聂梅生:房地产业步入微利时代

    今年全国两会上，全国工商联提交的一份有关房企开发费用的调研报告引起了舆论轩然大波。3月17日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本报记者专访时首度直面此事做出回应，并对未来房地产市场走势表达了个人看法。她特别指出，2月份房地产投资的“高台跳水”是一个值得警惕的信号。

    “政府要考虑如何在‘高价馒头’和‘低价面粉’之间建立过渡通道” 

    中国房地产报：据工商联调研，在开发总费用中流向政府的部分，即土地成本和各种税费占比达49.42%甚至更高。这在楼市低迷期意味着什么？

    聂梅生：建安成本、土地成本和各种税费是房企无法调整的刚性成本，这也是下调房价的底线。随着近一年来的量价齐跌，房地产行业已经步入微利时代。本次调研就是希望用科学的数据来分析房价构成，给购房者以及决策层一个理性的依据。就房企单方面而言，房价的压缩空间已经不大，要进一步调整就需要有更大的弹性。

    中国房地产报：但一些地方政府似乎对这个调研数据存有异议。

    聂梅生：这里有一个理解的问题，可能是对“流向”和“拿走”有所混淆。占比49.42%的部分，除去土地出让金外，还有国税与地税，以及各种费用，并不等于说全是“地方政府拿走”。至于这些税费流向政府之后，二次分配再补回到什么地方，则是另外一个层面的问题。如果有人认为数据有误，可以拿出自己的数据来讨论，这本身就是一个学术研究过程。

    中国房地产报：有观点认为，这是把“房价高企”的“球”踢给了地方政府。

    聂梅生：调研报告并没有针对地方政府，而是针对整个房地产的财税体制和土地出让制度。随着近十年来住房需求的释放，上一轮房地产高速发展的周期已经走到尽头，当前阻碍房地产业健康发展的是一些体制机制上的障碍，必须改革。而当前市场的低迷恰恰是改革的良机。

    中国房地产报：在这个时候提出开发税费的改革，是否和当前房企的生存状况有关？

    聂梅生：目前行业还不至于出现大规模的房企倒闭现象，原因在于它们正在回吐2006、2007年所赚得的利润。“回吐家底”的结果就是填平交易量，修桥过沟，换一个更加平稳、健康的市场环境。

    但现在的情况是，过去市场过热时期拿地建造的楼盘还没有卖出去，即便有低价土地，开发商没有钱也不敢贸然买进。当前政府需要考虑的是，如何在“高价馒头”和“低价面粉”之间建立一个过渡通道，这样市场才可能真正好转。

    “除了要在消费环节促进交易回暖，还要在开发环节稳定投资信心”

    中国房地产报：您对当前房地产市场最担忧的是什么？

    聂梅生：库存的大量积压直接关系到房地产的后续投资，这是我最为担忧的。旧的房子卖不出去，新的投资便不可能开始，而这最终会体现在GDP上。

    GDP的增长要依靠所有行业共同支撑。如果要保8%的增长，即便房地产业不给予支援，至少也不要拖后腿。但今年1~2月份全国房地产开发投资同比增长仅为1%，过去两年该数据一直保持在20%~30%之间，这样的“高台跳水”非常值得警惕。

    中国房地产报：有观点认为，政府应该借本次金融危机调整GDP对房地产投资的依赖程度，而其缺口将通过保障房及其他产业的4万亿元投资来弥补。

    聂梅生：我对这种观点持保留意见。可以算一笔账：即便比较乐观地预计今年房地产投资零增长，按照去年投资总额3万亿元、同比增长20.9%来计算，这一缺口便是0.6万亿元，乘以拉动相关产业的系数2，总缺口高达1.8万亿元。4万亿元是国家未来两年的投资计划，加上当前外贸出口、农业、钢铁业都在下滑，怎么弥补得过来？

    房地产的问题最终会反映到宏观经济上，但很多人谈房地产都只愿意谈民生而回避经济方面的问题，这是不全面的。房地产业的健康与否不能单纯以房价的高低来判断，保持合理的投资增长是必要的。房地产是经济增长的一个巨大引擎和杠杆，在保增长中不应人为地忽略它。

    中国房地产报：但目前房地产刺激政策主要还停留在消费层面，并没有全面涉及房地产投资领域。

    聂梅生：政府对政策的出台有一个步骤设计，目前还停留在消费层面，而且对购买力也是从低端到高端逐步释放。对此我非常赞同，也确实取得了一定的成效。但是仅仅依靠现有的政策内容能否支撑一整年的市场回暖势头，我表示怀疑。在宏观经济环境并不乐观的情况下，除了要在消费环节进一步促进交易回暖，还要在开发环节稳定投资信心，双管齐下才能保证房地产市场企稳发展。

    中国房地产报：您对未来市场的走势作何判断？

    聂梅生：目前我还没有看清楚，大家都在等数据，因为第一轮“自住性需求”还没有释放完，而第二轮“改善性需求”也才刚刚在两会上定调。我个人认为6月份是一个时间节点。如果6月底之前成交量能持续回升，等到下半年4万亿元投资的效果逐步显现，这个危机就算过去了。但如果这一轮购买力的释放仅仅是暂时的，未来3个月都不能持续，政府便需要有进一步的动作。

    值得注意的是，政策效应往往都有3个月左右的滞后期，一旦错过出手的最佳时机，恐怕整个宏观经济都要付出代价。