济南楼市春暖花开 成交量大幅上涨价格小幅上调

    “二套房”政策就像孙猴子头上的紧箍咒，紧得让开发商很头疼。两会上，政府工作报告中提出，“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房。”市场解读为二套房政策松绑信号。尽管多方澄清，认为市场误读，但房地产市场回暖的迹象已显现。

　　记者从济南市场上了解到，各家银行贷款政策略有松动，一个多月来住宅成交量大幅上涨，而随之楼盘的优惠促销力度有所减小，特别是性价比高的楼盘，少数楼盘小幅上调了价格。

　　真的是春暖“楼”开，还是言楼市回暖尚早？济南楼市有点“楼市万花筒，叫人看不懂”的味道。

　　贷款政策略有宽松

　　“你先把现在的公积金贷款还掉，再贷申请一下，可以享受一套房的优惠，首付20%。”李先生想贷款买第二套房子，得到销售人员这样的回答，他很兴奋，之前都要首付40%。“如果第二套房价值100万元，是我们的优质客户，可以考虑优惠。”一家银行的个贷人员说。

　　部分银行“二套房”以个人为单位计算，如果家庭另一成员购买房子，仍可算一套房。

　　一家银行的个贷经理告诉记者，尽管银行都没对“改善性住房”进行定义，但房贷政策还是略有松动，各家银行的流动性十分充裕，因此有钱往外贷。

　去年底，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中对二套房及以上房贷利率等，提出“由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。业内人士解读，实际上已经将二套房贷款松动权力下放给了各家商业银行。

　　

    2月成交量较1月翻番

　　进入3月以来，各地房地产回暖的消息不断传出，北京、上海等地房地产交易量大幅增长。住房与城乡建设部“微服私访”全国30多个大中城市，调查结果是全国住房成交量同比增长6.1%。

　　记者从济南住宅网上交易系统看到，进入3月份以来，住宅成交量最少的一天是3月8日，成交29套，但成交均价较高，为每平方米5717元。成交最多的一天是3月2日，成交量为61套，多数时间的成交量在40到60套之间。从这一成交量看，比去年年底个位数的成交量放大。

　　而来自房地产行业内部的统计更让人惊讶。根据山东中原地产的统计，2009年2月济南住宅成交总量为1079套，较2009年1月上涨113%。各区域住宅成交量均大幅上涨，其中以中部成交量涨幅最大，为293%。2月份济南住宅价格较上月略有上涨，涨幅为0.51%，均价在5578元/平方米。

　　从楼盘的实际情况看，一些性价比较高的楼盘销售良好，保利芙蓉已售完，如意苑三期所剩不多，外海蝶泉推出优惠后每平方米4800元的楼，几近售完。

　　

    楼盘促销直接降价

　　随着楼盘交易量的回升，“抄底族”的按捺不住，房地产商似乎松了一口气。

　　从各家楼盘的促销力度看，推出特价房、特惠房源的楼盘数量有所减少，而之前买房送旅游、送婚纱照等别出心裁的优惠少了很多。不少楼盘直接优惠价格，比如如意苑买指定的房源可以一次性最多优惠500元/平方米。免物业费也成了降低价格的一种手段，泉城花园买房免一年物业费，而还有楼盘一口气能免八年物业费。

    但也有业内人士说，目前楼盘的优惠力度较之春节前小了很多，各种利好政策频吹，给了开发商信心。

　　部分位置较好的楼盘还小幅上调了价格，比如他山。根据发改委的有关统计，2月份济南的房屋销售价格同比上涨1.8%。

　　

    买者卖者博弈升级

　　房价降还是不降，是购房者和开发商之间的博弈。

　　有人说，这个博弈马上进入第二阶段，结果将见分晓。也有人认为，销售量上升不能代表楼市见底，就像股市超跌反弹一样，楼市也会有反弹，但仅是反弹，不是反转。

　　中银地产赵鲁梁认为，大家对房地产存在两个误解，一是国家出台房地产救市政策一定就是救开发商，就是试图维持高房价，二是房地产市场的调整就一定是大降价，甚至是开发商像甩卖白菜一样挥泪抛售房子。其实都不是，国家要促进房地产的健康发展，控制涨幅，而购房者也要对房子的降幅有清醒认识，商品房价格随着经济上升上涨，不光有制造成本还有时间成本。

　　业内人士认为，简单地说房地产市场回暖不恰当，关键还要看经济状况，如果经济好转迹象明显，对房地产来说才是实质性的利好。人们的观望心态是目前房地产商的心病。