“五一”看房记：旺季归来还是跌回“望季”

　　这个春天，本属于传统淡季的一季度房产市场意外走强，高成交量推动了上海商品房“去库存化”的步伐。记者日前从上海市房地产交易中心获悉，最近两个月，上海新建商品住宅成交量环比增幅均在30%以上，而整个一季度，上海房产市场存量房交易面积达到328.8万平方米，虽然比去年同期依旧是呈现下降8.9%的态势，但降幅比1-2月快速缩小19个百分点。其中存量住宅交易面积282.95万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-2月缩小25.2个百分点。

    值得注意的是，从近两个月的环比数据看，上海房产“去库存化”的态势在提速。2月份存量房交易面积环比增长37.6%，3月份环比则增长40.3%。其中存量住宅交易的增长速度最快，2月份环比增长32%，3月份环比增长53.4%。上海统计局人士表示，从数据分析，存量房的交易增长，主要是积聚了一年半左右时间的市场刚性需求在近期有所释放。2007年10月份央行“二套房贷”政策出台后，市场观望气氛浓厚，商品住宅成交出现萎缩。近期一些楼盘价格有所松动，导致动拆迁、结婚及改善性购房等需求有所释放。

    新开工和竣工面积一降一升

    面对去年本应是黄金销售时期的四季度的低迷情况，上海房地产商不约而同地减缓了今年的新房开工和施工速度，削减了投资，同时压缩了开工面积。在“压面积”方面，上海统计局人士表示，今年一季度，上海商品房新开工面积521.16万平方米，比去年同期下降8.6%。其中商品住宅341.94万平方米，下降22.4%。

    而在“减速度”方面，今年一季度，上海商品房竣工面积401.9万平方米，虽然仍比去年同期增长4.3%，但增幅同比已经回落15.6个百分点。其中商品住宅竣工面积256.29万平方米，同比下降13.2%。

    在“减投资”方面，数据显示，一季度上海房地产开发投资324.99亿元，占全社会固定资产投资的36%，比重同比微降0.1个百分点。其中商品住宅投资占全部房地产开发投资比重比去年同期出现下降。

    易居中国研究院分析师杨红旭表示，3月全国市场出现了明显回暖的态势，绝大部分城市成交量环比、同比均呈现上扬，且都超过去年成交量月均值。在成交回暖的带动下多数城市快速消化存量，存量呈现减少趋势。

    房企开发信贷同比增长近一成

    让房产开发商松一口气的，不仅是存量房的逐渐消化，更有来自资金信贷的支持，从而让前期绷紧的现金流开始松弛。房产分析师薛建雄表示，随着央行货币政策逐步宽松、法定存款准备金率的下调、信贷规模的扩大和房企自有资本的降低，作为资金密集行业的房地产融资难度相比前段时期有所好转，房地产开发企业资金信贷出现增长。

    上海统计局表示，一季度，上海房地产开发企业共到位资金720.45亿元，比去年同期增长9.2%。其中，国内贷款233.8亿元，增长19.4%（而去年同期下降5.1%），占本年资金来源的32.5%，比重同比上升2.8个百分点；自筹资金242.3亿元，增长9.9%；其他资金205.49亿元，下降8.8%，其中个人按揭贷款受销售回暖影响达到37.84亿元，增长9.6%。

    在去库存化的乐观预期和手头资金活泛的状况下，上海房产商开始加大新盘推出速度。尤其在一季度末的3月份，上海新建商品房销售面积248.47万平方米，比去年同月增长35.9%，环比增长30.1%。其中商品住宅销售面积237.59万平方米，同比增长37.8%，环比增长32.9%。

    旺季归来还是跌回“望季”

    ――福州“五一”看房记

    像国内不少大中城市一样，福州楼市今年一季度显现“小阳春”行情，房价随之看涨。然而4月份以来，“回暖”势头明显回落，以致“五一”期间的楼市让人难以分辨是旺季归来，还是又将深跌回观望状态。

    在福州市金山新城，记者2日随机探访两家被吹捧为全市销量排名前列的楼盘，记者在这两家售楼部看到，销售场面却是比较冷清，好不容易来了一群看房客，来去匆匆，售楼小姐连端茶送水的机会都没有。

    在一家售楼部展示大厅，巨大的模型沙盘上“矗立”着十几栋商品楼房，大多数的“楼顶”上都插着“保留房源热销中”的牌子。记者向售楼小姐一番询问得知，插着那些牌子的房子都已有客户预订，售楼部就暂时把房子都“保留”起来，但多数预订房子的客户还未支付订金，所以仍被继续“热销”。“如果看中哪套房子，拿现金来预订，为别人保留的房子也是可以先给你的。”售楼小姐悄悄地告诉记者。

    在另一家售楼部，楼层低的、中小户型的都被告之“已售罄”，现正热销中的竟是高层、大户型的优质房源。再问房价，每平方米7000元起的价格顿时让不少年轻的看房者目瞪口呆。“这个楼盘去年底刚推出时均价为每平方米5800元，春节后就涨到6000元以上，现在又涨了一截。要买得起，只有再等等看。”一对年轻男女对记者说。

    业内人士认为，福州等城市房地产市场今年一季度出现一波“小阳春”行情，并非是这些地方楼市降价促销做得好，而是去年第四季度以来国家和地方相继出台减免税费等刺激楼市新政策，释放了一部分被压抑已久的刚性需求，使交易迅速地活跃起来。

    进入4月，福州楼市的“回暖”势头开始明显回落。业内人士分析，一方面，一季度释放的高性价比房源现已基本被市场消化完；另一方面，由于前一段时间成交量持续走好，部分开发商暗涨房价，对刚性需求群体的影响比较大。

    从5月1日、2日两天的成交量来看，福州楼市存在跌回“望季”的可能。据福州市房地产交易登记网的实时统计，这两天福州城区日均商品房成交量仅为100套左右，与4月份日均成交量相比进一步下降。

    房产专家认为，一季度楼市“回暖”缺乏经济基本面的支持，只是市场调整阶段的正常波动，“回暖”将是短期的、局部的和阶段性的。近几年来，房价的大起大落逐渐让购房者更趋理性，楼市在进一步的调整过程中，买卖双方博弈也将更趋激烈。

    记者观察到，福州开发商现为加快消化大量积压的存量房，回笼资金，多数在建的楼盘项目已经停建或半停建，以减少继续增加的房源供应量。福建省一家大型房地产开发企业负责人透露，截至目前，福州市存量房总面积估计达800万平方米，相当于2006年福州市商品房住房年供应总量的2倍左右。

    “过去房子好卖的时候，银根也松，依靠银行贷款，开发商只要有地，可以同时开工建设四五个楼盘。现在的情况完全不同了，房子不好卖了，开发商资金都套在了开工的楼盘上，以前贷的款没有及时还给银行，银行怎么肯再继续贷款。”这位负责人告诉记者，“今年6月份之前，是房企还贷的高峰期，开发商们的紧日子真的要开始了。”