"成交放量"楼市回暖了吗?

    近期，上海楼市中商品住宅成交量节节攀升，单日成交量屡创近一年来新高。佑威・楼市通系统昨天（3月23日）发布统计数据，上周全市剔除动迁房及配套房以外的新建商品住宅成交面积为37.1万平方米，相比前周上涨17％，达到74周以来成交量的最高值。新房市场，又见排队；二手房市场，“跳价”重现……楼市真的回暖了吗？

    成交放量缘于房价回调

    今年1月，上海新建商品住宅成交还显现环比下跌的态势。据沪上多家研究机构监测，1月份上海市场化新建商品住宅成交面积约为50万平方米，环比下降四成左右。从春节过后的2月份开始，成交面积便有所上升，2月份全月，全市新建住宅成交量已攀升至80万平方米左右。进入3月，更有放量增长之势，前22天商品住宅成交量已接近100万平方米，预计整月将接近楼市热销的2007年11月成交量。

    “近期楼市成交回暖的一个重要特征，是房价的实质性下调。”在上海社科院上周举行的“新智库论坛”上，华东师范大学东方房地产学院院长张永岳认为，随着国际金融危机的进一步加剧，2008年下半年起，我国房地产市场低迷程度显化。在此背景下，中央陆续出台相应政策，地方政府积极贯彻落实，从目前房地产市场的运行情况来看，宏观调控已出现积极效果。在本轮全国性的房地产市场调整中，华南、中西部、华东、华北从四大区域市场由南向北逐渐传导，逐次进入调整期。

    此间，开发商的定价策略也切合实际，除了知名开发商采取旗下全国多盘联动促销，小开发商也采取行动，通过同一区域内多个楼盘的联动进行营销，拉动区域价格整体向下调整。在房价的下调以及一系列促进楼市消费的政策双重作用下，部分前期观望的消费需求近期集中释放，使得市场成交量出现明显回升。

    值得一提的是，一方面是市场成交上升；另一方面，投资者最为青睐的高端产品成交萎缩，说明目前市场消费的主力是自住需求。

    统计数据显示，今年2月，上海新建商品住宅成交出现明显增长，但中房上海住宅指数依然小幅下挫，为1856点，较上月下降12点。佑威・楼市通昨天公布的数据显示：尽管成交增多，但全市商品房上周成交均价相比前周仍略微下跌。

    “排队买房”有真有假

    伴随市场成交的回升，有关排队买房的消息近来又搅得一些购房者心神不宁：这楼盘真这么走俏？不买会不会错过？要不要也去排队？

    据了解，当前楼市的排队现象，有部分是开发商有意为之的“假排队”。在新盘开盘前几天，花钱雇些人在售楼处起起“篷头”，同时通知已经达成意向的购房者：要买房，快排队。开发商希望由此造势，激发潜在客户的购房欲，有的“假排队”到后来还变成了“真排队”。

    但的确也有真排队的楼盘。部分性价比较高的楼盘不仅热销还出现了久违的争购现象。这些楼盘一般具备以下要素：以自住为主；价位比较合理；房型设计及小区环境总体较好。它们的热销，说明当前楼市仍然存在供求结构不均衡现象。根据易居（中国）研究中心对上海消费者需求分析，目前上海购房者对90至144平方米房型的需求水平在56％左右，而市场上此类房型的供应比例约为48.7％，如果未来供应状况不改变，预计会出现供需缺口。

    上海易居房地产研究院在日前完成的一份研究分析报告中认为，除了供求结构不均，当前房地产市场中还存在一些需要关注的问题。如，部分区域房价尚未调整到位，房地产企业还面临存货及现金流的双重压力等。由于房地产市场的发展还受到国内外经济形势等一系列因素影响，因此，当前房地产市场成交的回升，并不能代表市场真正的回暖，市场回暖将是一个缓慢恢复、发展的过程。

　　“抄底”并非理性购房心态

    尽管业界尚对楼市回暖持审慎态度，不过，面对眼下的成交放量，一些开发商似乎已经有点按捺不住了。在本月的“上海之春”房展会上，一些前期价格有所回调楼盘推出的新房源，价格又有所回升；部分售楼人员开始向购房者放出风声：我们的价格很快就要调整到某某时候的水平……

    对此，有关专家表示，当前，上海除了培育一个诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，还正加快启动具有现实购买需求的保障性住房建设，特别是旧区改造动拆迁用房、经济适用房、轨道交通沿线大型住宅小区的建设，满足不同群体的住房需求。开发商应保持冷静的心态，将房价控制在合理范围内，以使市场保持比较活跃的状态，实现与消费者的共赢。

    上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，本轮房地产调控的目的，不是楼市的火热甚至火爆，而是稳定。房地产市场有两个特性：一是供应的滞后性。房地产供应变动一般滞后于消费变动2至3年，容易引起几年一个波动，或供大于求，或供不应求；二是不动产的投资品属性，可以吸附也可以甩出甚至蒸发大量的货币，对金融稳定有重大的影响。因此，房地产业需要平稳发展。开发商应该珍惜前一阶段宏观调控的结果，切勿错判大局猛涨价格，催生投机。

    对于购房者而言，现在是合适的买房时机吗？张泓铭认为，如果调控得当，下一步房价应当有缓慢下降的空间，但不可能大降，更不可能快降。从购房者角度，不能把整个上海楼市看成一幢房，等待大势的底部，而应该结合自身需求，关注具体个案的走势。

    上海财经大学教授印一认为，下一步楼市整体趋势是继续回调，但个案表现将是涨跌互现，购房者不能简单地抱着“抄底”的想法，对于具有刚性需求和改善型需求购房者来说，如果遇到合适的房源，可以考虑购买，但如果没有合适的，也不要勉强买。