【预测】有人喊"没地" 有地不开建 楼市恐现新断货期

    去年：市道差开发放缓

　　今年：成交转旺无楼卖

　　从今年3月开始，楼市出现大逆转，人气兴旺，发展商出货神速。到了五一前，许多大发展商都没多少新货推出了，像富力地产虽然有楼盘在售，但全新组团只有富力・金港城和富力桃园，货量也不多，威尔斯公寓只推了一些新的楼层；合生创展五一期间只有逸景翠园有新货推出，其他如云山熹景、颐景华苑的新货都要等下半年才能上市；就连一向保持销售平稳的广州雅居乐花园，近期也只是陆续推出少量单位，鲜有以往那种一下就推数百套、甚至上千套单位的大手笔了。据悉，广州雅居乐花园除了最后两栋单位外，今年已经没有新货可售了，预计今年7月就将进入全面封盘阶段，而新一期单位正在挖地基阶段，最快也要明年3月才能推出。

　　“由于去年市场环境不好，许多开发商的思路都是‘能不拿地尽量不拿，已经拿到的土地尽量不要开工，在施工阶段的尽量放慢进度，已经上市的尽量小批量推出’，一切皆因资金紧张所致，这就是造成现在市场没货可卖的原因所在。”一位广州房地产商高层向记者透露。

　　据了解，通常一个开发周期的时间大概在1年至1年半，即使像万科这种效率较高的企业，也要在9个月内才可推出销售。

　　去年到今年一季度 新开工面积剧减

　　2007年“9・27”新政实施后，全国楼市陷入一片低迷，面对销量迟缓，开发商首先要做的就是放缓拿地，放缓开发，这种趋势一直持续了2008年全年，甚至延续到今年第一季度。省房协的统计数据显示，2008年广东商品房新开工面积同比出现负增长，下降幅度达到9.28%，特别是2008年第四季度，新开工面积只有1233.1万平方米，同比下降了38.97%，新开工面积降到了2003年以来的最低点。

　　到了今年第一季度，广东省房地产开发投资金额同比下降14.97%，开发商购置土地面积同比下降84%，商品房新开工面积同比下降51.59%，商品房住宅新开工面积同比下降50%。上述数据显然对后市供应带来较大的影响。

　　业内人士分析认为，开发投资同比下降主要受房地产企业购置土地及新开工面积减少影响，也与2008年以来政府推出土地减少有关。一方面是成交回暖，出货速度加快；另一方面是新开工量减少，上市货源不足，一旦出现供求失衡，新一轮的楼价上涨风有可能卷土重来。

　　“07地王”后遗症：31幅地动了不到10幅

　　有人喊“没地”

　　呼吁政府放地

　　不久前，在市房协牵头的会议上，恒大地产董事局主席许家印向广州市国土房管局副局长黄文波提议：“市场不好的时候减少土地供应，市场好转了成交放大，但土地变成房子还需要很长时间。因此，政府需要进一步考量怎样的供地计划更加合理。”富力地产联席主席张力指出，政府需要未雨绸缪，利用好经济调控的杠杆，现在市场好了，多放点地出来，“喂饱大家”。 保利地产副总经理胡在新表示，目前全国发展商的土地存量都在急速下降，行业供应呈现紧张的趋势，主要是由于开发商在2008年吸纳的土地量太少了。

　　目前开发商在广州城区的开发量明显减少已是不争的事实。以成交大户富力地产为例，该集团在城区今年估计只有流花路的一个住宅新盘和珠江新城的两个住宅盘推出，其他楼盘更多的只是持续开发而已，手头上也不再有类似富力广场、富力桃园这样大规模的小区了。同样的，合生创展、珠江地产、雅居乐地产等地产龙头企业在城区也没有新的大型小区推出了。

　　有地不开建

　　“地王”多在晒太阳

　　不少开发商在2007年高价夺得的“地王”至今仍待字闺中。据不完全统计，在2007年广州成功出让的31个地块中，除了富力的花都现代大道东地块、雅居乐的文昌南路、保利的琶洲PZB15O3和珠江新城A4-5商用地、科学城龙光限价房以及科学城万科限价房、万科金沙湾地块等已在售或在建外，其余绝大部分地块依然没有任何要启动的迹象。

　　2007年9月11日成交的13幅地块中，连串“地王”如金沙洲地王、白云大道地王、番禺地王、花都地王等，全部至今都没有进入施工阶段，有些甚至还没有进入计划的日程。据记者了解，在这13个地块中，目前只有珠光路地块进入了拆迁阶段。

　　此外，让人纳闷的是，万科在2007年3月以7082元/m2楼面地价夺得的江湾路地块，去年曾经大规模施工，主体建筑已出了地面，销售部也盖了起来。但如今该项目却完全进入了停顿状态，围墙上的“万科”标识也被掩盖了，似乎万科已与该项目脱钩？

　　2007年成交的地块大部分不动工的主要原因，是由于地价过于高昂。某集团的策划人士透露：“以2007年拿地的地价在现阶段进行开发的话，肯定是没钱赚的。既然如此就能拖则拖吧，等到楼价飙升到一定程度就有开发的价值了。”看来这才是“地王”按兵不动的关键所在。

　　出路何在？

　　政策松绑加速动工

　　有市场人士表示，与其让这些“地王”长期在那闲置晒太阳，还不如政府给予一定的化解政策让其翻生更为实际。据了解，2007年出让的地块大多都受到“90・70”政策的限制，难以做成高端的豪宅产品。若在规划条件上给予一定的放松调整，令这类产品从规划开始，乃至整体素质都有明显的提高，从而能在一定程度上化解高地价的风险，这对开发商而言才是一条“放生”之路。

　　此外，部分涉及拆迁的项目就算是想动也遭遇到步履艰难的困境。例如，在2007年雅居乐同时以捆绑的形式拿下了文昌南路地块和同福西地块，前者已经销售完毕了，后者如今却还在规划中，据称原因就是遇到了门前的道路规划的改变问题。在2007年9月成交的珠光路地块，虽然已进入拆迁阶段，但也是阻力重重，令开发商觉得骑虎难下。该项目拿地的楼面地价还不到3000元/m2，但累计所有拆迁费用、利息成本等杂项，如今楼面地价已经过万元了。据悉，拿地后遇到拆迁难、成本增加的项目远不止珠光路地块的开发商一家，由此将推高未来广州城区的楼价。