山经郭松海专家： 小产权房应正名为农村房地产

郭松海在接受采访

     全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海，一口气提交了九个提案，其中多个提案涉及房地产业。3月3日，在接受记者采访时，郭松海说，这些提案是他经过一年调研、思考后的结果。“房地产行业是支柱产业，也是扩内需、保增长的重头。近年来，我国房地产行业有成绩，但问题也不少。”郭松海说，自己提案中提到的很多问题是急需解决的，政府应及时决断。

“贫富混居”构建混合社区

    目前，许多城市的保障性住房大都被安排在城市边缘地区，且周边配套设施不齐全。低收入群体居住偏于郊区，使他们上班所需时间增加，就业成本、工作成本和生活成本随之增加，摆脱贫困的难度也增加。

    对此，郭松海建议，应提倡不同收入者混合居住，构建混合社区，使城市公共资源为城市全体公民所共享。

    首先，应从规划入手，在编制总体规划时考虑到土地利用结构等因素，将混合居住模式这种理念贯穿到城市规划和建设中。其次，将商品房项目开发与保障性住房建设相结合。郭松海认为，政府要承担义务，牺牲一部分土地收益，在市内各区安排一定数量的保障性住房。开发商要承担社会责任，牺牲部分经济利益，保证保障性住房建设。

对已形成的低收入居住区，政府也应制定合理的公共住房政策，加大公共投入，要提供健全的服务配套设施，改善居住环境。

    同时，在旧城区、棚户区改造中，应提倡拆迁居民的回迁。在拆迁土地出让时，要规定必须设置相应比例的回迁房，最终使再建的中高档住宅不只为中高收入阶层独享，实现混合居住。

    部分“小产权房”应逐步合法化

    在《关于破解“小产权房”难题的几点建议》中，郭松海表示，目前我国“小产权房”总量约50～60亿平方米，已相当于城镇住宅面积的近40%，且在某些地方仍有蔓延的趋势。

他分析认为，“小产权房”是在我国城镇化发展迅速、城市房价偏高的大背景下产生的，地方政府对市场运行监管不力，是其产生的外在条件；现行农村土地制度不完善以及“小产权房”价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，则是其产生的内在原因。

    对此，郭松海建议，应将“小产权房”正名为农村房地产。对在建设用地上原开发的“小产权房”分门别类，逐步予以合法化。除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。

    对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，应将其纳入住房保障体系之中。对在符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于别墅和高档公寓的建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者进行罚款，罚款总金额应为近地段同类商品房的价格减去其购买“小产权房”的成本。对目前不符合城市规划和土地规划的房屋，应暂时保留，待以后城乡一体化的规划调整后再进行处理。

    成立房监会规范房产市场

    随着房地产市场的发展，由于其垄断性以及行政权力的介入，导致大量寻租行为发生。郭松海提出，建立房地产社会监督委员会(以下简称房监会)，规范房地产市场。

房监会监督应包括房地产市场的监督，如土地市场招投标是否公开、透明，是否有作弊现象；并要会同地方政府规范整顿房地产市场秩序；对不按城市详细规划指标进行房地产开发的项目，对市场各主体所提供的信息不真实、不准确的，对房地产市场存在内部认购，哄抬房价，欺骗客户，误导交易等扰乱市场秩序违规行为的，及时检举、控告，配合各级地方政府主管部门及时予以严肃查处。

    房监会监督还应包括与房地产市场运作相关的内容，如城市土地利用规划、城市规划、住房发展规划制定及其落实情况；在各地土地供应年度计划中，中低价位、中小套型普通商品房、廉租房用地的供应情况，普通商品住房、经济适用房的建设规模及廉租房制度的执行情况等。

    另外，郭松海提出应建立房地产社会监督的法律体系，制定《房地产市场监管办法》、《房地产监管机构管理规定》等法规。