土地供应放量或将改变“面粉贵过面包”

    进入2009年，随着全国楼市的逐步回暖，受到连带影响的住宅土地交易似乎有了复苏的理由。前4个月，各地政府逐步放量推地，土地供应总量增加，住宅用地供应连续2个月呈增长态势。

　　据中国指数研究院的监测数据，虽然2009年一季度住宅用地成交面积1281.1万平方米，同比下降73%，但是从1月起，连续2个月住宅用地成交量呈上升态势，表明房地产开发企业拿地信心逐渐恢复。

　　从2007年“地王”价格纪录的不断刷新，到2008年下半年“面粉贵过面包”的奇怪现象，地价的快速变化比房价更让人大跌眼镜。此次各地地价的涨跌呈现不同步调，不禁让人心存疑虑，住宅用地的“第二春”真的到来了吗？

　　居住供地放量　溢价成交抬头

　　据中原土地监测系统数据显示，3月份，各城市土地供应量较2月开始出现明显回升，供应面积与前12月均值基本持平，其中居住用地供应开始加速。上海近7个月以来首次大规模推出居住用地，深圳也是近5个月以来实现居住用地供应的破冰。

　　3月土地整体成交量保持平稳，但居住用地成交量下降明显，较前12月均值下降69%，主要原因是近期连续数月各地居住用地供应较少所致。

　　随着楼市“小阳春”的出现，各大房地产开发企业再将目光瞄准土地市场。3月大连万达集团以10.45亿元的总价竞得天津市河东区综合地块，并表示今年计划投资200亿元增加土地储备。世茂集团、绿地集团也纷纷表示今年是购地好时机。

　　在楼市成交量大幅上涨，开发商信心提升的影响下，土地流标率保持平稳，底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。3月天津罕见地出现16幅地块溢价成交，溢价幅度在300万至400万元，全部位于滨海新区。北京大兴区黄村镇地块底价为5300万元，经过54轮竞价，最终被北京长信达房地产开发有限公司以6620万元竞得，地块溢价水平为25%。

　　但有的地产专家对此并不抱乐观态度，认为部分城市的溢价成交不具有普遍性，经济大环境前景仍不明朗，地价大跌的压力还是很大。目前各地新推地块中，就包含许多去年没有卖出的旧地。各地政府目前仍很担心土地卖不出去会造成积压，从而危及地方财政。

　　房价地价谁主沉浮

　　一般来说，房价高是由地价高引起的，因为房价的成本里包括地价。但是如果楼市低迷，房子卖不上价，并趋于下降，但开发商竞拍拿地却出了“天价”，便会出现“面粉贵过面包”的状况。

　　从2008年下半年以来，国家集中出台政策刺激购房者投入消费，使楼市经过了一个时期的回调后出现回暖，而地价因有一定的滞后性却在走跌，暴露出在一定程度上并非地价在主宰房价。反而是地价受制于楼市大势，住宅用地的流拍率大增。

　　从当前房价和地价的制约关系来看，可谓“难兄难弟”。照此下去，互相影响，可能会陷入大家所追问的先有“鸡”还是先有“蛋”的怪圈。地价高――房价就高――交易下降――要快速回笼资金便低价卖房――资金链出现问题――政府土地财政吃紧――新推土地底价成交或者流拍率高――房价下跌――开发商资金链断裂――掀起“退地”风波……这是一个循环的怪圈。

　　官方数据显示，去年全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元，相比2007年锐减20%，而全部出让土地面积同比减少30.6%。而据国土资源部和中国土地勘测规划院联合公布的报告称，2009年土地需求仍将低迷，地方的土地财政会出现困难。

　　中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，2008年全国的房地产交易量大致下降了20%左右，开发商资金链出现紧张，加上对未来预期的不确定性，对住宅用地的需求量大为减少，于是土地市场流拍的情况很多，土地价格回落非常明显。而土地价格在房价中占到了1/3的比重，地价回落直接导致开发商成本下降。这些因素都有可能在未来一两年中得到体现。

　　思源房地产经纪公司董事长兼总经理陶红兵指出，从市场表现来看，开发企业受到销售市场影响，资金链偏紧，拿地热情减退，多宗地块以底价成交，流拍比例居高不下。开发企业未来几年的竞争将在土地成本、资源整合等方面之外，需考虑以更专业的眼光和做法来获得最大的增值，更贴近市场的需求。

　　去库存化效果决定未来方向

　　据国家统计局数据显示，今年一季度，全国商品房销售面积同比增长8.2%。尤其是全国一线城市住宅市场交易量开始有了起色，回暖迹象明显。

　　但因土地购置与开发的滞后性，开发商拿地仍然非常谨慎。1至3月，全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%。这反映出土地库存依然巨大，供大于求的形势依然严峻。

　　华远地产董事长任志强指出，目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化完这些库存的土地。

　　有数据显示，截至2008年末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。也就是说，要加大消化住宅用地库存的力度，必须先消化商品房的空置面积，使房地产的资金链得以接续。

　　中原地产投资顾问部总监高飞说，以天津市场为例，部分发展商经过价格调整实现了相对较快的消化，但由于过往存量较多，2009年仍将以库存作为供应的主要部分。未来市场还存在许多不确定因素，为实现快速销售，价格策略仍是关键。在过去的几年中土地储备较多的发展商，尤其是2007年拿地较多的发展商资金链仍然趋紧。

　　高飞建议开发商把下一阶段的营销策略着重放在价格策略、推广渠道等方面。比如对于在建项目，由于天津住宅市场的刚性需求比例较高，市场相对稳定，部分稳健的发展商会保证开发进度，以求长远发展。另外，当前已经有万达等一线发展商摘地，部分资金充裕的二线发展商也在积极寻找地块，这对于去库存化是相当的利好。(记者:王晔彪)