叶檀：靠炒作撑不起房地产市场“小阳春”

    中国房地产行业面临大洗牌，市场基础将由市场主导转变为保障与商品房双重主导，中小企业将被淘汰出局。无论是谁，恐怕都难以改变近两年房地产市场的下滑态势。

    今年一季度，土地市场流标高达40%，房地产商继续减少新屋开工数量，说明开发商自己也不看好房地产后市。新开楼盘虚假的排队购房是一种噱头，据《人民日报》海外版4月6日报道，北京开发商雇“房托”抢购，一人一天发50元。房地产抄底团大多为炒作，如山西富豪购房团、温州购房团等皆为某房地产网站受命于开发商而组织。

    显然，开发商这种拙劣的炒作支撑得了一时，支撑不了长远。

    房地产市场复苏需要信贷扩张与宏观经济向好这两大关键指标，具体要看商品房库存消化得好不好。目前信贷固然扩张，宏观经济如何有待于继续观察，而房地产库存还要两到三年才能消化。

 
    房地产成交量“小阳春”是以下因素共同作用的结果。住房刚性需求在压抑一年之后有所释放，目前市场成交主流套型面积在70平米以下，说明投资型与改善型住房需求并没有释放；建设部房地产政策研究中心副主任王珏林也指出，目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的大经济环境下，房价还将下降。更有专家预测，未来2-3年内，我国城市房价将回落40%-50%。

    北京房地产交易管理网的巨量库存住宅，北京13.55万套的住宅存量中，现房住宅存量占总量的比例从2009年年初的25%上升至30%。一季度末现房住宅存量约为4.05万套，同比增加约1.65万套，增幅达69%；期房住宅存量约为9.5万套，同比增幅为34%。现房存量增加，而期房存量下降，说明2008年以后新开发的楼盘销量不佳。如果投资型住房不能跟上，房地产市场供过于求的局面就不会缓解。

    由于房屋成交量上升，预计4月份新推出楼盘将增加，最迟到6月份，就可以根据成交量与住房价格，判断市场是真复苏还是假复苏。

    据东亚银行的数据，今年3月份房贷比2月份翻了一倍，其中个人按揭贷款占了9成。房贷上升视政策导向而定，目前房地产融资的主要投向不是房贷，而是并购贷款。政府希望通过并购重组，使房地产开发企业经历大浪淘沙的筛选期。3月18日，央行与银监会联手发布《关于进一步加强信贷结构调整的指导意见》，明确指出，进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度，做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务，支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。保障房与企业并购贷款才是重中之重，这对多数开发商而言并不是什么好消息。

    惟一能够让人安慰的是对房地产下滑心急如焚的地方政府，6个城市购房入户、减免税费等政策帮助开发商消化存量房，允许企业缓缴土地出让金、延期开发渡过难关。

    但上述因素无法铸就房地产健康发展的基石，更无法让小阳春成为大阳春。如果经济紧缩周期继续，房地产市场毫无疑问将继续低迷，直至投资者重新回到市场。中国房地产行业面临大洗牌，市场基础将由市场主导转变为保障与商品房双重主导，中小企业将被淘汰出局。无论是谁，恐怕都难以改变近两年房地产市场的下滑态势。