【金融】瑞银大摩花旗唱多房市 国内专家称回暖尚早

    继唱多股市之后，外资投行也开始集体唱多房市。13日，花旗发布文章称，中国的楼价将温和上升。这是继摩根大通、瑞银唱高楼市外，又一家外资投行开始唱多房市。对此，国内专家对房市“回暖”论却普遍质疑。

　　国际金融机构轮番唱多房市

　　5月7日，瑞银发布研究报告，指出中国的房地产投资市场将在2009年下半年强劲复苏，而中国房地产业也将步入整体复苏的轨道。瑞银预计，多项政策措施和大量的刚性需求是支撑房市反弹的原因，预计未来大众市场和低端住房的建设将开始大幅放量。

　　比瑞银更为乐观的是摩根大通。摩根大通董事、总经理兼中国证券市场主席李晶撰文指出，房市已经“实质性回暖”。

　　“一季度北京、上海、天津、广州等大城市房地产市场交易量均有较大增长，其中北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水准。我认为楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成的，全国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性的增长。”李晶表示。

　　继瑞银、摩根大通之后，国际投行花旗也不甘人后，13日发布看多房市报告。花旗表示，二三季度中国楼价预计会有温和的上升，成交量将维持第一季度的强劲势头。花旗尤其看好渤海地区、西部、上海和北京的市中心地段房价，认为这些区域的房价在2009年将上升达5%。

　　看好房地产不做多房地产股

　　虽然外资投行在高调唱多房地产市场，但是他们对于A股、H股的房地产股却看法不一。未免给人言行不一的感觉。

　　瑞银在此前的4月24日发布公告指出，此前香港房地产预售情况好于瑞银的预期，但考虑到六七月份是传统淡季，此外考虑到其他因素，所以认为价格反弹将放缓。因此，瑞银下调了新鸿基地产、恒隆地产等房地产股的评级，并在5月7日下调了富力地产的评级。

　　李晶也表示，房地产市场不同的股票表现有所不同。“我们比较看好的是大型的，资金比较充实的公司，最好有国有企业背景。小型的房地产商资金不充足，风险性比较大。”

　　这从一个侧面表明，目前房地产商的资金链仍然值得担忧。花旗则认为，目前房地产股价大幅度上升，该板块在房地产成交量影响下的第一阶段价值重估已经基本完成。

　　最能够说明外资对房地产态度的是QFII一季度对房地产股的减仓行为。一季度QFII大幅减仓房地产个股，减持数目在所有行业中排名第一，也在一个方面表明外资事实上仍然对整个房地产行业的复苏存疑。

　　“实质性回暖”遭质疑

　　事实上，尽管各方面数据不断支持房地产走强，国内分析人士仍然对摩根大通提出的“实质性回暖”有所怀疑。

　　“在国内经济还没有走强之前，房地产怎么能称为‘实质性回暖’呢？目前以投资为目的购买的住房仍然很少，说明资金并未能看好房地产未来走势。”一位分析人士表示。

　　另一位券商分析师更认为，在新房开工率仍然在下降的情况下，谈“实质性回暖”实在为时过早。“房地产商只卖旧房不敢建新房，这一方面是由于库存，另一方面不是也是由于对于后市仍然存疑吗？在不建新房的情况下，我认为谈不上实质性回暖。”

　　著名经济学家谢国忠更是与房地产复苏派大唱反调。5月中旬，谢国忠撰写文章表示，中国、美国和其他许多国家的二手房交易有回暖的表现，但将这个数据解读为市场复苏是错误的。

　　“交易量的回暖是对价格下跌的反应。当价格明显下降后，从前没有能力购买房子的消费者现在可以购买了。当这些消费者都买了房子，房地产价格又会开始下跌，来吸引其他潜在的购买者。直到房价和收入的比例达到或低于历史平均水平，这个过程才会结束。我认为，房地产市场最早将在2010年底见底。”