二季度楼价走势待观察 断言市场回暖为时尚早

　　国家统计局最新发布的数据显示，一季度全国楼市走出了一波同比“价跌量升”行情，这和各地楼市“小阳春”的态势也基本吻合，楼市呈现出上升发展的迹象。不过，就此断言楼市整体“回暖”仍然为时尚早。进入二季度后，楼市走势如何，既和市场博弈有关，也取决于整个宏观经济的基本面。

    一季度楼市呈现“小阳春”

    国家统计局数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中，商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%，其中，商品住宅销售额增长24.7%。

    一季度全国楼市走出了一波同比“价跌量升”行情，呈现了“小阳春”的态势，而各地市场表现也充分印证了这一点。

    国家在去年下半年起实行适时积极的财政政策和适度宽松的货币政策，金融机构存款准备金率有所下降，存贷款基准利率连续5次下调，中央及地方政府出台了一系列利于房地产市场健康发展的政策。分析人士认为，一季度国内楼市的“小阳春”，说明政策效应开始显现。

    中国房地产指数研究院副院长陈晟认为，一季度楼市交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。

    市场需求仍较“脆弱”

    楼市走势和整个宏观经济的基本面有关。从目前公布的数据看，一季度国内经济形势好于预期，但不确定因素仍然存在。

    中国社科院最新公布的商业蓝皮书指出，受国际金融危机影响，中国的消费增速会放缓，房地产业的萧条在今年难以改观。中国社科院曹建海研究员甚至预测，中国城镇房价水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能出现于两年之后。

    “市场需求最终在何时，以及能够有多大程度的释放，除了取决于开发商能对价格做出多少让步以外，还有购房者的心理预期等其他因素来共同影响，”戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示,预计未来第二、三季度对整个住宅销售市场都是很微妙且关键的时期。

    上海市房地产行业协会认为，近期的楼市回暖是“阶段性、恢复性和局部性的”，目前市场需求仍然比较“脆弱”。“谨慎乐观”“有待观察”成为不少业内人士研判当下楼市的关键词。对于所谓的“拐点”，也有“6月”“9月”等种种预测，不一而足。

    政府部门人士称：“成交量是政府关注的核心数据。成交量的上升显示政策的作用。”在上个月，有关主管部门也曾乐观表示，全国楼市成交量在恢复。而在开发商看来，成交量的回暖是用价格杠杆调节换取的。对于回暖，利用价格杠杆调节买卖，恐怕还需要一定时间。即使成交量维持增长，仍然需要一个较长的时间消化，房价才能够达到稳定平衡。即便是出现3月份较大幅度反弹，成交量有可能再次回落，原因是此轮回暖主要依靠刚性需求，单纯的刚性需求量难以支撑楼市较长时间。

    基于政府部门和开发商的不同立场判断，四大代理行的谨慎态度也在预料之中。戴德梁行发布的第一季度报告称，进入3月,市场上逐渐出现了一些回暖现象，但这并不意味着短期内市场就会恢复到之前非常活跃的状态。其他各代理行对此判断基本一致。

    房市价格须回归理性

    在经历了房市火爆的2007年和相对沉寂的2008年之后，购房者也在回归理性消费。他们大多对今年房产价格的走势还看不准，但回落的价格让他们心动。可以说，对于广大的购房者来说，价格是购房的首要条件，只有当价格的回调到购房者的心理承受度时，购买力自然就会爆发出来。

    易居中国分析人士表示，尽管2009年第一季度北京商品住宅市场呈现出回暖迹象，但庞大的市场存量和继续增加的新增供应对京城楼市是不小的压力，未来楼市能否保持一季度的活跃态势，存在一些不确定因素，有待市场的进一步验证。未来的价格走势也有待观察。

    另一方面，由于很多购房者买房是借助于按揭的，所以利率对买房人的影响至关重要。北京科技大学赵晓博士认为银行应该继续降息，只有降息才能降房价。很多人都在关注开发商应该降价，但其实开发商的成本只是其中一块，另外一块则是交易成本，也就是银行层面的费用。如果银行利息降30%，就相当于贷款的利息降了30%，折算下来成本降了不少。