【观察】北京楼市退房率局部异常

    一方面是部分楼盘销售火爆，开盘当日便告售罄；另一方面，则是官方数据显示，不少项目出现了高退房率。北京楼市这一“冷热反差”让置业者疑虑，市场回暖是否存在“人造因素”。

    北京房地产交易管理网最新数据显示，目前，北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。京城几大在售项目中，部分楼盘的退房率远高出正常水平。其中，美利山的退房率为11.97%、中堂为21.68%、沸城为30.85%、万象新天家园的退房率则高达85.62%。

    5月11日，中国证券报记者以购房者的身份走访了上述几大楼盘。销售人员表示，退房是正常现象，“前期，我们部分楼座确实存在较多退房现象，但都在正常范围内，客户退的房源现在都已基本售完。”

    业内人士分析，退房率并不像数字显示的那么简单，原因也较复杂。其背后可能是部分项目存在资金链紧张；也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。

    整体退房率“趋降”

    “去年我买这个楼盘时是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，开发商推出的四期每平方米才9000元出头。哪怕扣掉10%的违约金，退了都划算。但现在，价格大部分又涨回来了，退了也不太好买。”一位在东北五环外购房的客户向中国证券报记者诉说。

    西南四环一楼盘的销售人员告诉中国证券报记者，今年初，由于该项目竣工交付时间拖延，不少业主以此为由要求退房。“那时候，我们的退房率是比较高。但后来市场转好，退房现象明显减少了。”目前该楼盘前期的房源已经全部售。下一期预计在五月中旬开盘，销售价格将上涨1000元/平方米左右。

    由于房价上调，北京楼市整体退房率呈下降趋势。以存量房网上签约数据为例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套数为703套，退房率为3.16%，而三月份存量房退房率为3.6%。

    在西南五环边的沸城，销售人员告诉中国证券报记者，该楼盘目前仅剩下几套三居室在售，均价为9500元/平方米，并一再强调，“剩下的房子已不多”。当谈到较高的退房率时，该销售人员解释道，主要由于之前一家公司买了沸城数十套房，后来出于资金原因而清退。

    对于高退房率，业内人士却指出，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将极大增加。但4月份，北京房地产市场销售创三年来新高，房价企稳回升，则将降低退房的概率。

    根据发改委和国家统计局12日公布的最新数据，4月份，全国70个大中城市房价同比下降1.1%，降幅比上月缩小0.2个百分点。其中北京房屋销售价格指数同比下降1%，但环比上涨0.4%。

    专家指出，一般情况下，退房者主要分为以下几类人群：一是前期高价购买了期房的购房者，当房价下调后希望通过退房而寻求更高性价比的住房。或是同一小区不同期开盘的业主，由于开发商降价超过心理预期，导致前期业主要求退房。二是因为房价下跌，短期内难有收益的房地产投资者。三是希望通过提出退房要求而对已有费用进行减免或补偿的业主。四是确实由于交付房屋存在质量问题或者房屋配套与开发商承诺不符，从而要求退房的购买者。

    由于我国房地产市场正处于调整期，房价波动对购房者的心理预期产生了极大影响。退房反映出部分购房者对未来房价走势的看法。当预计未来房价将相对下跌时，就容易产生心理落差从而导致退房。同时，部分退房者也是此前房价泡沫的受害者。随着开发商名目繁多的降价促销，房屋的价值在不断缩水，因此更多的人为了维护自身权益也开始将退房付诸行动。

    然而专家也提醒大家，按照现行的法律规定，仅仅由于房屋成交后价格的巨大差距还不能成为退房的理由，在法律上难以得到支持。