顶账房低价入市"物美价廉"还是"便宜没好货"

    近期，不断见诸各地报纸广告栏的“顶账房”受到越来越多购房者的关注。尽管这些打着“资金困难”、“急需用钱”旗号入市的顶账房价格上具有绝对优势，但购房者纷纷对其风险表示疑虑。是“馅饼”还是陷阱？是“物美价廉”还是“便宜没好货”？带着这些疑问，记者进行了调查采访。

　　顶账房低价入市

    顶账房，就是抵债房，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己的房屋作价支付给债权人，再由债权人出售的房屋。

    连日来，在内蒙古自治区呼和浩特市，很多细心的市民都发现，各类报纸的广告栏和多家房屋交易网站上突然出现了大量顶账房销售广告，这些顶账房以低价位的优势，吸引了不少人的眼球。

    “因资金紧张，低价出售顶账房，价格绝对比售楼部低，必须一次性交款！”3月22日，记者看到这样一则广告后，给发布广告的王先生打去电话。王先生拥有两套位于呼和浩特市玉泉区石羊桥路与二环路交界处的高层住宅。按照售楼部的报价，这样的房子每平方米3600元，但从王先生那里买每平方米2900元就可成交，价格低了将近20%。如此计算，一套110平方米的房子能便宜近8万元。

    “我现在急需用钱，如果你有诚意可以再便宜点！”在记者挂断电话之前，王先生又一次补充道。像王先生的情况一样，在多数销售顶账房的广告中都能看到“资金困难”、“急需用钱”等字样。

    在当今全国普遍低迷的楼市，“顶账房”现象并不是呼和浩特独有。据《中国房地产报》报道，去年年底，北京的燕郊，开发商以房抵债的现象日益普遍，而抵债对象也由以往的建筑商向材料供应商扩展。

    一位业内人士透露说，市面上这些所谓的顶账房中，也不乏开发商将商品房冒充为顶账房。他说，这是房地产商的营销策略，不能说自己楼盘的房子降价，否则没法向已经买房的人交代，也会让消费者感觉楼盘大跌。所以一些开发商会找一些“托”，将商品房冒充顶账房低价出售，既换取了现金，也不会影响楼盘形象。

　　楼市低迷期的“特产”

    一位不愿透露姓名的呼和浩特市房产中介分析说，造成大量顶账房出现的原因是开发商房屋销量上不去，大量拖欠的工程款只能用房子抵债。还有少数房地产商即使手头有钱，在目前楼市低迷的情况下，为了盘活资金、保存现金，将一些不好卖的房子拿来顶账。

    据了解，根据国家有关规定，房地产开发企业做项目须有35%的自有资金，而这些资金在前期买地、办手续等环节，已用得所剩无几，后期的工程建设主要靠施工企业垫资或以土地抵押贷款。在这过程中，施工单位还要去赊账购买建筑材料。所以，如果房屋的销售情况不乐观，资金回笼不顺利，开发商欠施工方、施工方欠材料供应商的账就不容易兑现，顶账房就会浮出水面。

    以呼和浩特市为例，2008年，呼和浩特房地产市场在全国一线城市楼市持续低迷的情况下，始终保持了增长。但是进入2009年，房屋销售开始异常冷清。统计数据显示，今年1月份，呼和浩特市商品房现房实际登记销售套数18套，同比下降97.18%，2月份稍有好转，实际登记销售套数增加到287套，但同比还是下降了71%。在这样的背景下，大量销售顶账房的广告就出现在了各类媒体上。

    3月15日，在呼和浩特市一家地暖铺设公司就职的夏先生在房屋交易网站上一次发布了18套顶账房的销售广告。“房地产公司没钱付铺设地暖的工程款，只好以房子抵债，我们公司好几个工程队都没拿到钱或拿到少部分钱，大部分债务都以房屋顶账。”

    他以记者咨询的一处高层住宅区为例说：“这个楼盘欠我们公司150万元的工程款，现在给了三套110平方米的房子，剩余的欠款我们不打算要房子了。”他告诉记者，现在公司又接了几笔活，资金周转不开，所以急需把这些房屋处理掉，只要有人能一次性付款，价格低一点也没关系。

    一位从事建筑行业的业内人士说，如果开发商的房子卖得火，资金回收顺利，他们绝不会拿房子来抵债。即使资金一时吃紧，但能保证房子在短期内能够卖出，他们也会通过拆东墙补西墙的办法来渡过难关，而不至于以房抵债。“抵债房”的出现，说明开发商已经在顺应市场变化，是灵活调整经营思路下的一步“巧棋”。

    巧避陷阱奔便宜

    顶账房的低价格对于普通购房者来说绝对是个诱惑，但业内人士提醒，消费者购买顶账房，在图便宜的同时，也应注意规避风险。

    记者在采访中了解到，一般来说开发商拿来顶账的房子都是不太好卖的房子，户型、朝向、楼层等都可能有不足之处，而且也不能调换，因此购房者不能只图便宜，还应考察房屋的质量，并根据自己的实际需要，综合考虑。此外，购买顶账房的时候还有可能发生开发商将一套房子顶给多个供应商或交了全款给“中间人”却拿不到房子等情况，因此，顶账房购买者还需擦亮眼睛。

    首先，为防止开发商一房多“顶”，购买者最先要确定房屋的唯一性，而且一定要搞清楚顶账房权属。消费者在购买时应到房屋管理部门查一下该顶账房是否有备案登记，各项手续是否完备，是否被抵押贷款过。

    其次，在办理产权证时，开发商协助办理也是必不可少的一个环节。虽然顶账房由开发商抵押给了债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商，因此购买顶账房就必须与开发商签订购房合同；售房发票要由开发商出具，虽然房款最终归施工企业，但发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

    最后，购房者在签合同时，应将与施工企业约定的价格写进合同，一旦与开发商产生价格纠纷，与购房者无关。

    内蒙古社科院经济学研究所研究员姜月忠认为，顶账房价格一降再降，对正常的市场价格会产生很大冲击，大量顶账房充斥市场，还会进一步加重消费者持币观望的心态。