临沂房地产业 冷与热交锋不断

    在房地产市场上，临沂是个特别的城市。其房地产市场在进入新世纪后才起步，但发展迅速：2005年投资为40.92亿元，而2008年前九个月就超过了87亿元；2008年城镇人均收入为14998元，但商贸城市生意人多的特征，让开发商对建设高档住宅有不小的热情；外地开发商的开发量巨大，也超过了本地开发商。

房价冷  销售热

均价降千元被“抄底”

    位于涑河北岸的蓝湾国际，是当地一家高档楼盘。要问楼盘销售经理现在最担心什么？就是担心他手下的营销主管孙女士请假。虽然是玩笑话，但作为开发公司最器重的“销售冠军”，孙女士从正月十五正式开工后，已经卖出十六套房，仅3月不到一周的时间就卖了六套房。

    根据临沂市建设部门统计，截至2008年9月份，临沂市区均价为2735元/O，县域房屋均价为1570元/O。记者调查发现，2008年，滨河沿岸的房子均价多为4000元以上；兰山中心城区均价则超过3000元。今年，起价两千多元每平方米的房子多了起来。滨河沿岸楼盘起价稳定在每平方米3000多元，这一价格已经被大多数有心购买的市民认为到了底部：“这里的地价都要每亩一百多万元。3000多元的价格不算高了。”

    均价降低千元之后，市民“抄底”心态显现。根据临沂市房产局的在线数据，包括商品房、经适房等各种房产形式在内，元旦到2月下旬50天左右的时间内，市区成交超过2000套。

投资冷  改善热

刚性需求引领市场

    “现在买房的都是急着结婚生孩子或者着急换房子的，全都是刚性需求。”按照蓝湾国际销售负责人姜先生的话说，临沂的地产从新世纪才起步，未来很长一段时间，改善型居住都将是主流。

    3月7日，齐鲁晚报今日沂蒙编辑部刚刚组织的一次公益看房活动，也证实了现在刚性市场需求并不减。38位有购房意愿的都涉及到结婚、养老和改善环境，只有2人买房纯粹是为了投资。一位女士告诉记者，家里老母亲七十多岁了住在六楼，老人实在爬不动楼梯，得赶紧买房子，她等不起市场涨跌了。

    根据刚结束的临沂两会上的《政府工作报告》，临沂市城镇居民人均可支配收入达到14998元。据此推算，双职工的家庭年收入约为3万元，根据国际上通行的6：1的合理房价收入比，一个家庭基本能够负担起20万元左右的房子，根据本报统计，大部分普通购房者的意向价格在2500-3000元/O之间，这正好是购买60-100O房子的总价。

库存多  土地冷

积压房成了“老大难”

    市场的调整，一直在继续。根据临沂市房产部门统计，春节过后，很长一段时间内没有开发商办理预售许可，也就是没有供应量，只在近期有三个预售证共计一万平方米左右正在办理过程中。

    据房产部门统计，临沂市批准预售的房屋面积超过1000万平方米，批准预售的住宅面积超过700万平方米，如何消化巨大的“库存”，将是临沂市场面临的紧迫问题。面对这样的形势，有的市民认为房价会继续下跌，但有更多的业内人士认为，临沂的问题主要不在房价泡沫，而是巨大的开发量与相对稳定的购房需求之间的矛盾。很可能出现的情况是：迎合市场的楼盘会继续销售，并最终迎来新的发展机遇；而没有契合市场的开发商，或许会以降价赚得人气，而更有可能被市场淘汰。