"居者有其屋"的梦想有多远

    编者按：

    随着我国住房制度改革渐渐进入“市场化”轨道，“居者有其屋”像一个美丽的童话，离人们越来越远。如今，在国际金融危机的阴影之下，房地产业应当何去何从？“居者有其屋”的梦想离中国的老百姓到底还有多远？住房，这个与所有的人都利益相关的话题，自然成为两会代表委员关注的焦点。

　　四问中国楼市

    牵扯房地产市场的最终因素还是房价：政府调控为房价，百姓抱怨为房价，开发商无论怎样的行为，最终指向的也都是房价二字。

    一问 -- 救市政策效用几何

    现实：

    去年下半年，楼市不景气，以郑州地方政府向市民施行购房补贴始，全国已经有长沙、西安、重庆、沈阳、成都、南京、宿迁、杭州、上海等十余个城市参与其中，各地采用购房补贴、降低税率、放宽公积金贷款等方式，地方政府救市之风愈演愈烈。

    其后，中央政府也出台了相关政策与地方政府相呼应。

    温家宝总理去年12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其主要内容有3条，分别是加大保障性住房建设，放松第二套房贷、进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。

    4天后，“国十三条”作为细化政策出炉，明确引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房企以合理的价格促进商品住房销售。支持房企合理的融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。

    点评：

    现在看来，无论政府、开发商还是普通购房者都对“国十三条”的效果充满了期待。政府希望如寒冬般的楼市能出现复苏，开发商惟愿冷清的交易市场再度火热，而购房者的愿望最简单直接：房价下降。如果购房者的期待落空，那么开发商的心愿也就很难成真了。

　　二问 -- 谁来照顾“夹心层”

    现实：

    从去年年初起，政府就出台保障型住房政策，旨在成为市场化住宅体系的有益补充，进一步改变一手住房市场的需求。

    去年12月，国务院会议研究确定的救市措施中，第一条就是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。

    点评：

    低收入家庭住房问题主要通过廉租住房、经济适用房解决，中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决，高收入家庭则主要通过市场解决。居民可望通过或配、或租、或买的不同渠道，各取所需，各得其所。这个想法虽好，然而，现实问题是，目前我国的保障型住房还相当不到位，还有很大一部分无法负担普通商品房的人群，又没有达到经济适用房的门槛，成为数量巨大的“夹心层”。居者有其屋的梦想，何时才能真正出现？

    三问 -- 寒冬还会持续多久

    现实：

    楼市不景气直接导致中介的日子也不好过。去年七八月份的淡季，上海市二手房中介门店数量缩水一半，中介门店从两年前的1.6万家左右，减少到目前的7000多家。当然，上海并不是特例，很多二三线城市中介的日子更加难过，1个月没有生意已经成为了平常事。

    面临寒冬的中介公司，想尽办法抗寒。不少品牌中介走出传统的二手房业务，开始增加一手房代理的业务。还有部分中介公司加大了在二线城市一手楼盘的代理。

    点评：

    相对于开发商的财大气粗，中介公司在地产的熊市里，更加没有实力支撑太久。所以大家也已经习惯了市场好的时候，一条街上开满中介门店，一旦不景气，一条街的门店又全部关闭的景象。如果说开发商还有力在寒冬里继续坚持，那么中介门店的动向，毫无疑问就是楼市当下交易情况最直接的反映了。

　　四问 -- 退房潮伤害了谁

    现实：

    2008年房价下跌，随之而来的就是缠绕了开发商一整年的退房潮。其中受关注最多的，莫过于万科退房风波。

    尽管一直声称不降价、资金没有问题，但是2008年万科“降价门”依然愈演愈烈。9月，万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”。

    万科不是孤独的。此前，深圳楼盘售价率先缩水两成，被套牢的炒家超过6000人，首付款几乎被吞噬。此后，南京一些楼盘的业主也有过抗议开发商的行为。

    点评：

    事实上，退房是不可能的。开发商根据市场行情进行降价是合法的商业行为。目前，我国尚未出台相关的法律依据支持这种业主要求退还差价或退房的要求。购房者一波又一波的退房风暴，恰恰反映了开发商此前在楼市高点时巨大的盈利空间。购房本属自愿的商业行为，买房以后房价下跌和买了手机以后手机价格下降在本质上并没有什么区别。虽然楼市终有复苏的一天，房价可能再次上涨，不过，退房潮终究告诉了所有投资客一个最简单的道理：楼市有风险，入市须谨慎。

