新一轮“放量期”到来 土地市场何去何从？

    从各地最近挂牌及交易情况看，土地市场“回暖”迹象日益明显，新一轮的放量即将到来。究其原因，既有楼市总体向好因素的推动，也和地方政府积极推地、谨慎“护地”有关。经过了前年的狂热和去年的回落之后，今年城市地价或可在持续低迷后趋于平稳。

    新一轮土地放量即将到来

　 楼市走向未卜，但已悄悄将“暖意”传至上游的土地市场。上海市规划和国土资源管理局新发布的公告显示，备受关注的第２３号土地出让公告已经有果：１４幅土地全部找到买家，其中总面积为６５．３万平方米的８幅住宅用地均以不错的价格成交。在土地市场沉寂许久后，如此数量的住宅用地集中上市，是上海今年以来的首次。

 　这８幅住宅用地中，面积最大的是松江区辰花路１５号Ｂ地块，总面积为１８．６５１２６公顷，共有３９家开发商领取挂牌文件，最后有４家开发商报名竞买。最后，由绿地集团以９．５７亿元的价格竞得。这是今年以来上海出让的“最贵”的地块。其余住宅地块成交价在数百万至数亿元之间。今年第一季度，上海市规土部门发布了２７个公告，出让９７幅地块，其中住、商、办等商品房地块３４幅，占总量３５．０５％，比去年同期增长１７．２７％。

 　“加快推地”是今年一季度以来国内土地市场的关键词。３月份中原地产监测的１２个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积较前１２个月均值均出现上升。其中上海推出７６公顷居住用地，较前１２个月均值增长２６１％，超过２月份供应量的３倍；深圳推出８公顷居住用地，突破５个月以来居住用地的“零供应”。同时，久违的竞价、溢价成交现象重现市场。金地集团以５．６亿元拿下上海“第２３号公告”中的青浦徐泾镇３号地块，相比３亿元的起始价溢价超过八成。此外，与２００８年同期相比，一季度以来重点城市土地交易虽有底价成交的情况出现，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出现。可见，目前土地市场的“回暖”，是政府和开发商在市场面前不约而同达成的“默契”。

 　浏览近期京、沪、深等城市国土资源管理部门的网站，可以发现土地招拍挂的信息变得密集，可以预想新一轮土地放量即将到来。

    三大因素推动土地交易放量增长

　 综合分析来看，此轮土地市场的“放量”，主要原因有三：一是楼市“暖意”传导所至。虽然个别城市出现交易量的波动，但一季度至今楼市总体转好明显。向好的形势影响了开发商对后市的预期，增大了拿地积极性。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，随着住宅市场的回暖，房价由跌转涨，自然带动土地市场的反弹。

 　二是政府降价、“护地”意识明显。虽然溢价超过八成，但拿下上海青浦徐泾镇３号地块的开发商还是“占了便宜”。因为，该地块２００７年１２月曾由另一家开发商以近７亿元的价格摘得，成交楼板价７０３２元／平方米。此次交易，地方政府为这地块订下的起始楼板价仅为３０００元／平方米，已不到一年前的一半。５．６亿元的成交价，较一年前已“缩水”很多。国土资源部公布的《２００９年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示，第一季度全国城市地价总体水平为３１８９元／平方米，环比下降了１．５３％，增幅明显低于２００８年同期水平，下降了３．０７个百分点。这是２００４年以来全国地价首次出现季度下跌。

　 三是“保增长”压力所致。土地出让收入在地方财政中一直占据相当高的比例。在“保增长”的政策取向之下，不少地方政府无疑会更加珍视“卖地”到手的黄金白银。北孚地产研究所副所长刘光东还表示，近一段时间来，一些地方政府在土地交易中“谨慎”了许多，比如事先会进行询价，先“物色”好开发商后再挂牌等。此举十分耐人寻味。

    城市地价有望在持续低迷后趋于平稳

 　经历了２００７年的“地王狂热”和２００８年的“不断流标”后，今年的土地市场将何去何从？回答这个问题，供需双方因素都需考虑：

　 一是作为供方的地方政府。进入２００９年，已较少听到有地方政府强调“土地紧缺”的话语。相反，从已公布的情况看，不少地方政府增加了今年的土地供应指标，推地热情也明显增强。其中既有保障性住房和基础设施建设的需要，也是为楼市准备供应量的“未雨绸缪”之举。某种程度上说，能否及时推地并保证土地成功出让，关系到地方政府“保增长”的大局。不过，经历了多年来竞拍不断走高的情况，目前的土地价格已经令人望而生畏，这考验着地方政府的推地策略。

 　二是作为需方的开发商。从已有的各类统计数据来看，相比于房、地交易的“回暖”，开发商拿地、投资的热情相对要低，信贷等政策面上的相关“激励”措施也不够明朗。

 　戴德梁行对京、沪、深、穗等一线城市土地市场的跟踪统计发现，第一季度居住用地及含居住用地的综合性用地的成交面积同比萎缩６７％，占全部土地成交的比例也由去年同期的５０％下降至２０％。该机构中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，２００９年上半年开发商整体资金状况仍会处于较紧张的阶段，对外扩张步伐已显著放缓。这种态势，将直接影响到后续拿地量。

 　中国城市地价动态监测系统最新公布的报告认为，受劳动就业、土地财政、进出口贸易、利用外资等宏观经济形势影响，预计２００９年我国土地市场需求仍将低迷。

　 不过，与房价相比，政府这只有形之手对地价的作用力更直接；促进土地市场“理性回归”，政府也更有主动权。