假按揭抬头楼市成交量"掺水" 源于银行审查不严

    据国家统计局和发改委公布的数据,1-3月,个人按揭贷款984亿元,增长13.2%。于是,有业内专家分析估计,其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明日前也表示,虚假按揭贷款案件开始明显增多。而记者调查发现,假按揭现象在地产市场是公开的秘密。假按揭产生的后果,就是楼市成交量大幅增加。

    假按揭是如何运作的?

    假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

    办理假按揭的程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。

    通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据,进而银行向开发商的关联人提供按揭贷款。这样,开发商就能以相对低的个人房贷利率(而且最大可获得7折利率优惠)得到了银行融资,实现了资金套现。

    当这笔资金使用一定时间后,开发商再组织关联人“买家”提前还款并解除预售合同,接着开发商起诉这些购房者,法院判决后,此次假按揭过程结束。

    记者调查，

    地产公司员工“演戏”骗贷款

    从今年初起,金普(化名)应聘进入了深圳一家房地产企业工作。他这3个多月来的主要工作职责是,作为公司的代表,到法院起诉那些因提前还款需要解除预售合同的购房者。

    这些购房者都是“熟人”―――公司员工或者是高层的亲友。但他们都不是真正要买房,而是“暗渡陈仓”地让开发商通过楼盘销售获得了收入。当数月后实现了资金回笼,再让这些“熟人”拿着开发商的钱去还银行贷款,然后解除预售合同,即出现了开发商起诉购房者的一幕。假按揭产生了另一个显而易见的效果,就是楼市成交量因掺水而大幅增加。

    像金普所在公司的“偷龙转凤”做法在业内已是公开的秘密。通过假按揭手法,金普所在的公司已先后操作了三个楼盘的销售。“对中等规模以下的房地产商,银行要么不放贷款,要么审批流程很长,我们只有用这种办法来获得银行融资。”金普还透露,由他经手的起诉案件每笔贷款金额平均在50万元左右,但是起诉费用每笔只要不到200元。

    大城市都有假按揭存在

    太阳底下没有新鲜事。假按揭其实一直都存在,尤其在2005年楼市成交相对低迷、开发商融资明显困难时,这种手法使用得更为频繁。在经历了楼市“价跌量降”的2008年后,假按揭“死灰复燃”暗中助推成就了这轮楼市“小阳春”。

    不少热销楼盘的背后,都存在以一个人名字进行多次预售房地产抵押登记的现象,例如,有些“豪客”单独一口气买下了10套、14套,甚至27套房子。在深圳、上海、北京、成都等地也有这种被刻意营造出来的假象。

    央行数据显示,今年一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元。日前,中国人民银行副行长易纲表示,近期股指涨幅较大,房地产市场上房价、交易量、交易额也出现回稳迹象,说明金融危机情况下的货币信贷较快增长有利于稳定资产市场。

    银行回应，

    审查不严导致“假按揭”

    究其原因,某国有银行负责个人房贷的人士向记者表示,银行对开发商审查不严,是出现“假按揭”的主要原因。“假按揭”一般会有两个特点:一是楼盘价格被人为抬高,明显高于市场价格；第二是由于楼盘滞销,开发商急于套现而出此下策。“有些开发商,受到资金链紧张的困扰已经一年多了,顶不住的就会‘剑走偏锋’。”该人士说,开发商只能获得这种“暗中帮助”,在公开场合,银行是看空房地产的。

    对房产信贷将更谨慎

    从开发商以假按揭“力促”楼市小阳春的现象来看,尽管我国目前实现适度宽松的货币政策,但房地产开发商未能在大幅新增的贷款“蛋糕”中分上一大块蛋糕。

    根据今年一季度的统计数据,在房地产开发企业资金来源中,国内贷款及个人按揭贷款合计3529亿元,占比为35%,其中国内贷款8.0%的增幅,远低于利用外资和自筹资金的增速；同时,一季度利用外资和自筹资金合计3941亿元,占比为39%,无论是绝对额或是占比的数据,均超过来自银行贷款的数据。

    因此,同比来看,除了利用外资项出现了大幅增长,其他项都在回落。这表明,银行对房地产业的资金支持力度仍然有限,对房地产业的回暖现象仍态度谨慎。

    “虽然货币政策从此前的‘从紧’调整为现在的‘适度宽松’,但银行对房地产信贷的变化并不明显。”一位银行业内人士说,今年一季度,大型基础建设投资项目成为了银行信贷投向的重点,但根据该行总行下达的文件上,对于房地产行业的管理仍然严格,采取的是保、控、压、退的行业信贷政策。该人士说,虽然目前房地产行业已经出现了一波回暖的行情,但是由于房地产公司需求的资金量比较大,因此银行对于这个行业的放贷更为谨慎。

    此前,在中行与建行2008年业绩发布会上,两大银行的高层均以房地产业贷款占比下降,作为推介公司风险控制的一大亮点。