物业新政欲破小区停车难

　　《山东省物业管理条例》(以下简称《条例》)将于5月1日起正式实施。从2006年4月底开始至该《条例》通过，山东豪才律师事务所主任周长鹏与律师王辉全程参与了该《条例》的起草工作。在《条例》实施之际，两位律师就有关亮点、焦点问题进行了解读 。

    车位车库不得只售不租

    条例规定：《山东省物业管理条例》第五十条规定：车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

    具体事例：有的小区地下车库空空，地上的绿地、道路却停满了车，业主进出小区非常不便。有的业主为了抢车位早下班，晚了就没地方停车，只能将车停在路边。经了解，由于车库售价太贵，想租车库，但是开发商却只售不租或将租赁价格定得太高，让业主租不起，有的干脆将车位租给或卖给小区以外的人。

    律师解读 ：本条首先解决开发商控制车库只售不租、 业主停车难、租车库难的问题，从法律上否定了开发商只售不租的做法，同时为了避免开发商任意定价，实现小区的有序停车，对高价租赁车位进行了限制，规定租赁车位实行政府指导价。

    优先满足小区内业主需要，限制了物业管理区域外人员租赁车库的时间，即每次签订合同的期限不得超过六个月。如果小区业主原来没有车，后来有了，小区内虽然有车库，但是由于租给了小区业主以外的人，在这种情况下，业主有权要求租赁车位。

    车位场地使用费属全体业主所有

    条例规定：《山东省物业管理条例》第53条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

    具体事例：现在小区普遍存在两种怪现象，一、业主不自觉，任意停车，而且不交车位费。由于属业主共有的道路及场地可供停车的位置数量有限，并不能完全满足所有业主的需要。因此张三停在共有道路上或共有场地上，李四就有可能停不下车。还有一个现象就是物业公司自行收取车位费归其所有，侵害业主合法权益。

    律师解读 ：本条是关于车位费用权属的规定。

    关于共有车位属全体业主共有，已是《物权法》的明确规定，但并未对如何收取车位费用做出规定。根据《物权法》第八十条的规定，车位场地使用费这一收益，在业主未进行约定时，则可以按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本条例也是贯彻了这一原则，所以明确规定“车位场地使用费属全体业主共有”。

    停车先定车位不能乱停车

    条例规定：《山东省物业管理条例》第五十三条规定：业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

    具体事例：现实中小区业主乱停车的现象非常普遍，物业公司怎么说都不管用，乱停车不但侵犯了其他业主的共有份额，而且造成物业管理环境的秩序混乱，给物业公司的工作增加了管理难度。

    律师解读 ：本条规定一是从小区的有序停车现象出发，二是为物业公司管理停车秩序提供了法律依据。以后小区业主如果在小区没有固定车位，想停车就必须先商定位置。如果有看管要求，还得另行协商。从根本上解决了车位使用合同及保管合同或者说车位费用与保管费的区别。