2009年买的房子为什么更有价值

    2009年是一个特殊的年份，所以这一年买入的房子，具备更强劲的保值增值特性，理由如下。

总体来说，这一年买房，动机比较好，基本是自住买房，或持有性投资，非常理性，不以后天差价交易获利为目标，而且买房时候，选择面比较宽，眼界比较开阔，新房、二手房全面进入视线。具体理由如下：

    1、2009年买房实际是房东的一次中期洗牌。

与十年黄金时期相比，2009年买房出现了去泡沫化、理性消费、适度消费的新特点，就宏观面看，这实际是一次房东的中期洗牌。在这一波持续近四个月的回暖热潮当中，既有开发商降价销售的，也有新项目降低售价起卖的，既有炒家吐货的，也有房东调整持有量与持有结构出卖二手房的，既有低价弱产权（指公管私房、部分小产权房、前期建设的可上市交易的经适房等），也有顶风投资购买的。如此一来，通过二手房、新房存量、新增项目的商品房联动，借助于政策给一点、开发商降一点、政府补一点，既往附着在高地价基础上的泡沫得到稀释，纯粹投机得到不同程度的挤兑。

当房东买房不直接依靠房子的生产力（即以房养房、以房养生）的时候，房价才能够理性反映市场的变化，尤其是反映供求关系，这个市场才会待续发展下去，因此附着在房子上面的利率增值、物价上浮、经营或租赁回报才真实反映出市场的潜在需求，比较稳定，反过来促进市场进一步复苏，最终就是持续的增值。

    2、2009年买房既得短期政策利好，又兼顾了长期利得，因此购买力切合房价，有多大脚穿多大鞋。

    2009年度买房另一个可喜的变化就是有多大脚穿多大鞋，而将更多的生活类支出，如大宗家电等，使用了消费信贷的方式，这是有利整个经济复苏的好迹象。它充分发挥了房地产对其他行业的拉动作用。也更有利于更激进的刺激性政策出台。

现在许多开发商重视一条龙消费的联合促销，就是吻合了这一潮流，将房子、装修、家具、家居、教育医疗以及日常消费等，全面进行了整合，通过消费信贷来进行，消费者则根据自己的未来收益来源、就业稳定性来确定买多大的房子，怎么买，这种观念的变化有利于简化买房，只需要考虑月供水平，首付能力，即可进入市场进行选择，也从一个侧面淡化了房价在买房消费过程中的矛盾。

    3、无论美元如何败落，人民币如何坚挺，后期的货币币值变动均有利于房子保值增值。

如果真象周小川说的，有一种新的货币体系出台，替代了美元体系，这个判断似乎就不存在了。事实上，我国是世界最大的美元债权国，也是美国的最大债权国，并且我们超过第二位日本近两万亿，我国对美元是有依赖的。而我们自己的货币越来越坚挺。

在这种状态下买了房，后期的好事是，美元复苏了，人民币保持了一定的坚挺与刚性，而背后，我国经济主要依赖投资与消费拉动，这所有的好处都会在房价上综合表现出来。

    4、资产减值的利好全部集中于终端消费。

比较一下2008与2009市场的根本变化，我们发现，开发商因为各自自身原因，不再实行一揽子转嫁订价方式来销售房子，更因为上市以及大房企在目前的供应，以及成交当中扮演重要角色，房价等于成本转嫁这一定律得到改观。开发商更多通过客源积累、成交试探、附加值促销等在摸底的基础上卖房，房价较多决定于短期供求格局。

当开发商不再全盘转嫁，那么整个2008年下行周期下的资产减值损失，实际上政府与开发商各扛了一部分，这部分还原给了买房人，是直接的利好，一伺经济复苏，这部分纯粹估值式的增值就是买房的终端利得。

    5、救市救经济规划为新一轮稳定发展的楼市奠定基础，确保了2009年买入的房子将获得一个周期以上的持续向上估值。

    仔细解读一下去年末以来的各项政策，将房地产方面的政策出台时间与其他行业的政策出台时间对比，你就会发现两个有利于房子在2009年以后持续回调的结论，一个是政策正在由应急型向持续型转化，再一个就是房地产在三至五年内会是支柱中的支柱，包括两层意思，一是房产消费拉动投资与消费，二是房产将全面转化为服务业与消耗产业，只要国家修改有利于消费的税负，则房地产效应便会持续下来。

    任何买房人，不会担心房价短期波动，但会看重买房后是否有一个良好的正常的发育周期，而救市救经济规划由应急型而可持续发展型，决定了楼市的可持续发展有了更深刻的政策保障，因此一个持续发展的房地产业是可以大胆预期的。我们说2009买房值，是兼顾后一个较长理想发展周期而言的。

    6、买房过程中恰逢开发商持续使用了价格杠杆，将成本转嫁、资产减值的矛盾降低到最低限度。

    不可否认，房地产是一个暴利行业，即使只有30%的毛利，因为任何社会发展，两倍于贷款利率的利润水平是可观的，而15%的税负相对于目前房价收入比7－9倍的范围，也确实不相衬。

在政策、舆论、观望与信心综合影响下，买房过程中开发商频繁使用价格杠杆，不再将完全的成本开支以及资产减值损失全部转嫁给消费者，这有利于买房人在买房后获得资产升值、价格复苏的利好。

    而为了销售以及减税，开发商较多将房价与房子的后期使用联系在一起进行营销，无疑有利于减少买房人的相关支出，降低了买房人的现时负担，买房后的负面因素影响被减至最低。

    7、相对于经济调整，2009买房人更看重中长期回报，即出租率，预期利率变动，直接的租价。

实际上，我国楼市，商业存量是最大的，不仅商业用途的土地储备占有两成以上，商业在售物业空置率一直在65%左右徘徊，伴随经济波动的写字楼市场也沉淀了相当数量的综合性现售综合体。

为了盘活经济，国家围绕就业再就业、个人创业、中小企业融资、民间融资等先后出台了许多刺激措施，这虽然没有直接带来楼市的成交面，但有利于前期投资者获得稳定的回报，示范效应刺激了部分再投资入市，一季度写字楼市场出现高于住宅的复苏迹象，即量价同比上涨，固然幅度只有0.3%。而一旦商业、写字楼甚至是旅游、度假区、酒店等边缘物业回报趋于稳定，相对会刺激住宅领域的持有性投资回暖。

    前四个月仅次于自住小套型的第二支消费生力军就是以换代、多套持有为特点的改善型消费，这实际是一种投资性买房。而一季度上海、北京、深圳楼市复苏，最先是租价回调，二手房交易活跃，然后才是新房市场成交回暖。

    8、适当地获得了抄底效益。

    尽管楼市是否见底，房价是否探底，房地产是否软着陆，经济是否遭遇拐点，尚无法定论，但由于2008中期调整的原因，整个房地产市场出现了高达30%的空置率，土地出让紧缩，房产商资金链的短缺，依然让局部城市，尤其是以前靠投资投机消费支持高房价的城市，出现了稍纵即逝的抄底良机，而面对股市的低迷，许多团购、炒房、异地投资还是在传媒以及中介引导下进行了有效努力，不可否认的是，这部分抄底买卖是值得的，其效益在前四个月业已出现，比如海南三亚，前四个月滨海别墅价格月均绝对涨幅达到1000元，伴随更多出租产权物业的增持，类似投资集中区域在山东滨海、大连及北海、钦州、东兴、银川不同程度出现，整体房价下滑下以上区域不降反升，而早期进入者目前获得了价差。