聂梅生：房地产最大的问题是民怨太重

    最近，全国工商联房地产商会在政协的一份提案和一份调研报告引起了全国媒体的关注。提案是建议减免开发企业税费，调研报告则指出房地产开发销售额的一半流向了政府。提案和报告引起了强烈反响：房价成本与开发商的暴利话题被再度热炒。

    上海市市长也在“两会”期间对此问题予以表态。

    房地产商会会长聂梅生在记者的采访中解释了这一事件的来龙去脉。在对目前形势的判断上，她对2月份以来的成交量回暖的可持续性持怀疑态度，并担心目前的政策也许并不足以解决问题，尽管政策的迟缓和滞后原因可以理解。

    经济观察报：在“两会”期间，上海市市长韩正对商会的提案持否定看法，你怎么看？

    聂梅生：今天接受你们的采访表达的都是我个人的观点，不代表商会。韩市长的表态我看到了。我觉得有理解的问题。韩市长接受媒体采访的时候还没有看到我们的调研报告，他看到的应该是媒体的报道。媒体报道韩市长否认上海市政府拿走房地产开发费用60%以上。“拿走”和“流向”是两个概念。我们调研报告指出的是流向政府，并不代表全部流向上海市政府，这里面还有个政府的税费分配体制问题。

    从时间上来看，上海市政府当时确实找过上海市房地产商会索取报告，还以为报告是他们出的。等我们把报告转给上海市政府应该是两三天之后的事情了。而且，报告采集的样本恰恰很大一部分都是上海的项目。一共81个项目中有31个在上海。

    经济观察报：其他地方政府有没有反馈？社会各界的反应如何？

    聂梅生：目前还没有其他地方政府有反馈。社会反应就很多了，有专家对房地产的暴利继续争论，房地产企业总体比较认可。有些房地产企业觉得这个调研报告还不够精确，表示还有很多税费没有列算进去。我说，别算了，各种税费各地情况并不统一。

    经济观察报：有一些专家认为，这个报告结论有问题，他们认为房地产商还是暴利。

    聂梅生：是的，有些专家认为开发商还有30%至40%的降价空间。但房地产成本数据并不在政府的统计报告中出现。这个调研报告是由中立的研究机构RECIO做出的，是研究性报告，早就分发给商会所有的会员单位了。如果要反驳的话，你也应该拿个报告出来，应该拿出数据来说话。

    房地产企业现在确实开始进入微利状态。不过暂时也不会出现大的问题，因为他们可以回吐2006年、2007年两年的利润来填平交易量不足导致的缺口。

    经济观察报：商会为什么要做这个调研和提案？

    聂梅生：这个报告是在2008年下半年开始操作的。针对的是当时对于房价和房地产成本结构的争论。既然有那么多争论，我们就做个调研看看，到底情况是怎样的。房价下降还有多大空间，有了这些数据我们也好说话。这个报告是作为商会2008年底政策建议指向的补充。

    经济观察报：2月份的数据显示房地产交易量开始回暖，有关政府机构也认为政策起到了效果，你的看法如何？

    聂梅生：我还是很怀疑持续性，我认为目前成交的都是刚性需求，刚性需求的总量并不大。就房地产市场而言，现在有两座大山。一是巨量库存，虽然有不同说法，我们就按照低的2亿平方米来计算，大概占压6000亿资金。最可怕的就是房地产投资在2月份展现的是高台跳水。从20%以上的同比增长率直接跳到1%，对GDP保8是负作用。房地产投资对其他行业还有关联作用，这种高台跳水对宏观经济的影响是巨大的。大家都在谈房价，可是没人注意这个问题，为什么要回避房地产和宏观经济以及GDP的关联？

    经济观察报：那怎么解释2月份的回暖？

    聂梅生：2月份的回暖在意料之中。我算了一下，政策有3个月的滞后期。去年10月份出台政策之后，目标是刺激首套房的消费，让利割肉第一刀在银行身上。银行的让利大约为18.5%，加上税费优惠，消费者的支付成本大大降低，幅度有20%左右。买房不仅要考虑房价下降，也要考虑支付成本，可支付性增强了。这一轮政策的效果在今年年初开始展现。另外，2008年成交量很低，刚性需求也有弹性，憋了一年的消费在今年初爆发。

    经济观察报：如果目前释放的需求量不足以维持成交量持续回暖，会怎样？

    聂梅生：我持怀疑态度，但是还要观察，观察到6月份。我希望能挺过去。成交量回暖如果能持续几个月，形势就会好转。如果不能持续还要想别的办法。

    经济观察报：政策上还能怎么做？

    聂梅生：目前的政策是从低端向高端拉动，从缺位开始补起。先是从欠缺的保障房开始，然后刺激首套房消费，接着又把第二套房中的低端需求释放出来。这一点在“两会”期间再次明确了，就是鼓励符合条件的改善性需求。其实，去年10月份就已经提过了。去年6、7月份间，我们就提出了这个建议，一直到10月份才明确下来，有3个月的滞后。

    如果必要，政策上可以进一步释放改善性需求。现在对第二套房的理解，有标准但是很模糊。各地方政府以及银行之间有区别。标准有扩散的趋势。还有一点就是减免企业税费，刺激企业投资热情，也是我们提案中建议的。

    经济观察报：你多次提到滞后期，从建议到政策大约3个月的滞后，从政策颁布到落实还有3个月的滞后。这是什么原因？

    聂梅生：很好理解。房地产最大的问题是民怨太重。作为一个政府官员，谁都会顾虑这一点，在房地产政策上犹豫，谁都不会优先考虑刺激房地产。为了调整经济结构，房地产作为固定资产投资也需要做出调整。政府现在既想拉动消费，又想保住投资，如果保不住，多方利益一定会互相争扯。

    我们假设通过调整经济结构，其他方面和行业可以弥补房地产投资的不足，那么我们可以不动房地产，不再出台政策。但如果弥补不了又该怎么办？ （来源：经济观察报 姜洪桥）