【趋势】改善型住房，下一站购房热点？

    2009年春节过后，全国许多城市的楼市都有不同程度的销售回暖，然而相关数据显示，绝大部分成交量都来自刚性自住需求，且以90平方米以下的中小户型居多，改善型大户型销售平淡，投资客寥寥无几。由此可以看出，楼市呈现的这一轮“购房井喷”，主要是随着房价逐渐走低，自2007、2008年高房价条件下被抑制的真实住房消费需求得到释放的结果。
　　 因此有业内人士提出，楼市在经历了近4个月的“小阳春”之后，刚性需求即将释放殆尽，下半年房地产能否延续火热局面，还要看改善型住房能否成为购房热点。为此，已经有开发商已经把目光瞄向了用于满足消费者更高居住需求的改善型大户型上，预备通过各种促销手段抢占市场先机。
　　 那么，改善型住房能成为开发商延续火爆销售的一根救命稻草吗？能成为继中小户型之后的下一个购房热点吗？
　　 启动改善型住房势在必行
　　 济南市统计局发布的统计数据显示，一季度济南市90平方米以下住宅销售面积为7.4万平方米，同比增长272.8%，占全部住宅销售面积的14.2%，上升了9.3个百分点。数据进一步显示了这一轮“小阳春”的出现中小户型功不可没，刚性需求是市场销售的中坚力量。从单独的楼盘销售也能看出这一现象，2009年鲁能领秀城推出了以94、97平米户型为主打的UP青年街区，从推向市场开始就受到了新婚一族的热捧，销售一路火爆，曾创下单月销售302套的佳绩。
　　 但是面对如此火热局势，不少业内人士对市场走势依然不乐观：随着自住型刚性需求的逐步释放，如果改善型需求没能跟上，以及投资性需求持续冰冻，那么楼市依然不可能彻底摆脱低迷之势，后市不容乐观。
　　 中国房地产商会副秘书长黄岚：“今年以来房产交易量都有大幅增长，用‘小阳春’来解释还不准确，应该叫‘购房井喷’，这是政策、市场调整的综合效应导致的结果，是一年库存的需求造成的，这个需求在今年第三季度将释放殆尽。因此仅仅靠刚性需求来维系楼市‘春天’，是很困难的。”
　　 济南阳光壹佰营销负责人：“判断房地产是否真正回暖，要看改善型住房的需求能否彻底解放。中小户型销售火爆并不代表楼市已经走上回暖轨道，只有面积比较大、总价比较高的大户型的销售量提上去，才能真正称得上楼市回暖了。”
　　 不少业内人士持有相同观点，在目前的市场形势之下，仅靠刚性需求很难构成市场转变的推力，难以扭转房地产的整体局面。社会中产阶层的改善型住房需求才是当前住房消费的主力，要想让房地产业活起来，必须激活改善型住房。正如中齐地产营销负责人所说：“上半年刚性需求基本释放完毕，目前启动改善型住房势在必行。”
　　 市场需求潜力大
　　 从“生存需求”转向“舒适需求”，改善型购房者多为二次置业甚至多次置业者，具有较强的购买能力，其置业的主要目的是为了改善居住条件，提高生活质量。黄岚称，改善型需求潜在的量很大，向来住房改善型需求的人都是购房主力。
　　 拆迁、升级置业甚至部分结婚者构成了改善型住房的需求市场。济南正处在城市大建设时期，大明湖扩建工程、棚户区改造、小清河改造、西客站建设以及多条道路的拓宽等，涌现出大量的拆迁户，构成了庞大的改善型住房需求群体。仅棚户区改造拆迁建筑面积460万平方米，使受益群众6.8万户、18.6万人。同时，省城相当一部分居民持有的住房，年代已经很久远了，其改善自身居住条件的愿望最为迫切。另外，还有因原有住房面积太小，户型不合理，社区环境不够好，物业服务不到位，子女上学，照顾老人等等原因，需要再次置业改善居住条件的，同样占到相当的比例。
　　 所以改善型需求的释放程度影响着房地产市场能否真正回暖。
　　 也有业内人士认为：“改善型住房”的主要购买者大都是已有住房的人，对他们来说，房子在一定的条件下是可买可不买的。因此，对于这部分人来说，是可以等待最佳购房时机的。如果房价还没有达到其支付能力的水平，他们是不会轻易进入房地产市场的，房价以及优惠程度成为他们出手的关键。如果房价合适，也会有中小户型的置业者加入到改善型住房需求的行列。
　　 因此对于改善型住房，有专家认为不要贸然涨价！
　　 开发商开抢改善型住房“蛋糕”
　　 目前，改善型住房需求已经累计到一定的层面，中央出台的房贷新政中，将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明对这部分需求的支持和重视。
　　 据悉，去年年底成都市政府就出台了支持改善型住房销售的“救市”新政：购买改善型住房者不仅可享受首付两成、贷款利率下限扩大为贷款基准利率0.7倍等多重优惠，还对改善型住房进行了较为宽松的界定……
　　 一方面政府对改善型住房需求市场的支持，另一方面海尔绿城、东山墅、名士豪庭以及中海・紫御东郡别墅区等针对改善型购房者的楼盘相继火爆销售甚至逆势涨价，都在传递一种“信号”：改善型住房市场在逐步复苏。嗅觉敏锐的开发商悄然改变产品推出策略，开始启动改善型产品销售。
　　 近期，中齐地产针对改善型住房市场推出了“城市亲情两代居”的产品，提出了“亲情责任家庭观念”的购房理念。鲁能领秀城继随行就市推出了中小户型UP街区之后，针对高端市场的漫山香墅也在本月正式大规模启动。为了迎合改善型住房的需求，开发商不仅快速推出产品，还提出了不少新的置业理念。抢占改善型住房市场，开发商已开始行动。
　　 中齐地产负责人：“有感于济南的改善型需求市场悄然启动，针对这一改善置业需求，中齐地产携旗下项目未来城，推出了定位于改善型需求的三室产品，提出亲情两代居的置业概念。‘城市亲情两代居’是指为满足父母为照顾孩子住在一起、父母为照顾家庭第三代的三代同堂以及子女赡养年事已高的父母而同居的住房需求提出的。”
　　 漫山香墅是一种“3+x”的类别墅高端住宅，提出了非经验主义住宅的概念，同样是为了满足改善型置业者对居住环境、户型、品质的升级需求。
　　 资料链接，８纳菩妥》
　　 2008年10月，中央在出台的房贷新政中首次提到“改善型普通自住房”的概念，称“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。通知中还指出，“改善型住房”是指“第二次置业、但是家庭人均住宅面积低于当地平均水平以下的住宅”。“改善型住房”属于二次置业，但二次置业并不都是“改善型住房”，其中还包含部分投资性需求。对于“改善型住房”来说，其二次置业的目的仍然是为了自住，是为了改善现有的住房条件，而非投资或炒卖，因此国家才在抑制楼市投资性需求的同时，从信贷政策上给予“改善型住房”与“首次置业”同等的优惠条件。