港地产商抄底资金蜂拥入沪

    进入3月以来，包括上海、北京、广州等主要城市在内的全国楼市发生了微妙变化，随着成交量连续数周的持续放大和回暖，自去年下半年以来价格单边下跌的楼市开始出现了涨跌互现的迹象，许多开发商开始对后市表示乐观，部分开发商开始逆市提价。

    与此同时，在上海，包括兴业国际、和记黄埔、新鸿基等在内的著 名香港地产开发商都公布了年内拟在上海动工巨资房地产项目的消息，之前打退堂鼓的国际基金也受此激励、紧跟炒底。因此，针对这一小阳春是楼市趋于稳定和回暖的拐点，还是新一轮下跌前的“回光返照”，市场评论出现了较为明显的“多方”与“空方”对垒的局面。

    成交持续攀升

    此轮楼市回暖首先是建立在成交量的持续攀升的“底气”上的。据世联地产二月报告显示，当月深圳新房成交面积为48.84万平方米，环比上升24.51%，同比更是大增580.24%。二手房则以环比上升11.68%，同比上升236.95%的势头“热销”。在上海，商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61%；同比增加129.09%，即便与上海楼市火暴时期的2007年2月相比也仅减少2.43%。

    热销之下，开发商对后期楼市产生了越来越浓厚的乐观情绪。在珠三角，近日广州和深圳的多家在售楼盘，或多或少都取消了此前的优惠措施，甚至进行了千元以上的提价。而在上海，中国证券报记者调查发现，近期成交排名前十的明星楼盘中，排名第三的大华梧桐城邦，以前的预期报价为11000元/平方米，上周开盘的实际成交价已经达到12162元/平方米。另一楼盘“达安春之声”二期，2月份的均价降到了13597元/平方米，上周新推房源的价格重新回到15000元/平方米以上。

    但是，继续推行降价跑量项目的开发商依旧普遍。10日，北京21家房产商联合推出26个项目累计20万平方米、2300余套优惠商品房，最高让利幅度达到2630元/平方米。在上海，成交量连续数周排名首位的大华锦绣华城目前的价格比其2月14500元/平方米的价格有近千元的回落；排名第二的春申丽园则近期在打86折，还加送车位。

    香港地产商蜂拥入沪

    昨日，一位分析师对中国证券报记者乐观地表示，在上海市场，比较明显的“翻转”因素已经出现。其标志之一，是在持续低迷和谨慎半年之后，香港数家标杆地商开始进入上海，筑底楼市，之前打退堂鼓的国际基金也紧跟炒底。

    10日，香港兴业国际开始在上海“最优越”地段开发“赶超新天地项目”的上海大中里项目。据悉兴业的背后是老牌地产巨头太古地产，而该项目总投资额将不少于100亿元。此外，上周市场人士明确表示，李嘉诚旗下的长江实业已经开始启动其在沪上最大的房地产投资项目――真如项目，新鸿基则启动每平方米单价将超越18万元天价的滨江凯旋门高级物业项目。上述项目的投入均以数十亿计。

    易居中国的最新报告披露，在去年底抛售9栋御翠园别墅之后，李嘉诚旗下和黄近期正在加推30个共3000多平方米的沿花木路商铺。一些包括基金公司等在内的各路投资客，正在与其积极洽谈。易居中国分析师薛建雄认为，近期市场突然回暖，宏观经济面的好转是主要因素，但也与香港最大地产公司逢低做高的行为有关，国际基金和港人北上置业的热情剧增。例证之一，是2月上海豪宅成交量环比上升45%，同比更是上升了72%。

    薛建雄表示，由于此波港商入市的开发项目均要等3―5年后才能竣工并进入收益期，因此港商的入市更多具备“筑底”的含义，是利用目前相对低廉的动迁和材料、资金成本来开发。

    多空双方激辩楼市未来走向

    光大证券分析师赵强认为，以华南市场而言，开发商的新开工指标将继续缩减，从而使得新增供应继续放缓，同时，政策和信贷的放松也缓解了开发商的压力，因此2009年的房地产市场不会出现2008年那样的大幅回调，而会走出一个震荡筑底的走势。

    渤海证券分析师周户表示，2009年上半年仍将出台刺激房地产市场发展的政策。初次置业需求的支撑，再加上改善型需求的逐渐释放，将更加坚定对房地产市场2009年上半年回暖的判断。搜房网分析师张茜也表示，在政策和市场双重因素下，随着自住购房需求的释放和跟风盘的入市，2009年市场将保持稳定的上扬过程。

    不过，看空派则认为后市还将有一轮较大幅度的下跌过程。一位分析师告诉记者，此轮成交上升的重要因素之一，是金融贷款政策放松后，各个银行的新增和存量房贷金融政策的纷纷出台造成了市场资金的充沛。但由于宏观经济面缺乏坚强支撑以及楼市中巨大的供给和土储压力，今年6月后，这波资金推动行情预计将宣告结束，楼市价格还将有一轮下跌过程。薛建雄认为，届时，市场将形成较为明显的两极分化局面，大品牌的优质项目将继续享有较好的销售状况，而品质一般的楼盘将承受价格下跌的挑战。

    目前国内16家主流房地产上市公司土地储备负担严重，平均土地开发年限达到9.29年，最长的超过20年，部分企业资金周转率下跌幅度超过60%。更严峻的是，在一二手房的巨额存货面前，这轮小阳春能持续多久颇待检验。据上海市房地产交易中心网站的数据显示，截至2月末，上海一二手可售住宅共计2051万平方米。而2008年一二手房销售面积共计1579万平方米。按2008年销售行情，目前新房存量需要消化4个月，二手房存量需要消化9个月。因此，九间伴不动产总经理张广胜认为，房价继续往上涨的论点站不住，而目前放量的时间窗口也在缩短，因此他建议业主尽快抛盘出手，“这个量一过以后，他想卖也没有人要了，因为这是一个刚性需求的量，不是市场上升通道的量”。易居中国分析师回建强也表示，这次反弹是阶段性的，主要是2008年积累的刚性需求的短暂释放，不具有可持续性，更不是大势的反转。

    3月14日，一只风筝在一建设中的楼盘上空飞翔。春天到来了，房地产业的春天是否也快到来了？