房产"暴利"的关键并不在成本

    ○在呼吁开发商公布成本时，究竟所要公布的是什么成本？

    ○价格降到了成本之下，是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？

    ○都说地方政府“以地生财”，那么土地出让收入干什么用了？

    2009年两会前后，“房价降价空间还有多大”的问题再成热点。但在有关讨论中，关于开发商是否有“暴利”、其成本几何等方面的意见仍是莫衷一是，许多从生活经验而来的简单判断实际上在一定程度地掩盖了客观本质。因此，有必要从房地产经济学的角度再做辨析。

    一、房地产“暴利”的关键并不在成本

    很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上。一段时期来，要求开发商公布成本的呼声一直比较强烈。2008年下半年以来，也确有开发商信誓旦旦地公布了自己楼盘的成本，以示几无降价空间。

    我们基本可以假定，公布成本的开发商并未蒙人。资料显示，我国房地产业平均的毛利润率为8%-10%。相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平。但那些坦然公布成本的开发商显然有意无意地掩盖了一个相当多人忽略的事实。这个事实就是，开发商的利润，甚或说“暴利”，并非仅仅来自于房价与成本的差距。在更大程度上，开发商的利润来源于开发过程的金融杠杆。

    房地产的成本利润率并不很高。但这并不意味着开发商无厚利，甚或暴利可图。

    我们假定，建造某一楼盘所需的土地成本、原材料成本、人工成本、管理成本、以及融资成本等合计的总成本确确实实需要1亿元，总售价为1.1亿元；那么这个项目的毛利润率仅为10%。但秘密在于，这1亿元的总成本中，开发商的自有资金投入，可能只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。显然，即使该项目的毛利润率只有10%，开发商的自有资金利润率也可达50%！在2007年的一段时期内，由于房地产市场销售火爆，销售周期很短，一些开发商采取了“五个果三个盖”的资金策略，不断用后期预售房款投入前期项目，通过加速资金周转，大大提高了资金利用率，从而也就进一步提高了自有资金的回报率。开发商“暴利”的秘密就在于此。动用信贷等金融杠杆和“透支炒股”的道理是一样的。只要利润率为正，金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平。

    金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，当然也同样可以成倍地放大投资者的亏损。在上述例子中，如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”；或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。这就是为什么在市场成交量大幅下降时，房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因。依靠“公布成本”所能开掘出的降价空间其实很有限。

    二、重置成本才是房地产业的真实成本

    开发商的“暴利”其实还有一个重要来源，这就是土地升值。

    假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以5000元的楼面价计算成本并确定房价，的确可以获得惊人的“暴利”。

    但请注意，在经济学意义上，土地溢价所带来的每平方米3000元利润，其实只是财务意义上的利润，也就是核算单个项目时的利润；而并非开发商的真实利润。因为除非开发商从此洗手不干，退出房地产业；否则这3000元并不是开发商的钱，并不能装到开发商口袋里。因为开发商要进行“再生产”，就必须按现价的5000元楼面价重新购入土地。

    为了进行再生产而按照现价重新购入相同生产要素所支付的代价，称为“重置成本”。在经济学意义上，最初购入土地时的成本只是财务成本，依照这个成本核算的利润只对税务局收税有意义；对房地产企业的股东来说，这部分“收益”并不能作为“利润”分掉。

    很多人在呼吁开发商公布成本时，并没有真正弄明白所要公布的是什么成本。其实，开发商最初的土地购入成本，也就是财务成本，在判断房价有无下跌余地时并无多少意义。房地产企业也是企业。在市场经济条件下，企业必须按照重置成本制定价格，才能保证再生产的进行。

    三、房价低于成本仍可有丰厚利润

    从2008年下半年起，的确不少楼盘在降价销售，在一些城市中，降价的幅度还比较大。甚至有些开发商明言，价格已经降到了成本之下。这是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？

    降价销售，即使是价格降到了成本之下，开发商也未必没有利润可图，更不要说是“挥泪大甩卖”了。

    如上所述，重置成本才是企业再生产的真实成本。而重置成本实际上存在着与当初的购入成本相比提高或降低两种可能性。在重置成本降低时，即使开发商以低于财务成本的价格卖房子，仍有可能赚取利润！

    举个例子说。假定开发商当初以每平方米5000元的楼面价购入土地，现在同样土地的楼面价降到3000元；如果开发商的现售楼盘单价降低1000元，即使销售价降到了财务成本以下，也不意味着真实意义的“亏本”。因为重新获取完全相同的生产要素，也即重置成本已经降低了2000元。这时，房价降价1000元的开发商实际获取了1000元的利润，同时可拥有与未降价前完全相同的再生产条件！

    上述例子可以用一个更通俗、简单的比喻来说明。假定一个股民以10元一股的价格买入了股票。如果这个股民确定有机会可以6元价格再买入时，以8元价格卖出所持股票赔本与否？没有赔。因为这个股民在持有同样股票的同时，还获取了每股2元钱的现金。表面看起来，这个股民的资产与当初的买入价相比毕竟缩水了，但每一个股民都懂得，这种操作叫做“摊低成本”。8元卖出，6元价位时可以买回1.3股，只要股票再涨回8元，这个股民已经盈利！其实，那些降价销售的开发商都心知肚明这个简单的盈利模式，尽管他们对购房人说的都是“挥泪大甩卖”。在这个比喻中，开发商实际上比股民更有利的是，由资源的有限性决定，从发展看，土地价格回升比股价回升的确定性要大得多。

    四、不合理的制度成本应当尽快剔除

    在上述分析中，我们实际上提出了一个重要的判断，就是房价较大幅度下降的关键，是土地重置成本的降低。

    很长时期来，人们一直在指责地方政府“以地生财”，不断高涨的地价导致了房价的不断攀升。这个问题的关键，并非是“地价决定房价，还是房价决定地价”；需要重点探究的是，土地出让收入干什么用了。

    一般说，地方政府并不能把土地出让收入用于当地财政的经常性支出项目，例如给公务员发工资；而只能用于当地经济发展的长期性建设项目，例如建立交桥、修地铁等(一些地方用来给政府建豪华办公楼的问题另当别论)，也即进行当地经济发展所必需的市政建设。

    从世界各国城市化的普遍经验看，城市长远发展的市政建设投入主要是靠发行长期、超长期的市政债来筹集的。在我国，由于地方政府的经常性财政收入不可能成为这种长远发展的资金来源，又缺乏市场化的大规模融资手段，在这种制度条件下，土地出让金就必然地成为筹集市政建设资金的代偿渠道。

    地价中包含这种“代偿”功能，实际上与前些年安装固定电话要收“初装费”一样，是非常不合理的。积极探索市政债等市场化融资方式，开拓与规范地方政府的市政建设资金筹集渠道，才能真正剔除地价中不合理的制度性成本，把地方政府从“房价助推者”的尴尬立场中解脱出来，才能真正让房价回归合理的市场定位。

    (陈淮 作者为中国城乡建设经济研究所所长，研究员)