   楼市暖意因“会”而“升”

    温家宝总理在今年两会上作的政府工作报告有较大篇幅是关于房地产的。其中分两部分：第一部分是加大保障性住房建设；另一部分是关于房地产市场的。

    SOHO中国董事长潘石屹认为，“温总理的政府工作报告对房地产方面的政策已经非常明确。只要这些政策能够很好地落实，中国的房地产市场一定会健康地发展起来。”

    政府工作报告中明确了对符合条件的第二套房按揭贷款要比照第一套房优惠政策执行。这对房地产市场是一个重大利好。

    2008年底，政府已经出台了关于改善性住房的政策，但对“第二套住房”和“改善性住房”的理解，各个部门都不一样，因此，这个政策一直未能付诸实施。“政府工作报告专门就这个问题作了进一步说明，可以看出政府工作报告对房地产行业的重视，也足见取消第二套住房的贷款限制对房地产市场的影响。”潘石屹表示。

    近期几个一线城市的楼市成交都有所回暖。对此，潘石屹认为，在这部分上升的数据中，大约有50%的成交量、30%的成交金额来自于保障性住房。保障性住房的成交与市场的回暖关系不大，保障性住房成交量的多少取决于这些保障性住房什么时候摇号发售。“但我认为，温总理的政府工作报告里面明确了房地产的政策，今年3月份中国房地产市场将回暖。”

    上海楼市四大异象

　　异象一

    市场：住宅供求比达到1.2

    2008年，上海住宅市场进入买方市场，成交下滑势头明显，市场总体供过于求。

    除上半年少数几个月份外，其他月份的住宅供应量均较2007年同比减少。房地产企业纷纷采取了推迟开盘、减少开工等方式减少企业风险。据悉，2008年1-10月，住宅供求比达到1.2，这是近年来除2005年以外的最高值。

    尽管如此,房价并未出现普遍的深度回调，每月的住宅均价与2007年相比，仍然高高在上。不过，从去年第三季度开始，上海各大楼盘各种明折暗扣的销售手段屡见不鲜。一位代理公司的朋友曾经告诉记者，他们代理住宅项目时，九折基本不谈，只有开发商肯给出八五折以上的价格时才有可能接洽。

　　异象二

    新房：成交量5年来最低

    数据显示，2008年前11个月，上海全市的住宅交易量仅为1413万平方米，与2007年同期相比，大幅减少超过四成。这一数字甚至低于近5年来上海楼市最低谷时的2005年：1794万平方米。

    从各个月份的成交走势可以看到，2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第一季度上海住宅交易量较2007年同比减少14%，第二季度扩大到36%，第三季度更是达到了惊人的63%。这表明楼市不仅受到自身周期调整的影响，更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心，从而大幅度减少和推迟大宗消费，致使楼市交易出现冻结现象。

　　异象三

    二手房：低总价成交占７成

    2008年上海二手房市场整体成交量大幅减少。二手房成交价格出现逆转，从2008年6月份开始，呈现连续小幅下滑态势。

    2008年，上海二手房成交清淡，全年二手住宅的成交面积约为1316万平方米，同比大幅减少26.9%，这是自2005年以来的最大下跌幅度。同时，成交价格的快速上涨趋势也得到明显遏制，全年微幅上涨2.6%。

    去年7-12月是上海二手房市场最萧条的时期，购房者购房意愿进入低谷。随着新房价格的纷纷下调，二手房市场需求也受到较大挤压。虽然有系列利好措施出台，但短期内仍难令市场全面复苏。整个下半年，二手房市场成交惨淡，只有上半年成交量的一半左右。

　　异象四

    土地：宅地流标率达38%

    据初步统计，以可建面积计算，2008年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅为170.6万平方米左右，宅地流标率高达38%，底价成交地块近60%。

    2008年3月，上海土地市场的首次流标出现在6号土地公告中。出让面积仅8000平方米的奉贤区金汇镇齐百路西侧地块，因无人申请竞买而流标，或许是因为出让地块地处偏远，这次流标在当时并没有引起太大的关注。第二次流标发生在去年9月份，长风生态商务区首次推出的一幅住宅用地长风7C北块流标，引起业内广泛关注。此后，22号、28号、30号土地公告均有流标。即使在成交的土地中，大多数地块多以底价成交。