在愿意拿地的开发商少了，意味着房屋市场供应量将减少，房价将会报复性反弹。对此，严金明表示，不能简单作这样的分析。不拿地并不意味着开发商手里没有地。邹晓云也认为，去年市场处于高位的时候，不少开发商拿了地，现在处于消化阶段，今年仍然有部分开发商拿地。

    刚刚公布的一则消息证实了邹晓云的判断。据报道，北京市国土资源局称北京已供应土地中尚未实际销售的商品住宅面积有4000多万平方米。这些住房投入市场，可满足2至3年的需求。从供求关系来看，北京房价可能会继续下行。“开发商资金链紧张无力开发可能会导致闲置地数量上升，而现行的法律对闲置时间又有明文规定，接下来的时间里，二手地的交易会越来越多。” 邹晓云说。

    “从现在的情况看，今年开发商还会持续观望，土地供应量少、价跌的情况还会持续一段时间。”严金明认为，是否拿地，要看各房企对市场的预期，这是一个房地产行业重新洗牌的时刻。

    严金明说：“其实这些都是正常信号，市场自行在调节，这是房地产发展必经的一个过程。可能这个过程中有阵痛，但是这都是市场规律所决定的事情，不必过分在意，也不用去过度干预。”

    严金明还说，要解决住房保障这一民生问题，首先还是要针对保障性住房加大土地供应量。即便在宏观调控的情况下，对中低收入的房地产供应也不能收缩，而且还要扩大。也就是说，土地供应的结构要控制好，倾向于保障性住房。