黄光裕的"地产毒药"

    在黄光裕的地产图谱里，国美商都堪称一个旗舰项目。鹏润地产商业运营总监翟巍在去年10月份的一次活动中如是致辞：国美商都是鹏润地产在建的超大型商业地产项目，也是鹏润投资集团迄今为止投资规模最大的商业地产项目之一。

    号称60万平方米的国美商都，即便在当今的亚洲商业地产项目中，其面积也能位居前列。这两座建了4年仍未完工的庞大建筑物曾经承载着黄光裕的地产梦想。

    不过，经历了禹晋永、吴坤岭、童渊，再到周东权，4任总经理在4年里连续更迭之后，国美商都还在原地踏步――连市场定位都没有确定，最终成为黄光裕地产梦想的一味毒药。

    先天不足

    国美商都何以最终走向被卖的命运呢？这是一个从诞生之日起就先天不足的项目。在2005年5月份，国美置业以总价8.05亿元竞得这一北京市年度最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

    这个禹晋永自己拍板拿下的项目让当时正在出差的黄光裕颇有点措手不及。注册资本只有1.5亿元的鹏润地产并无力偿付高达8亿元的土地出让金，如何启动这一项目？当然更大的难题在于，如何运作这样大体量的商业体？禹晋永提出的科技地产在8个月后就出局了。

    2006年，具有丰富地产销售经验的香港人童渊出任鹏润地产总经理，并对鹏润地产展开重组。同年，鹏润地产缴清了国美商都土地款，并将此项目案名改为鹏润国际时尚交易中心，不过，童渊抛出的服装时尚中心也没能改写最终出局的命运。

    2007年6月，台湾人周东权入主，在童渊的基础上进行了改良。“这么大的一个项目，全部做有困难，所以考虑的结果是其中一座维持原来的概念，稍微做些调整，另外一座做成购物中心。”周东权说。

    不过，在2008年10月，周东权因为与鹏润地产管理层的一些分歧，挂印而去。结局是更换了四任总经理、三度易名之后，国美商都仍然是一个半拉子工程，而在这个项目里已经沉淀了黄光裕大笔的真金白银。

    据原国美置业总经理吴坤岭估算，国美商都地上规划建筑面积35万平方米、地下4层面积20多万平方米，当年的总地价为8亿元，建安成本约为2000元/平方米，加上营销推广费用，总投入大概在24亿元左右。

    走向卖身

    据周东权介绍，现在国美商都的推广思路还是延续当时的思路。

    事实上，在去年年底，这一项目已经如此接近摆脱一直空转的尴尬，只不过最终却没有一个完美的结局。

    在一位曾经参与国美地产招商的高层看来，问题出在黄光裕过高地追求投资回报率。“要求第一年租金达到7元/平方米/日，且是以建筑面积计算。这是一个不可能实现的目标。”

    以位于西单商圈的大悦城为参照系，目前零售业态的套内租金约10元/平方米/日。按照行规，单位套内面积的租金是单位建筑面积的两倍。实际上，黄光裕对国美广场的租金预期竟然高出地处北京黄金地段的大悦城达40%。

    以周东权为首的招商团队却只能给黄光裕这样一个承诺：第一年租金为3.5元/平方米/日，5年内的平均租金能达到7元/平方米/日(以建筑面积计算)。这与黄光裕预期相差甚远，“他要的是结果，不管你做什么业态。”

    据称，黄光裕最想做的业态是小商品市场，但国美商都在设计上是以购物中心为框架。一位商业地产专家总结其所面临的窘境：做百货培育期太长，做购物中心没用品牌商户，做专业市场迟迟不拍板。

    令招商团队最难以忍受的便是，黄光裕对国美商都A、B座的定位和租金价格迟迟不拍板，导致周东权带领的招商团队进驻一年多来，几无成果，各类招商推广费用却花去1000多万元。

    “鹏润地产集团营销中心多为童渊时代的旧部，不懂商业，不支持我们的提案。”一位在职的招商经理透露，目前国美商都的招商处于停滞状态，租金价格仍未确定。招商人员数从高峰时期的100多人减至10多人。“这么大体量的商业项目，如果真招起商来，恐怕100多人都不够。”她说。

    在经历童渊离职事件之后，黄光裕对高管不太放权，不论是空降而来的鹏润地产CEO王军，还是目前主持国美商都的鹏润地产商业运营总监翟巍，拍板权都牢牢掌握在黄光裕手上。

    据称，童渊任鹏润地产CEO期间，仅在国美商都项目上的运营投入就高达3000多万元。这也是目前员工们所称“童渊时代是国美商都的巅峰”的原由。“他很好地利用了黄光裕的首富身份进行市场运作，可惜他不太熟悉商业招商运营，反而将国美商都带入困境。”