大型房企资金链依然趋紧 房价不会强烈反弹

  据劳动报报道，目前，中国经济虽然还处于底部，却已经开始回升。1-2月宏观数据都呈现了乐观的走势；从长期来看，我们认为，拉动中国经济的投资、消费、进出口三驾马车仍然存在较大的增长动力，2009年的中国经济会逐步恢复。在此背景之下，房地产的回暖也变得积极可期。

    今年肯定比去年好

    从09年1月、2月的全国4大区域典型城市成交情况看，绝大多数城市的成交量都出现了较大幅度的增长，成交回暖的态势初露端倪。其中成交复苏表现较为突出的城市有深圳、南昌、苏州、无锡等，成交量同比去年2月普遍有几倍的上涨，其中，深圳地区从目前的一手房来看，已经连续4周超过了1400套，北京尽管本月有所反弹，但考虑到它去年平均近70万的成交量来看，其发展态势还值得进一步观望。总的来看，大部分城市2月成交量已经超过08年全年月平均成交量。从年初成交释放的势头判断，09年肯定比去年好。

    成交回暖可持续

    从全国典型城市来看，华南地区已经全面回暖；华东地区探底成功；中西部及华北还有调整空间；而东北区域由于受到整体影响较小，因此反弹迹象不显著。

    华东区域以上海为例，根据我们统计，商品住宅的成交量自05年至08年分别为1600万、1800万、2100万、900万平方米。与05年至07年成交最低的一年相比，出现了700万平方米的需求被抑制。按照我们得到的最新数据来看，去年被抑制的700万需求以目前100-120万平方米/月的成交量，至少可以维持6个月的释放。更何况进入3月份以来，上海每天将近有400套商品住宅成交。同时我认为，要用动态的观点看待这个市场，一旦市场连续2-3个月内急剧的放量，会刺激购房者的购买情绪，有望形成可持续反弹。

    华南区域中，目前广州、深圳等城市成交已经出现回升的势头。以深圳为例，2月份深圳一手房市场成交量已经达到2007年年均平均值；二手房市场，2月成交量已经超过07年平均水平，且达到07年成交最好一月的水平。同时，在广东省3月3日出台的15条新政推动下，华南区域成交有望持续走好。

    北京、天津仍处于调整中，由于市场存量较大，成交反弹尚需时日。

    价格不会强烈反弹

    大企业今年资金链依然趋紧。现披露年报的十六家企业中，仅有两家企业出现签约的销售收入上升。更为重要的是，下跌幅度在10%-50%之间的公司数量为五家，下跌幅度在50%-100%之间的公司数量为三家，而下跌超过100%的公司数量为六家。企业的销售收入跌幅之深是前所未有的。销售量是资金安全的最重要保障，如果销售量不能够得到保证，企业资金链情况将更加严重。为了维持通畅的现金流，一般都会通过加大销售力度，快速回笼资金，才能得以可持续发展，而促进销售最为有效的做法就是合理定价，同时，品牌房企的楼盘价格在板块内具有一定的影响力，其所定价格对区域其他楼盘的定价具有指导意义，因此在万科等大型的品牌企业引导下，市场定价将更为理性，价格不会出现回升。

    此外，从市场基本面来看，09年的市场不同于05年，05年的市场回暖是由于基本面的向好，而09年依然是观望，因此价格不会像05年时出现反弹。

    商办市场危机初现

    在2008年4季度住宅市场普遍回暖的情况下，商办市场的危机却逐渐显现出来。从2008年4季度三大城市零售物业最近走势看，商业租赁市场租金出现明显下降，从北京、上海、深圳的租赁市场看，降幅普遍达到10％以上，其中深圳、北京部分商业项目租金下浮达到20％。此外，沪、京两市优质商业空置率明显增加，市场零售物业出租率较低，且均呈下降趋势。

    而办公市场同样危机重重。外资撤离、企业倒闭使得办公物业出租困难，办公市场租金明显下降，上海办公楼租金下降10％以上，而深圳部分租金下降高达20％。此外，企业倒闭引发办公需求市场大量萎缩，办公楼空置率显著上升。

    商办市场出现危机主要是由2个方面的原因引起的。一方面是整体经济调整，外资投资撤离市场。另一方面是国内制造业、中小企业受到金融危机的冲击，纷纷撤离甚至倒闭，造成对商办消费的影响。因此，楼宇经济带来的影响以及如何借机优化产业结构，促进产业发展是下一阶段值得关注的问题。