山东临沂公布商品房开发成本引关注

    一石激起千层浪。山东临沂不久前发布的一份《关于公布临沂中心城区高层商品房开发成本的公告》，详细地测算了当地商品房开发成本，引起社会各界的关注。

    公布商品房开发7项成本测算数据

    这份关于公布房地产开发成本的公告，是由临沂市建设局调查发布的。

    2008年底，临沂市建设局在市区选定了中心城区城南、滨河、北城新区、涑河、商城、河东、罗庄等7个地块，每个地块选择了若干个有代表性的高层商品房项目，由相关开发企业填报，并在此基础上组织专业技术人员，到建设、土地、规划等部门调查土地出让价格、建筑容积率、建筑安装成本等，最终形成了商品房开发的7项成本测算数据。

    根据公布的数据，土地成本包括土地出让金、契税等，占7.59%至31.37%；前期工程费包括规划设计费、建筑设计费等，占6.35%至9.58%；建筑安装工程费用占36.85%至52.82%；配套设施费用占5.5%至7.26%；开发间接费用(指建设管理费、销售管理费及前期物业管理费等)占7.68%至10.59%；不可预见费用包括材料涨价及银行利率调整等因素，占2.24%至2.96%；营业税及附加、土地增值税等经营税金及附加占9.34%至10.39%。成本之所以出现高低位，主要受土地位置、工程材料档次等因素影响。

    在这次调查中，滨河地块高位开发成本达到每平方米3667.84元，为此次调查综合值最高。临沂市还声明，统计未包含开发企业利润、开发企业所得税。若考虑行业平均利润在内，各地块的成本价上浮15%左右，一般就是商品房销售价格。

    “这次调查，能掌握90%以上的商品房开发成本，可在一定程度上增强市场主体间信息对称性，维护交易双方合法权益。”临沂市建设局局长李作良说。临沂市还决定，今后每年都将公布两三次商品房开发成本，并将抽样数量不断扩大，地块划分不断细化，逐步实现以项目为单位进行公布。

    专家和市民：这样的数据早该公布

    “这下，买房时，心里多少有点底了。”临沂市民李雪艳1999年大学毕业后到临沂工作，曾面对各式各样的房价，苦恼不已。“对于许多老百姓来说，也许奋斗一生就只为了一套房子。如果房价不明不白，买房就等于是花了冤枉钱，很难安心。”

    “早就应该公布了。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗得知此事后，脱口而出。“事实证明，商品房开发成本只要想算、敢公布，就不怕算不清楚和公布不了。”

    “公布商品房开发成本，能让公众了解和参与影响房价，从而使房价趋于合理，消费更加理性。”李铁岗说。公布房价成本，是用软的市场手段来调控楼市，让开发商有一个相对合理的利润率，维护老百姓合法和合理的权益。此外，提高成本的透明度之后，可以避免不法商人逃漏税，同时可以整肃政风，对于合法经营的房地产企业来说是件好事。

    公布成本能否刺激楼市？

    山东天元房地产开发公司是此次主动要求公布成本的地产商之一，公司副总经理马长征说：“近两年，临沂房市已出现供应大于刚性需求局面，房地产市场已逐渐远离暴利时代。再加上房市因经济危机影响很不景气，我们也想公布开发成本，缓解购房者的消费顾虑。”

    “我们此时公布实际成本，就是想借此引导消费。”君道置业公司的一位负责人透露说，这个企业开发的外滩明珠楼盘，2008年底时空置率达到30%至40%，而且由于钢材价格下降，楼盘目前降价压力很大。

    记者了解到，临沂市中心城区面积仅约140平方公里，却汇集了210多家地产开发商。随着金融危机影响日益凸显，临沂房地产业形势也发生了变化。根据行业初步统计，2008年，临沂市商品房施工面积1283万平方米，新开工面积537万平方米，竣工面积386万平方米，可空置面积仍达75万平方米(竣工一年以上未售出)，占竣工面积的20%左右。

    据了解，在临沂公布商品房成本后，临沂市天元名筑、天元城市绿洲等楼盘，日上客量成倍增长，许多市民前往咨询、看房。

    “2002年至2004年，政府可能想公布商品房成本也搞不起来。”山东开元置业发展有限公司销售经理姚子平说。这家公司在临沂已从业21年，是临沂市最早的房地产企业之一。“那几年，正是整个房地产行业的暴利时期，地价低、成本低、房价高，而许多老百姓又急需住房，整个行业利润超常。当时公布成本可能会影响房地产企业暴利和炒房者，其他方面的阻力也可能很大。”

    在采访中，一些开发商还向记者表示，相对许多行业来讲，房地产业15%的利润率，还是较高。有关专家指出，为进一步刺激房市、降低房价，可能需要企业尊重市场规律、顺应市场形势，降价让利于民，不要一味“死扛”。同时，政府也应减免相关行政收费和审批手续，降低商品房的“行政成本”。