天和园冬园车位“变相”出售 租期竟约定70年

　　济南东部一小区外已是车满为患

　　看车费由50元涨至80元

　　律师称，物业单方面提价属违约

　　昨天，天和园冬园小区的居民向本报反映，从5月1日起，该小区物业公司收取的看车费由每车每月由50元提高到80元。他们想知道，物业这种做法是否合理？

　　居民反映：看车费涨了30元

　　该小区一位不愿透露姓名的业主告诉记者，他在小区住了3年多，看车费一直是每车每月50元。谁知在4月28日，小区物业公司贴出通知称，从5月1日起，小区室外停车看车费不再实施优惠，按市物价局有关文件执行收费，统一按每车每月80元收取看车费，半年一交，并签新的车辆看管合同。

　　物业解释：优惠政策不再实施

　　随后记者来到该小区，小区物业公司的有关负责人表示，该小区按每车每月50元的优惠价格收取看车费已经有5年了。从5月1日起，《山东省物业管理条例》实施，物业公司按照管理条例规定，对停车进行了规范服务，并为业主专门划定了停车位，所以看车费不再按原来的优惠价格收取，而是按每车每月80元收取。

　　部门说法：看车费未超标

　　针对此事，市物价局房产处的一位负责人表示，市物价部门制定的小型汽车室外看车费收费标准是每车每月80元，因该小区的停车费未超过物价部门的标准。

　　律师点评：物业单方面提价属违约

　　“业主对汽车有看管要求，并由物业公司提供看车服务，业主和物业公司之间属于合同关系。物业公司提高看车费，必须征得大部分业主的同意。否则，物业公司单方面提价属于违约。”山东豪才律师事务所的律师王辉说，小区内地上停车位属于全体业主共有，收费标准应由业主和物业公司共同协商而定。如业主不同意提价，有权拒绝签新的车辆看管合同。

　　王辉说，待小区业主委员会成立后，变动收费标准须由业主大会同意，或由业主大会授权业主委员会与物业服务公司协商。

　　车位要租“70年”？！律师称，此举违反物业管理条例

　　昨天，居住在济南东部一小区的业主向本报反映，小区内车位要租70年。他们认为，这实际上是“变相”出售车位，与刚实施的《山东省物业管理条例》的有关规定相悖。

　　业主反映：马路停满车，车库却“空空”

　　业主反映，因为小区实施“人车分流”，私家车只能停在地下车库，严禁进入小区内，没有购买车位的车辆，只能停在小区附近的七里河路等马路上。因为占道停车，有车主甚至为此陆续接到了17张罚单。“小区一到了晚上，周边马路上停满了车辆，而小区的地下车库却空空如也。”业主们表示，不是他们不想购买车位，而是小区内车位卖价太高，“我们小区的车位价格最便宜也要11万元，最高的达到了16万，太不合理了！”

　　开发商说法：业主得到“70年使用权”

　　记者随后联系到了该小区售楼处，据工作人员介绍，小区内的地下车位售价从11万元到16万元不等。购买车位后，业主得到的不是车位的产权，而是长达70年的使用权。

　　部分业主对这一销售方式提出质疑。“5月1日起正式实施的物业管理条例明确表示，车位不能只卖不租。我们接着去问开发商，开发商说，车位现在是出租，不是销售，只不过是让业主租70年罢了！”业主们表示，这样“变相”出售车位，着实让人难以理解。

　　律师点评：租“70年”违反物管条例

　　随后记者联系到了山东豪才律师事务所的律师周长鹏，他参与了《山东省物业管理条例》的起草。

　　周长鹏介绍，在5月1日开始实施的《山东省物业管理条例》中，对于小区车位租赁问题有明确表述：“车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。”

　　他说，以往的法律法规并没有对开发商销售、租赁车位的问题予以明确规定，这次将不允许车位“只卖不租”纳入到物业管理条例中来，也是为了保障绝大多数业主的权利。在以往，开发商为了追求利益最大化，往往希望资金尽快回笼，车位只卖不租，给不少业主停车带来了困扰。

　　而现在开发商所解释的车位“租70年”，违反了物权法、合同法的规定。因为不动产的租赁是不能超过20年的，超过20年以上的部分属于无效合同。

　　即使开发商想要与业主签订车位租赁合同，也应当建立在相互协商的基础上，不能硬性规定具体年数。

　　周长鹏还指出，如果业主想要实现自身利益，可寻求当地街办、居委会的协助，成立业主委员会，跟开发商、物业进行协商；必要时，业主们还可以通过诉讼实现自身权益。