陈淮：成交量回升不代表房价上涨

    2009齐鲁房地产高峰论坛上住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮做主题演讲。陈淮在演讲中指出，成交量回升是一个必然趋势，但是成交量回升并不意味着房价将会上涨。

    重置成本不支持价格上涨

    成交的回升是必然的，但是我不认为交易量的回升就是房价的上涨。因为房价并不只是由供求关系决定的。原来我们说房价是由房产商的暴利的主观愿望决定的，现在转移到了“供求关系”，这是一个进步。但是我说供求关系并不是决定房价的唯一原因。其中第一个是重置成本，钢材水泥的价格。扩大再生产的钢材、水泥这些材料的价格叫重置成本。你别管今年卖的房子当年是多少平米拿的，你只能按今年土地成本的价格，不然过早过晚市场肯定是不认账的。要不然两年前2000块钱拿的地，到今年买房子的时候楼面地价涨到了5000了。很多人就认为这3000块钱就成了开发商的暴利了。其实这3000块钱只对税务局有意义，但是开发商只要进行再生产，就必须按照5000块钱按照这个成本来算。统计局讲，石油价格跌了一半，金属产品价格跌了40%。这是保守估计，这一个估计肯定也会影响到国内类似的价格。这个重置价格基础，不支持房地产的价格上涨。

    价格短期的暴涨，需求量的短期增长，都不是正常的市场状态。因为房地产购买力绝不可能一个月、一周内有大的变化。因此这个大的变化是没有大的需求基础的，不可能的。在这一个调整过程中一定是一个产业内部各种各样的组织结构，包括大中小的结构，全国性、地方性的企业结构进行优胜劣汰的一个残酷的调整过程。

    房地产一直是支柱产业

    金融危机只是货币危机，钱找不着北了。如果再稍微表面一下，其实就是表现在普遍性的资产缩水和债务不缩水的矛盾。以前“地王”拿了地了，土地是优质资产，但是为什么我们开发商拿着优质资产还活不下去了呢？就是因为资产缩水了，但是债务没有缩水。我们注意到全球金融危机第二波，如果我们给一个理论词的话就是“资产缩水下债务不缩水这个矛盾从激化到对抗的程度”。

    大家把太多的希望寄托在一个产业身上的时候，它没办法把这些担子挑起来。产业政策是一个狭窄的领域，它指的借政府之手对产业结构、产业升级以及产业自身发展的主动性调整干预，不包括贫富差距，短期的价格涨落以及城乡矛盾、反腐败这些内容。从来没有一个国家的产业政策是包含这些内容的，而且也不是解决短期内经济运行的平稳与否的问题的。其实房地产业不能承担起金融风暴下的产业风险，得适当控制一下，这叫产业政策。但是有一点可以肯定，从1998年开始，国家就一直在讲房地产行业是国民经济的支柱产业之一，几乎每一年都会有重复，包括2009年。

    政府的政策之手对市场影响是大的，但是千万不要迷信政府。不要过度相信父母的优化选择能力，五个儿子，父母偏爱一个儿子，这个儿子每天都给他鸡蛋吃，说培养他上清华大学。但是他早恋，但是天天打柴火的那个，一言不发就成了才了。政府的优化能力是有限的。

    是什么影响了房价？

    市场是残酷的，需要进行大量的优胜劣汰。我们可能在未来五年面对的还不是市场供求波动本身，而是供求关系下市场波动本身。所以我刚才说的，关注政策，但是不要把政策当做自己能否存活下去的根本东西，敢在三九天开冷饮的冷饮店才是最强的。风险承受能力，你的优化资源的本事才是在这个行业内生存之道。

    房地产经济学中影响房地产价格的有四个主要因素。第一个是币值。因为它是资产价格，所以它对币值高度敏感。影响咱们房地产的名义价格，银行不是有名义利率和实际利率吗？房地产也有。名义价格可能不是由供求关系决定的，而是币值。第二个，资产价格的预期。资产价格怎么预计的？我们通俗说把多少钱买成房子能够收多少租金？而且要高于银行同期利率，这是它合理价格的中枢，这是资产化的价格。股票价格、房地产价格的根本定价原则，是资本化的价格核心，这和供求关系也没关系。第三条是重置成本，最后才是供求关系。