透视楼市回暖阻力：开发商为何“逆市”捂盘惜售

    楼市尚处于“回暖”过程，有开发商“见好就涨”，或者“见好就收”。“上涨”的是房价，“收缩”的是房源。而后者就是市场常言的“捂盘”。面对“回暖”，开发商为何逆市惜售？

    销量上升,开发商又显傲慢

    各地刚结束的“五一”房展会，与以往有一显著差异：开发商对促销明显“懒”了很多，心理上似乎也“牛”了起来。比如，在上海展览中心主办的“五一”房展会上，虽然参观人数比去年同期超出一倍，但诱人的折扣优惠已难觅踪影。主办方也坦言，以往开发商都“放得很开”，但现在的促销总体比较平淡。

　 一家位于浦东中环线附近的知名楼盘将在５月底推出新房源，售楼人员甚至不无傲慢地告诉咨询人群：“我们没有优惠措施，我们就这个价格，要不要买你们自己考虑好了”。

 　而在场外售楼处，又出现了久违的排队人群。记者近期实地采访发现，位于闸北大宁板块某楼盘的售楼处，开盘之前就有人排队。位于宝山顾村板块的某楼盘曾在３月底推出１４０多套以两房为主的房源，几天内即被订购一空。

 　相关统计数字也印证这一点。上海网上房地产统计显示，４月２５日，上海单日商品房成交量突破１０００套，达到２００７年成交高峰期的水平。此后至“五一”，也几乎每天维持在１０００套以上。虽然“五一”小长假期间有所回落，但节后成交量又冲上高位。不少分析人士直言“看不懂”。

　 价格方面，根据中房指数监测系统检测结果，重点城市房价涨跌互现，呈现小范围波动。在上海、北京、深圳等一线城市，提价的楼盘很多，但稳住的楼盘也有。不管怎样，有了足够成交量支撑，开发商在资金上如重获“源头活水”。从最近披露的一季度公告看，几家上市房企业绩一改颓势，大为改观。

    “逆市惜售”：开发商主动挑起新一轮相持

 　为什么人们排队买房？上海一家房企老总对记者说出了一大原因：“如果有２００个人买房子，开发商拿出１００套来卖；每两个人买一套，就只好去排队了。”

 　他坦言自己的楼盘也正是如此：“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的产品都投进市场。”他的公司目前在售楼盘占可售总数的５０％－６０％，“剩下的房源暂不办理预售证，放到明年再说，我们准备赌一赌未来”。他说，这些房子都是六七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以保证企业有可观的利润，“因此我们完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“价格一定比现在上涨一点，多出来的可都是纯利润”。

 　记者采访、分析发现，同样是“惜售”，楼盘可分为两类：一类是“低进高出”，其房价远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够利润，且自身又不存在迫切的资金困难，这是“主动惜售”；另一类则大多是近两三年买的高价地，有些楼板价之高甚至到了“面粉”贵过“面包”的程度；对这些开发商来说，房价的回落是难以忍受的，所以现在只好“扛着”不降价，从而被迫“惜售”。

 　惜售同时，上述开发商还表示，目前没有进一步投资、拿地的准备，“我们会考虑跟踪一些项目，但现在不是拿地的最好时候”。这种心态颇有代表性。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国完成房地产开发投资４８８０亿元，比去年同期回落２８．２个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过七成的商品住宅完成投资３４２２亿元，比去年同期回落３１．５个百分点。土地方面，一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积４７４２万平方米，同比下降４０．１％；完成土地开发面积５２２３万平方米，同比下降１１．３％。

    房地产商不能“好了伤疤忘了痛”

 　与一季度相比，二季度的楼市开始显露出更多“不确定性”，一线城市尤为如此。比如，中原地产研究中心数据显示，４月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周（４月２０日―４月２６日），成交量环比降幅超过２０％。“五一”假期，北京住宅日均签约量４２４套，亦低于４月的平均水平４４６套。退房率也有所上升。

 　市场人士认为，京、沪两个“风向标”城市楼市表现差异，从表面上看跟供求比、政策环境等有关，但根本上则是形势不够明朗时市场博弈出现的正常波动，其中不排除存在市场对捂盘、涨价等现象作出反馈等原因。

 　上海城开集团总经理倪建达认为，楼市回暖使开发商的日子刚有起色，但这一过程可能导致市场调整过程被迫中断，并为二季度以后的楼市增加了很多不确定因素。五月份上海等楼市的推盘量依然较大，但全年走向如何还要看六月份以后。戴德梁行在新近的报告中提醒，随着政府适度宽松的货币政策的持续实施，整体市场流动性较为充裕，预期通胀将重新恢复。但购房者的需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。

 　欲“赌未来”的开发商认为：“明年此时，房价肯定更高。”而易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒：“如果企业在日子刚好过的时候，便‘好了伤疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中国的房地产开发企业，就有些盲目乐观情绪。”