解析09年山东房产走势变化 涨幅可能继续回落

    始于2008年下半年的全球金融危机，第一冲击波就把房地产业震得“趴窝”。房地产市场在一线城市表现为价格暴跌、产品严重滞销，但从2009年年初至今，房地产下游产业相继触底反弹，由此引发了消费者对房地产市场新的遐想。

　　大环境急速变化，山东房地产市场的个性在哪里？市民挂在嘴边的“房价到底还能不能跌”的答案在哪里？本组策划从山东四个城市房地产的变化入手，通过对典型城市具体楼盘调查、整个城市房价走势素描，进而揭示山东房地产的个性，也一并回答山东房价会不会再跌这个其实很难回答的现实问题。

　　“我们的调查结果显示，2008年(山东房价)上涨动力逐步减弱，开始理性回归。”9日国家统计局山东调查总队相关人士向记者透露，“特别是2008年下半年，山东房地产市场销售面积增幅下滑，成交量萎缩，部分城市房屋销售价格下行趋势明显，山东房地产市场开始步入低迷状态。”

　　2008年：房价“高开低走”

　　“2008年山东房价可以用‘高开低走’来描述。”国家统计局山东调查总队工作人员说。2008年，山东房屋销售价格同比上涨6%，其中一季度涨幅最高，为7.6%，但此后涨幅逐渐回落，至四季度涨幅回落为3.6%。

　　据介绍，从纵向对比来看，2008年1到7月，同比涨幅均高于2007年同期，至8月份，涨幅首次低于2007年同期，差距呈逐步扩大趋势。

　　从横向对比来看，2008年山东房屋销售价格涨幅回落速度相对平稳。与全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比较，全国70个大中城市房价涨幅由1月份的11.3%回落到12月份的-0.4%，落差为11.7个百分点；而山东房价涨幅落差为4.9个百分点。1到7月份，山东房屋销售价格涨幅低于全国70个大中城市平均水平，8到12月份，山东房价涨幅高于全国平均水平。

　　2009年：涨幅可能继续回落

　　据介绍，刚刚过去的2009年1、2月份，山东房产市场延续了销售价格涨幅回落的态势。统计数据显示，1月份涨幅比2008年12月份回落0.8个百分点，房屋销售价格下降0.4%；2月份涨幅比1月份回落0.5个百分点，2008年5月份以来，山东房产销售价格涨幅已连续10个月回落。

　　2009年山东房产走势将会如何变化？国家统计局山东调查总队认为，山东房屋销售价格仍会保持相对稳定的发展态势，其原因为市场的刚性需求依然很大，同时山东房价起点较低，购房投机比例较低，同时国家和地方相继出台促进房屋开发与交易的利好政策，市场信心有望增强。但由于政策效应存在滞后期，利好政策在短期内不会推动楼市走出疲软状态，各地“救市”政策执行效果有待观察，因此房价在不同城市仍会继续调整，同比涨幅或将继续回落。

　　三大因素推山东房产步入“低迷”

　　据介绍，山东房屋销售价格涨幅“前高后低”逐月回落主要原因有三：宏观政策调控、经济形势变化及市场需求变化。

　　宏观政策：随着二套房等各项调控政策的落实，政策效果在2008年逐步显现，投资需求受到抑制，房产泡沫受到挤压，房价上涨动力减弱，同时也造成2008年下半年山东房产销售面积下滑、成交量萎缩的现象。从2008年7月开始，山东房屋销售出现了较为明显的销售滞缓，1到12月，全省房屋销售面积累计下降1%，12月份新建住宅销售价格环比下降扩大到9个城市。

　　经济形势：2008年是经济形势复杂多变的一年，下半年，全球金融危机开始向实体经济蔓延，国内经济发展增速放缓。在经济环境发生重大变化的背景下，全国房价上涨速度减缓，房屋销售市场交易量下降。

　　市场需求：2008年，山东房产市场经历了从年初需求旺盛、年中需求平淡到年末需求疲软的市场变化。5月份以后，购房者预期看跌的心态增强，市场观望情绪较浓，住房需求明显减弱，进入9月份以后，市场需求更加冷淡，山东房地产市场步入低迷状态。